Vastgoedbelegging in Oostenrijk populair, maar pas op de valkuilen

Oostenrijk is zeer populair onder vastgoedbeleggers. Met name Salzburgerland, Tirol en het Vorarlberg, maar ook Karinthië en Steiermark zijn in trek voor de aanschaf van vakantiewoningen voor toeristische verhuur vanwege het aantrekkelijke verhuurrendement. Traditioneel heeft Oostenrijk een enorme aantrekkingskracht op wintersporters, maar de laatste jaren vinden steeds meer actieve families hun weg naar het betoverende Oostenrijk in de zomer, het voor- en naseizoen.

Nergens in Europa zijn de waardeontwikkelingen van vastgoed zo stabiel als in Oostenrijk. Als enige land in Europa heeft er vanaf 2009 in Oostenrijk ook geen devaluatie van huizenprijzen plaatsgevonden. De gemiddelde waardestijging over de afgelopen tien jaar bedraagt 3,68 procent. Dit houdt in dat een woning met een aankoopprijs van € 500.000 in 2010 na tien jaar tijd een geïndexeerde waarde heeft van € 714.924. Reken uzelf niet gelijk rijk, want de Oostenrijkse fiscus ziet uiteindelijk graag 30 procent van uw waardevermeerdering in de Oostenrijkse schatkist belanden. Gelukkig brengt de verhuur van uw woning ook nog geld in uw laadje om per saldo meer dan voldoende rendement over te houden.

Een waarschuwing is op zijn plaats: Als buitenlander en EU-burger mag u vastgoed kopen, maar niet per definitie gebruiken voor het doel waarvoor het vastgoed wordt aangeschaft. In Oostenrijk heb je wetten en regels die voor alle deelstaten gelden. Daarnaast kan de wet- en regelgeving per deelstaat verschillen.

De Oostenrijkse regelgeving
Bij elke koop dient vooraf goed onderzocht te worden welke bestemming de woning heeft en welke mogelijke beperkingen er zijn. Er zijn grofweg drie gebruikscategorieën:

1. Erholungsgebiet of recreatieve bestemming
   Huizen of projecten waar deze bestemming aan is toegekend hebben een verhuurverplichting. Eigen gebruiksmogelijkheden voor bijvoorbeeld vakanties zijn meestal flexibel en bij de meeste projecten goed geregeld. De restrictie van deze bestemming is dat men er niet mag gaan wonen.
2. Zweitwohnsitz of tweede woningvergunning
   Bij deze bestemming zijn er in principe geen beperkingen in het gebruik. Het huis kan gebruikt worden voor vakantie, mag worden verhuurd of men kan er langer verblijven of zelfs gaan wonen.
3. Hauptwohnsitz
   Deze categorie wordt toegekend aan huizen of projecten die primair bedoeld zijn voor de eigen bevolking. Als men als niet-Oostenrijker een Hauptwohnsitz koopt moet men er ook gaan wonen en dat betekent uitschrijven uit de basisadministratie in het eigen land en inschrijven in Oostenrijk. Een Hauptwohnsitz mag dus niet gebruikt worden als vakantiehuis of tweede woning. 

Waar moet u nog meer op letten bij de aankoop van vastgoed in Oostenrijk?

• Met wie doet u daadwerkelijk zaken en hoe staat deze organisatie bekend?
• In hoeverre is het aangeboden rendement realistisch?
• Via de website www.beleggeninvastgoed.eu bestaat er voor beleggers de mogelijkheid om zelf een rendementsberekening te maken van het toekomstige verhuurrendement en de toekomstige kasstromen. Op basis van de verstrekte cijfers over de Oostenrijkse vastgoedbelegging en een (eigen) aanvulling van ontbrekende aankoop-, beheer- en exploitatiecijfers, ontvangen beleggers een rapportage voorzien van een exploitatie- en liquiditeitsbegroting, waarbij alle relevante kosten zijn meegenomen.
• Een gegarandeerd rendement is niet gegarandeerd als de garantie wordt aangeboden door een organisatie die failliet gaat/kan gaan. Opvallend genoeg constateert Mondi dat niet zelden een gegarandeerd rendement wordt verstrekt door een organisatie met een nagatief eigen vermogen.
  Met een bankgarantie hebt u wel zekerheid als u rekening houdt met de garantievoorwaarden.
• Zorg ervoor dat u niet meer betaalt dan de marktconforme waarde van de vastgoedbelegging, anders bent u uw eigen rendement aan het voorfinancieren. Een belegger kan op basis van rationele argumenten snel tot aanschaf overgaan, maar als u eenmaal bijvoorbeeld 20 procent boven de marktconforme prijs betaalt, start u met een slechte investering.

De marktconforme waarde kunt u laten berekenen door middel van een waardebepaling via een deskundige en onafhankelijke (recreatie)makelaar. Een goede lokale oriëntatie op de huizenmarkt geeft ook inzicht in marktconforme prijzen. Reken dan vooral vanuit de vierkante meterprijs voor de woonoppervlaktes. Hierbij is het van belang dat de juiste vergelijking wordt gemaakt. Een Zweitwohnsitz is zeer schaars en een woning met deze bestemming is zeer gewild. Datzelfde geldt voor een woning met een toeristische of recreatieve bestemming.

Bronnen: Eurostat - Intrea.eu | Dit artikel is ook gepubliceerd in de recent verschenen uitgave van Wonen en kopen in Oostenrijk 

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Oostenrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning of vastgoedbelegging. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

---

Terug naar overzicht