Vastgoedprojecten zonder bouwvergunning

Als een makelaar zelf handelt uit goed vertrouwen, maar verzaakt om onderzoek te laten verrichten naar zijn koopwaar, kan dit nog wel eens grote consequenties hebben.

Er zijn voldoende mensen die uit goed vertrouwen een handtekening zetten onder een reserveringsovereenkomst of (voorlopig) koopcontract bij aanschaf van een woning in een nog te ontwikkelen nieuwbouwproject in het buitenland. Ze hebben dan vervolgens ook geen probleem om een aanbetaling te doen, die kan variëren van 3.000 tot 10.000 euro. Maar is dit wel zo verstandig?

Als we deze vraag stellen, beseffen veel aspirant-kopers dat er misschien toch wel wat haken en ogen aan zitten. Maar ja, als de verkoper vertelt dat die vergunning een kwestie is van tijd, waarom zou je dan wachten totdat alle vergunningen en papieren in orde zijn?
Misschien heb je dan niet meer als één van de eersten de mogelijkheid om de beste locatie uit te kiezen binnen het project. Stel dat de vergunning niet wordt afgeleverd, dan krijg je toch je geld terug?

Mondi zal de laatste vraag direct beantwoorden: Waarom niet?
Hierbij enkele vragen, waarop u eigenlijk het antwoord zou moeten weten. Wat doet de ontwikkelaar met de aanbetaling? Hoeveel eigen vermogen heeft de ontwikkelaar of initiatiefnemer in zijn eigen project geïnvesteerd? Wat is de kredietwaardigheid van de projectontwikkelaar? Wie is eigenaar van de grond? Wat is het bestemmingsplan? Hoe is het met de reputatie van de ontwikkelaar gesteld? Al hebt u de reserveringsovereenkomst juridisch laten toetsen door een onafhankelijke advocaat, dan biedt dit geen zekerheid dat u uw geld rechtstreeks teruggestort wordt door de ontwikkelaar, indien de vergunning niet wordt verstrekt. Als het geld staat geparkeerd op een derdenrekening van een advocaat of notaris, hebt u die zekerheid wel.

Mondi beschikt over tientallen voorbeelden van nieuwbouwprojecten waarbij mensen zelfs de volledige betaling hebben voldaan en tot ruim tien jaar na dato nog steeds wachten op levering. Wat is een veelvoorkomende verkooptruc: of u betaalt de volledige koopsom na het ondertekenen van de koopovereenkomst of u betaalt in vier termijnen met een extra toeslag van tien procent. Op uitzonderingen na betalen kopers het volledige aankoopbedrag inclusief meubelpakket, airconditioning, et cetera. Motivatie: (bijna) niemand wil tien procent extra betalen en zeker niet als het gaat om een beleggingsobject.

Als een makelaar zelf handelt uit goed vertrouwen, maar verzaakt om onderzoek te laten verrichten naar zijn koopwaar, kan dit nog wel eens grote consequenties hebben. Er is voldoende jurisprudentie waarbij de rechter de bemiddelaar wijst op zijn beroepsaansprakelijkheid (onderzoeksplicht), terwijl de makelaar in de praktijk hier zelden voor is verzekerd als het gaat om transacties met vastgoed in het buitenland. Als de verkoper dan ook nog eens een eenmanszaak of een vennootschap onder firma vertegenwoordigt en dus hoofdelijk aansprakelijk gesteld kan worden, dan zijn de gevolgen voor de veroordeelde zowel zakelijk als privé niet te overzien.

De advocaat
Ook de projectontwikkelaar neemt risico’s door de te verkopen woningen alvast maar in de etalage te zetten. Mondi stelde Mr. Martijn Bressers van Bressers Law de volgende vraag: Wat is uw algemene advies als een makelaar of een projectontwikkelaar een project aanbiedt in Spanje zonder bouwvergunning?
Reactie van de heer Bressers: “Mijn advies is om niets betalen, tenzij uit onderzoek blijkt dat de vergunning zeer waarschijnlijk zal worden verleend. Aanwijzingen daarvoor kunnen onder andere zijn:

• De bouwvergunning is inmiddels aangevraagd;
• Daarbij is kenbaar een architect betrokken geweest;
• De aanvraag is conform het bestemmingsplan;
• Informatie rechtstreeks te verkrijgen van de afdeling “urbanismo” van de gemeente in kwestie.

Met andere woorden, het is niet uit te sluiten dat het toch veilig is om in zo´n situatie een aanbetaling te doen, maar dat hangt sterk af van de situatie in kwestie. Normaal gesproken is de koper niet in staat om dit onderzoek zelf uit te voeren, en als hij ook geen advocaat kan inhuren, of dat niet wil in dat vroege stadium van het aankoopproces, dan is mijn advies om niets te betalen.”

Mondi tip
Het advies van de heer Bressers geldt eigenlijk voor alle landen. Er wordt weer volop ontwikkeld en off-plan verkocht. Daar zitten echt wel pareltjes tussen, maar voor hetzelfde geld koopt u een kat in de zak.
Mondi biedt haar leden voor alle populiare landen een juridische QuickScan aan van het (voorlopige) koopcontract voor het bedrag van 975 euro inclusief BTW. Maak hier dan ook gebruik van. Normaliter betaalt u voor juridische begeleiding minimaal 1 procent van de koopprijs met een minimum van 1.500 euro exclusief BTW.

---

Terug naar overzicht