Wel of geen permanente verhuur van uw Spaanse woning

Creativiteit loont vaak maar niet inzake de Spaanse Huurwet, die nogal wat dwingende maatregelen kent.

In de huidige Spaanse huurwet van 1994 is de Spaanse wetgever afgestapt van het voor 1994 traditionele onderscheid tussen ‘verhuur van woningen’ en ‘handelshuur’. De wet maakt onderscheid tussen ‘huur voor permanente huisvesting’, om te kunnen voldoen aan de behoefte van permanente huisvesting van de huurder en zijn gezin, en ‘huur voor andere doeleinden dan permanente huisvesting’, een categorie die de huur van een tweede woning, seizoenshuur en traditionele handelshuur omvat.

Huurovereenkomsten voor een ander gebruik dan permanente bewoning, waartoe de seizoenshuur behoort, worden beheerst door de algemene regels van het contractenrecht en dus door de contractuele vrijheid tussen contractspartijen. Voor 'huurcontracten voor permanente bewoning' echter, gelden ingevolge deze huurwet een reeks van bijzondere regels en dwingende bepalingen. Met andere woorden; waarvan dus niet kan worden afgeweken door de (andere) wil van de contractspartijen.

Minimale verhuurtermijn
Eén van die dwingende bepalingen waaraan de huur voor permanente bewoning is onderworpen, is de minimumduur van vijf jaar door de wil van de huurder. Na het verstrijken van die vijf jaar (afhankelijk van de wil van de huurder) kan elk van de partijen minstens een maand vóór het verstrijken van de vijfjarige periode aan de andere partij haar wil kenbaar maken om de overeenkomst niet te verlengen. Als partijen dit nalaten, dan wordt de huurovereenkomst verlengd met periodes van telkens één jaar met een maximum van drie jaar. Let wel deze verlengingen zijn verplicht voor de verhuurder, terwijl de huurder telkens één maand voor het verstrijken van elk van die jaarlijkse periodes, de overeenkomst eenzijdig kan opzeggen. Deze opzeggingsmogelijkheid bestaat niet voor de verhuurder en dus enkel voor de huurder.

Om deze dwingende regels voor permanente woninghuur uit te sluiten is er een uitgebreide praktijk ontstaan om overeenkomsten af te sluiten met een duur van maximaal elf maanden, in de overtuiging dat door deze duurtijd de overeenkomst wordt beschouwd als seizoenshuur en dat daardoor meteen ook de minimumduur van vijf jaar niet meer zou gelden.
Het is belangrijk te benadrukken dat dit absoluut foutief is en dat meerdere uitspraken van het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo), en unaniem gevolgd door de jurisprudentie van de gerechtshoven, hebben benadrukt dat “een overeenkomst niet wordt beschouwd als seizoenshuur als gevolg van de huurtermijn die wordt bepaald door de partijen, maar als gevolg van het doel waarvoor de huurder de woning gebruikt, zijnde niet voor permanente bewoning maar voor sporadisch of recreatief gebruik”. Met andere woorden, een huurovereenkomst wordt gekwalificeerd als seizoenshuur, als de woning niet wordt gebruikt voor permanente bewoning en slechts voor occasioneel gebruik of elk ander gebruik dat niet kan beschouwd worden als permanente verblijfplaats.

Het tijdelijke of seizoenskarakter wordt dus niet afgeleid van de termijn die wordt overeengekomen in de huurovereenkomst, maar van de oorzaak en het doel van het gebruik van de woning. Een uitspraak van het Spaans Hooggerechtshof bevestigt dat het essentiële kenmerk voor seizoenshuur bestaat uit het voorzien in de behoefte van sporadisch of occasioneel gebruik, en niet wordt gebruikt voor permanente bewoning.

Herkwalificatie
In dit verband hebben rechtbanken reeds in talrijke uitspraken ‘overeenkomsten van seizoenshuur’ geherkwalificeerd als ‘overeenkomsten voor permanente bewoning’, met als gevolg dat de dwingende bepalingen voor dit soort overeenkomsten in werking treden, met in bijzonder de vijfjarige termijn. Bij de volgende feiten kan de rechtbank een vermoeden hebben dat het inderdaad om permanente woninghuur gaat:

• Men is een waarborg overeengekomen van slechts één maand, terwijl dat de wet voor overeenkomsten die niet voor permanente bewoning zijn bestemd een waarborg van twee maanden oplegt.
• De nutsvoorzieningen staan op naam van de huurders, bij seizoenshuur is het logischer dat deze op naam van de eigenaar/verhuurder blijven staan.
• Men heeft verschillende opeenvolgende seizoensovereenkomsten afgesloten.
• De eigendom wordt verhuurd zonder meubilair.
• De huurder heeft zijn officiële adres in de woning.

Een dergelijke herkwalificatie verandert de juridische rechtspositie tussen huurder en verhuurder, waarbij het verhuurder niet is toegestaan bijvoorbeeld na twee jaar de huur op te zeggen en zijn huis te verkopen. Deze moet zich immers aan de termijn van vijf jaar houden.

Dit artikel is tot stand gekomen onder auspiciën van Mondi, Mr. Yves Sirejacob is verbonden aan Sirejacob Legal & Tax Spain.

Lees ook 
- Het huurcontract en de Spaanse wetgeving
- Spaanse onteigeningen in strijd met EU-wetgeving

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Het Mondi lidmaatschap is bijzonder aan te bevelen voor (toekomstige) eigenaren van een woning of beleggingsobject in het buitenland. Of u zich nu in de oriëntatiefase bevindt, al een woning hebt aangekocht of deze weer wilt gaan verkopen, u zult ongetwijfeld veel vragen hebben en willen weten welke juridische, fiscale, financiële en praktische consequenties uw beslissing heeft.

---

Terug naar overzicht