Woningen gebouwd op landelijke grond; Suelo Rustico

Een huis wat op landelijke grond gebouwd is, riskeert sloop indien niet aan een aantal voorwaarden voldaan wordt


Op de huizenmarkt in Spanje is het niet ongewoon om huizen aan te treffen die gebouwd zijn op 'landelijke grond' of 'suelo rustico'. Deze ‘grond’ ofwel percelen zijn oorspronkelijk als agrarische bestemming aangewezen waarop alleen gebouwd mag worden wanneer dit gekoppeld is aan een activiteit van landbouw, bosbouw of veeteelt. Het was, en is, verboden om op dergelijke grond te bouwen. Echter gelet op de talrijke villa’s die gebouwd zijn op ‘suelo rustico’ is het de laatste dertig jaar blijkbaar geen probleem geweest en zijn vele van die huizen dus zonder vergunning gebouwd.

Als u in het bezit bent van een dergelijke woning, zijn er een aantal situaties waarmee u best rekening houdt.

Vordering tot sloop van de woning
Wat de termijn betreft waar de administratie over beschikt om de afbraak van de woning te vorderen dient men er waakzaam voor te zijn dat deze regeling per regio (Comunidad Autonoma) kan verschillen. In Andalucia en Valencia bijvoorbeeld moet men binnen de vier jaar na de voltooiing van de werkzaamheden de vordering instellen. Er zijn echter uitzonderingen voor bepaalde beschermde gronden en gronden aan de kust, waar de overheid ten alle tijde de afbraak kan vorderen, ongeacht het aantal jaren dat al verstreken is sinds de (illegale) bouw.

Men kan evenwel als regel stellen dat de administratieve vordering tot slopen binnen een bepaalde termijn moet ingediend worden. Indien de administratie die termijn laat verstrijken, dan kan de afbraak van de woning niet meer gevorderd worden. Het is dus niet onbelangrijk om bij de aankoop van een mogelijk illegaal gebouwd huis na te gaan of het moment van voltooiing van het huis kan worden bewezen, zodat kan aangetoond worden dat het vorderingsrecht tot afbraak van de Administratie is verjaard.

Registratie in het eigendomsregister
Het registreren van ‘illegale’ panden in het eigendomsregiser (Registro de Propiedad) is mogelijk, om zo de juridische bescherming te genieten van deze registratie, maar daarvoor dient aan een aantal voorwaarden te zijn voldaan:

• Het bewijs moet aangeleverd worden dat de voltooiing van de werkzaamheden qua datum en beschrijving overeenkomt met dat van de notariële aankoopakte.
• De bouw van de woning dient minstens vier jaar eerder te zijn voltooid
• Er mag geen preventieve kantmelding in het Register van Eigendom bestaan, waaruit bestaande bouwovertredingen blijken.
   

Fuera de ordenación
De administratie heeft dus slechts een beperkte termijn om de legaliteit te herstellen van illegale bouwwerken middels het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat door afbraak. Als deze termijn is verlopen geldt echter niet dat daarmee het onroerende goed in legale staat is gevallen.
Het is wel zo dat de administratie de afbraak van deze bouwwerken niet meer kan vorderen , tenzij het voorgaande voorbeelden van groene zone en kustgronden betreft, maar zij worden nu beschouwd als bouwwerken 'buiten planning' of 'fuera de ordenación'. Dit brengt een bijzondere beperking van de eigendomsrechten met zich mee, tenzij de administratie door middel van een toekomstig algemeen stedenbouwkundig plan de zone waarin de woning gelegen is als legaal kwalificeert. Zolang dit niet het geval is, kunnen er aan woningen 'fuera de ordenación' enkel herstellings- en bewaringswerken worden uitgevoerd. Deze woningen kunnen dus niet uitgebreid worden, of wederopgebouwd worden na bijvoorbeeld een brand. 

Mr. Yves Sirejacob is verbonden aan Sirejacob Legal & Tax Spain  

Dit artikel is tot stand gekomen onder auspicien van Mondi

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Het Mondi lidmaatschap is bijzonder aan te bevelen voor (toekomstige) eigenaren van een woning of beleggingsobject in het buitenland. Of u zich nu in de oriëntatiefase bevindt, al een woning hebt aangekocht of deze weer wilt gaan verkopen, u zult ongetwijfeld veel vragen hebben en willen weten welke juridische, fiscale, financiële en praktische consequenties uw beslissing heeft.

---

Terug naar overzicht