Wildgroei makelaars tweede woning

“Het is niet bij te houden hoeveel bemiddelaars op de markt erbij komen om een tweede huis aan te bieden. Vooral in Spanje is het aantal nieuwe makelaars explosief gestegen. Niet zelden hebben we het over eendagsvliegen of gelukszoekers. Van kennis en ervaring is dan nauwelijks sprake. De animo van gerenommeerde makelaars, die in Nederland en België lokaal actief zijn om vastgoed in het buitenland aan te bieden neemt weer toe. Als u van plan bent om een (tweede) woning of beleggingsobject aan te schaffen in het buitenland, kies dan zorgvuldig een gerenommeerde en deskundige makelaar”. Dat is de het advies van Rob Smulders als directeur van de belangenorganisatie Mondi voor aspirant-kopers en eigenaren van een (tweede) huis. Ook de makelaarsbranche stelt eisen ter bescherming van de consument.

Rob Smulders: “De interesse voor een (tweede) woning of vastgoedbelegging is groot en de verwachting is dat de belangstelling de komende jaren verder zal toenemen, mits het consumentenvertrouwen niet plotseling verstoord wordt door een invloedrijke gebeurtenis ergens te wereld. Het is niet meer dan logisch dat er een toename is van bemiddelaars in vastgoed. Soms dient men klanten tegen zichzelf in bescherming te nemen als het gaat om aankoop van vastgoed in het buitenland. De aspirant-koper van een (tweede) woning heeft over het algemeen een gebrek aan kennis en vertrouwt erop dat de makelaar zijn of haar belangen vertegenwoordigt, terwijl de verkopende partij de commissie betaalt. Een deskundige en ervaren makelaar heeft veel toegevoegde waarde om de consument mede te begeleiden om tot een weloverwogen aankoopbeslissing te komen.

Mondi streeft naar een transparante internationale vastgoedmarkt
Als we ons beperken tot Europa dan hebben we per land te maken met verschillende wetten en regels. En in sommige landen, zoals bijvoorbeeld Spanje en Oostenrijk, is er sprake van autonome regio’s, waar een (deels) afwijkende wet- en regelgeving geldt. De rol van de notaris in het buitenland kan sterk afwijken van de rol zoals we die in België en Nederland gewend zijn met soms dramatische financiële en emotionele gevolgen voor de kopende partij wegens een gebrek aan deskundigheid. Problemen kunnen natuurlijk voorkomen worden door een zorgvuldige selectie van een professionele makelaar die uiteraard ook bekend is met de plaatselijke taal, cultuur en gewoonten. Daarnaast is het inschakelen van een onafhankelijke en ter zake kundige advocaat een absolute must. Meestal is het probleem: waar moet je allemaal op letten? En die kennis is aan een selecte groep aanbieders van vastgoed in het buitenland voorbehouden. Mondi screent als belangenorganisatie op verzoek van haar leden dagelijks organisaties die (in)direct actief zijn op de internationale vastgoedmarkt en heeft daarbij toegang tot bronnen die voor de consument niet altijd te raadplegen zijn. Daarnaast is de ervaring van wezenlijk belang.”

Feiten en onderzoeksgegevens
Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zijn er in Nederland 9.110 vastgoedmakelaars actief (tweede kwartaal 2017). Dat is elf procent meer dan in 2010. Makelaar was in Nederland sinds 1967 een wettelijk beschermde titel. In maart 2001 is de titelbescherming en beëdiging afgeschaft. Vanaf die tijd mag iedereen zich 'makelaar' noemen. Sindsdien bewaken brancheorganisaties de kwaliteit met certificeringsregelingen in Nederland.

België telt ruim 10.000 erkende vastgoedmakelaars (september 2017). Dat is ruim dertien procent meer ten opzichte van 2010. De Belgische vastgoedmakelaar is gemiddeld 46 jaar oud. In 70 procent van de gevallen gaat het om een man. In België is sinds 1993 de titel ‘vastgoedmakelaar’ een beschermd beroep.

In 2017 telde het Spaanse Bureau voor de Statistiek maar liefst 168.540 makelaars, die actief zijn in één of meerdere van de autonome regio's in Spanje. In Spanje mag iedereen sinds 2001 zich makelaar noemen met sinds september 2010 één uitzondering: de Autonome deelstaat Catalonië heeft toen eigen regelgeving ingesteld betreffende de uitoefening van het makelaarsberoep.
Spaanse makelaars zijn niet verplicht zich aan te sluiten bij een brancheorganisatie, zoals de Agenta de Propiedad Inmobiliaria (API) of de Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE).
Rob Smulders namens Mondi: "En dan hebben we het nog niet over autonome bemiddelaars (freelancers, zzp'ers) die zich bijvoorbeeld in Spanje niet als bedrijf hoeven in te schrijven, maar wel actief zijn alsof ze een bedrijf vertegenwoordigen. Degenen die onder de radar willen blijven, doen dat dus ook heel gemakkelijk. Dat is zeer verontrustend."

De redactie van Mondi heeft de makelaarsverenigingen NVM, VBO Makelaar, VastgoedPRO en het Beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars (BIV) in België verzocht om inhoudelijk te reageren hoe de betreffende organisatie aankijkt tegen de aangesloten makelaars, die vastgoed aanbieden in het buitenland. Wat mag de consument van deze makelaars verwachten?

Rob Overduin, woordvoerder VastgoedPRO:
“VastgoedPRO makelaars mogen actief zijn in het buitenland als zij daar voldoende kennis voor hebben en/of samenwerken met een lokaal ter plaatse deskundige makelaar. Onze integriteitscode schrijft expliciet voor dat een makelaar alleen die diensten en adviezen mag aanbieden waarin hij en/of zijn medewerkers deskundig en geschoold zijn.”

Dorien Stevens, woordvoerder BIV:
“Het BIV verwacht van al haar leden eenzelfde professionele attitude, of ze nu een Belgisch of een buitenlands pand aanbieden. We waken erover dat hij ten allen tijde professioneel handelt, ter bescherming van de consument. Doet hij dat niet, dan grijpen wij in. BIV-leden die in België bemiddelen – ook al gaat het om een buitenlands onroerend goed – kunnen we tuchtrechtelijk aanspreken en sanctioneren. Vastgoedmakelaardij is in België immers streng gereglementeerd. Eendagsvliegen zijn bij ons niet legaal bezig! Wie in België wil bemiddelen bij aankoop/verhuur van onroerend goed, moet BIV-erkend zijn, ook al gaat het om een onroerend goed dat niet in België is gelegen. Als vastgoedmakelaar op de Belgische markt actief zijn, betekent een BIV-stagetraject doorlopen (minimum één jaar) en een strikte deontologie respecteren (met o.a. een permanente vormingsplicht, een wettelijk beschermde derdenrekening, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering mét financiële borgstelling…).
De lijst met de in België erkende makelaars kan door iedereen geraadpleegd worden via www.biv.be.”

Patricia Dieben, woordvoerder VBO-makelaar:
“Ook voor VBO-makelaars die actief zijn in het buitenland geldt dat zij zich houden aan de Beroeps- en gedragscode van VBO Makelaar. Zo staat het ook beschreven in art 22 van de VBO Beroeps- en gedragscode. Tenzij op grond van vigerende wetgeving in het betreffende buitenland een gedraging wel is toegestaan, dan wel op grond van de aldaar heersende rechtsopvattingen een gedraging maatschappelijk aanvaard is, moeten zij zich daar net als op de Nederlandse markt gerichte makelaars aan houden. Consumenten die overwegen een huis in het buitenland te kopen via een Nederlandse makelaar doen er goed aan een makelaar in de arm te nemen die is aangesloten bij een brancheorganisatie en makelaarservaring heeft in het desbetreffende land. Op hun handelen wordt toegezien door een onafhankelijk tuchtcollege.”

Roeland Kimman, woordvoerder NVM:
“Elke NVM makelaar die in buitenlands onroerend goed bemiddelt beschikt over voldoende kennis van de aangelegenheden waarmee hij zich bezighoudt. Schiet zijn kennis ten aanzien van bepaalde aspecten te kort, dan adviseert hij een ter zake kundige te raadplegen of doet hij zelf een beroep op zo’n deskundige.”

Rob Smulders: “makelaars die zijn aangesloten bij een professionele beroepsorganisatie, dienen zich allemaal te conformeren aan een beroeps- en gedragscode. Daarnaast dienen deze makelaars te beschikken over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Eén van de speerpunten van Mondi is het bevorderen van transparantie op de internationale vastgoedmarkt. Een belangrijk middel om dat te bereiken zijn de publieke beoordelingen en de beoordelingen van Mondi zelf, die op basis van feitelijke (achtergrond)informatie en bronnen voor leden te raadplegen zijn. Mondi verricht uitsluitend een antecedentenonderzoek op verzoek van aangesloten leden.”

Regelgeving voor makelaars in Europees verband
Mondi publiceerde op 3 december 2010 een artikel met als titel ‘Regulering van het beroep makelaar’. Een deel van de conclusie uit een eindrapport van OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft in opdracht van Stichting VastgoedCert Rotterdam luidt: “Er bestaat een Europese Norm (15733) waaraan alle Europese makelaars moeten voldoen, maar deze geeft veel vrijheid in de concrete invulling van de beroepscompetenties van makelaars. Ondeskundigheid of moedwillige malversaties besmetten het makelaarsberoep en hebben negatieve gevolgen voor de consument. Om deze reden hebben dertien EU-landen wettelijke regels uitgevaardigd die het makelaarsberoep reguleren. In zes EU-landen kan gesproken worden over zelfregulering omdat hier grote makelaarsorganisaties actief zijn die duidelijke normen hebben opgesteld voor het makelaarsberoep. In acht EU-lidstaten kan eigenlijk niet worden gesproken over zelfregulering omdat er geen grote (invloedrijke) makelaarsorganisaties zijn aangetroffen. Overigens is het een teken aan de wand dat vanuit de zelf gereguleerde landen en de niet-gereguleerde landen regelmatig de roep klinkt om meer wettelijke normen. Daarbij zijn de belangrijkste argumenten dat de consument recht heeft op een deskundige makelaar, dat dit leidt tot minder ‘ongelukken’ en dat er daarmee een garantie is op een goed imago van het makelaarsberoep.

In de gereguleerde landen mogen alleen gecertificeerde makelaars makelaarsactiviteiten uitoefenen. In de zelf gereguleerde landen kan iedereen dit doen.”

Met ‘Mondi Approved’ en ‘laagste prijsgarantie’ biedt Mondi de transparantie waar consumenten al jaren naar op zoek zijn
Rob Smulders: “In de praktijk is de situatie binnen Europa nog verre van transparant. Zelfs in de landen waar het beroep gereglementeerd is, zijn veel nepmakelaars actief. Stagneert de verkoop vanwege te grote concurrentie of een afnemende vraag, dan verplaatst de onervaren makelaar zich net zo gemakkelijk naar een andere regio of land. Het klopt inderdaad dat makelaars als paddenstoelen uit de grond schieten, maar de meesten verdwijnen net zo snel als sneeuw voor de zon. Bij de aankoop van een (tweede) woning mag men niets aan het toeval overlaten. Met een zorgvuldige voorbereiding kan iedereen succesvol kopen, maar koop niet bij de eerste de beste makelaar vanwege slechts een goed (verkoop)verhaal. En onderneem zeker niets geheel op eigen houtje! Het mooie van vastgoed is dat alle relevante gegevens te verifiëren zijn, zodat ook vaststaat wat en van wie men daadwerkelijk koopt en of er geen addertjes onder het gras zitten."

Indien aanbieders van vastgoed in het buitenland zich actief richten op Vlaamse en Nederlandse consumenten, dan kunnen ze in aanmerking komen voor het keurmerk ‘Mondi Approved’ mits ze voldoen aan de criteria, die per land/regio kunnen verschillen, en zich conformeren aan de gedragsregels van Mondi.

Mondi streeft met ‘Mondi Approved’ naar een gecertificeerd keurmerk voor organisaties, die actief zijn op de internationale vastgoedmarkt, waaronder makelaars/bemiddelaars, projectontwikkelaars, advocaten, fiscalisten, en verhuurbemiddelaars. De eerste stap voor Mondi Approved werd gezet in 2005. Pas in 2013 is Mondi actief gestart met de voorbereidingen voor het keurmerk. Smulders: "Mondi is als geen ander op de hoogte van de mogelijke problematiek binnen de internationale vastgoedmarkt. Onze focus ligt echter op het preventief informeren van onze leden om tot een succesvolle aankoop van vastgoed in het buitenland te komen, ongeacht waar of bij wie onze leden uiteindelijk kopen. Toch constateren we al jaren dat als Mondi actief betrokken is in de begeleiding van aspirant-kopers, de kans op een geslaagde aankoop aanzienlijk verbetert.”

---

Terug naar overzicht