Zekerheden in Kroatië

De basisgedachte bij de aankoop van een huis in het buitenland is dat je pas betaalt als je er wat voor krijgt. Ondanks een geschreven contract kunnen er altijd risico’s blijven bestaan. Het is daarom zaak ervoor te zorgen die risico’s zo volledig mogelijk uit te sluiten. In dit artikel leest u meer informatie over het kopen in Kroatië, het doen van aanbetalingen en zekerheid in het koopproces.

In Nederland wordt het passeren van het onroerend goed en de betaling ervan in één moment samengesteld bij de Notaris, die officieel optreedt als 'derde'. De onroerendgoedtransacties in Kroatië gaan anders: De advocaat (meestal de advocaat van de koper) stelt een contract op voor de verkoop. Dit contract wordt door zowel de koper als verkoper bij de notaris ondertekend.

Risico
Met dit contract van de notaris kan de koper zelf in het grondboek het onroerend goed op zijn naam zetten (dit doet de advocaat namens de koper), zelfs nog voordat de betaling plaatsvindt. Uiteraard moet de betaling wel gedaan worden, dit is vastgelegd in het wetboek, maar deze procedure legt de ‘exposure’ en het risico dus vooral bij de verkoper. Sommige verkopers stellen voor dat zij het contract bij zich houden totdat het geld door hen op de rekening is ontvangen, maar dat is af te raden. Men moet het risico en dus het contract, in handen houden.

Bestaande bouw
Soms heeft men een huis gezien wat zo een goede prijs heeft, of zo interessant is, dat men het wilt vasthouden. Dit kan door middel van een aanbetaling en een voorverkoopcontract. In Kroatië heet dit een 'predugovor'. De koper betaalt meestal 5 tot 10 procent van de koopsom aan en krijgt daarmee een aantekening in het grondboek. Het huis is nu officieel geblokkeerd en van de markt. In Kroatië wordt een aanbetaling gezekerd door middel van een aantekening in het grondboek en door de Kroatische wet. Wie online in het kadaster kijkt (Kroatië heeft het modernste kadaster van Europa), zal zien dat het huis geblokkeerd is. Als de verkoper toch het huis ondertussen aan een andere koper zou willen verkopen, dan moet hij, zo is bij wet vastgesteld, de kopers goedkeuring verkrijgen en zijn aanbetaling tweemaal terugbetalen om de aantekening uit het grondboek te krijgen. Een predugovor heeft altijd een termijn; de koper moet daarna overgaan tot definitief contract (ugovor).

Zekerheid
Bij off-plan projecten, aankoop tijdens de bouw of bij start van de bouw, vindt het passeren van de koopakte in het grondboek pas plaats ná de oplevering. In die tussentijd heb je dus exposure, want de projectontwikkelaar vraagt wel om aanbetalingen te doen. Zekerheden zijn op verschillende manieren te verkrijgen:

1. Door een aantekening in het grondboek op te laten nemen: zie hierboven.
2. Door een bankgarantie te vragen: als aan bepaalde condities niet wordt voldaan, keert de bank van de projectontwikkelaar het bedrag direct terug uit.
3. Door de betaling uit te stellen tot oplevering. Kroatië kent maar weinig echt grote projecten met internationale ontwikkelaars; de meeste ontwikkelaars in Kroatië zijn kleine kantoren. Deze bouwen wel prachtig onroerend goed aan zee, maar zijn niet altijd in staat is om de koper voldoende garanties te geven. In een dergelijk geval luidt het advies altijd om het project te reserveren zonder grote aanbetalingen te doen, totdat de daadwerkelijke overdracht kan plaatsvinden. Dit laatste geldt overigens voor alle projecten die men in het buitenland koopt.
4. Als het een villa op vrij liggende kavels betreft, kan ervoor gekozen worden om bij de eerste aanbetaling reeds de kavel te laten passeren. Dit is zekerheid omdat men dan de grond reeds in bezit heeft met alles wat er op staat. De waarde van de grond moet zich verhouden tot de hoogte van de aanbetaling.

Doe nooit een aanbetaling als je nog niet zeker weet dat je het huis gaat kopen, laat je er dus ook nooit toe overhalen. Als je het wel zeker weet, dan is een een aanbetaling wel een handige manier om rustig alles te regelen voordat je overgaat tot definitieve aankoop.  

Bron: Nick van den Bichelaer, Middelland.

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Kroatië
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!