Verdeling gemeenschappelijk eigendom

Veel huizen zijn gemeenschappelijk eigendom. Bij de verdeling van een huis in Frankrijk moet eerst worden gekeken naar de manier waarop het werd verkregen.

Veel huizen zijn gemeenschappelijk eigendom. Als een huis is gekocht door een echtpaar, een familie of door een groep vrienden, heeft het huis meerdere eigenaren. Op het moment dat het echtpaar bijvoorbeeld uit elkaar gaat moet het eigendom verdeeld worden. Bij de verdeling van een huis in Frankrijk moet daarvoor allereerst worden gekeken naar de manier waarop het werd verkregen.

Er bestaan verschillende wijze waarop het huis aangeschaft is. Stel dat het is gekocht door een echtpaar, of door twee personen die een Nederlands (of Frans) samenlevingscontract hebben gesloten, dan wordt er een droit de partage geheven van 1,1 procent over de waarde van het gehele huis, per datum van de verdeling. Daar bovenop komen de notariskosten plus de kadastrale kosten. Al deze bedragen worden voor de helft gedragen. Voorwaarde is overigens dat men eerst formeel gescheiden moet zijn, dan wel het samenlevingscontract formeel heeft beëindigd. Deze regeling geldt ook indien men het huis eerst samen heeft gekocht en later is getrouwd of een samenlevingscontract is aangegaan. Eveneens geldt deze regeling voor personen die door een erfenis, samen eigenaar van een huis zijn geworden.

Vermogenswinst
Juridisch geldt het zogenaamde declaratoire stelsel. Daarbij werkt de verdeling terug tot aan de verkrijging. Dat betekent dat wordt aangenomen dat de verkrijger vanaf het moment van de oorspronkelijke verkrijging, als enige eigenaar is geweest. Dit werkt door in de plus value (vermogenswinstbelasting) en wel op die manier dat de verkrijger op het moment waarop hij enig eigenaar wordt, niet met deze belasting wordt belast. Voorts geldt dat hij, wanneer hij het huis verkoopt, wordt aangeslagen volgens een berekening die teruggaat tot het moment van de oorspronkelijke verkrijging. Een rekenvoorbeeld: A en B zijn getrouwd en hebben in 2000 samen een huis gekocht. Hierbij doet het er niet toe of zij in gemeenschap van goederen zijn getrouwd of op huwelijkse voorwaarden. In 2005 scheiden zij en verkrijgt B het gehele huis. De waardestijging wordt bij B niet belast. In 2009 verkoopt B het huis voor een bedrag dat € 300.000 hoger ligt dan de aankoopprijs van 2000. Bij B wordt dan plus value geheven van 16% over € 300.000. Minus 40% (en eventuele andere posten) omdat deze belasting vanaf het vijfde jaar immers met 10% per jaar wordt afgebouwd.

De helft
Het feit dat B bij een verkoop vóór 2015, plus value moet betalen is overigens aanleiding voor een bijdrage van A. Zouden zij het huis namelijk samen in 2005 hebben verkocht, dan zou de plus value door hen gezamenlijk gedragen zijn, terwijl B bij een verkoop in 2009 als enige wordt belast, ook over de periode tot 2005. Dan is het redelijk dat zij in 2005 afspreken dat A aan B een bedrag betaalt ter grootte van bijvoorbeeld de helft van hetgeen A had moeten voldoen wanneer het huis in 2005 aan een derde verkocht zou zijn. Waarom de helft? Omdat ook de kans bestaat dat B het huis pas na 2015 zal verkopen. Dan wordt er geen plus value meer geheven.

Vast gebruik
Een geheel andere regeling geldt wanneer een huis door twee vrienden of twee familieleden wordt gekocht. Of door twee samenwoners die geen samenlevingscontract hebben gesloten. Dan geldt het translatieve stelsel en wordt de verdeling gezien als een verkoop van de één aan de ander. Deze wordt niet met terugwerkende kracht eigenaar, maar vanaf het moment van de verdeling. Ook gelden de financiële regelingen die bij een verkoop horen. Aldus moet er overdrachtsbelasting ad 5,09% plus kosten worden betaald en wordt er plus value geheven. Hierbij kan gesproken worden over een verdeling van deze bedragen over beide partijen, maar een vast gebruik dat deze ook hier half om half worden gedragen bestaat er niet.

Samenlevingscontracten
Vanaf 13 mei 2009 erkent Frankrijk ook buitenlandse samenlevingsvormen. Deze zijn nu gelijkgesteld met een PACS waardoor de gunstige regelingen voor gehuwden en voor mensen die een PACS hebben gesloten, ook op buitenlandse samenlevingsvormen van toepassing zijn. Hierdoor is onder andere het successierecht bij vermakingen tussen de partners, nihil geworden. Het was echter de vraag of een Nederlands notarieel samenlevingscontract, ook onder deze regeling valt. De Franse Minister van Justitie heeft aangegeven dat thans zowel het Nederlandse geregistreerde partnerschap als het notariële samenlevingscontract worden erkend als PACS. Een instructie die in de maak is, zal dat nog expliciet aangeven. Aldus is de strijd die velen voor deze erkenning hebben gevoerd, thans definitief en positief afgesloten!

Eerder in het nieuws:
Franse samenlevingsvorm PACS opnieuw bekeken

bron: Dit artikel is geschreven door mr. Ton Steinz, verbonden aan Steinz & Dijkstra Advocaten.

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Frankrijk
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

---

Terug naar overzicht