Bieden op Spaanse woning

Een aspirant-koper staat op het punt om de gelukkige eigenaar te worden van een prachtige Spaanse woning, maar dan slaat de twijfel toe. Een groot deel van het spaargeld wordt in vastgoed geïnvesteerd. Als de gegadigde over de juiste feitelijke informatie beschikt die de aankoop rechtvaardigt, is dit een goede beslissing. Echter, de kandidaat wil niet meer betalen dan noodzakelijk. Hoe pakt u dit aan?

Mondi geeft onderaan deze publicatie advies, doet haar leden een voorstel op basis van no-cure-no-pay, maar legt deze vraag ook voor aan drie makelaars, actief aan de verschillende Spaanse Costa’s. Daarnaast leggen we de vraag voor aan een advocaat en een fiscalist.

Fred van Krimpen: “Ons advies is om een serieuze makelaar in te schakelen, die bekend is met de regionale en lokale onroerendgoedmarkt en handelspraktijken. Dat kan u zoveel geld besparen, dat de makelaar zichzelf terugverdient.

Zorg in elk geval dat de financiën op de rit staan, voordat u een bod doet. Dat bespaart alle betrokken partijen een hoop rompslomp. U kunt spijkers met koppen slaan en een bod doen wat u in staat stelt snel te handelen. Dat is in de meeste gevallen voor de verkoper een doorslag gevend argument om een la(a)g(er) bod te accepteren. 

Ga er niet van uit dat uw bod klakkeloos geaccepteerd wordt. Het is in Spanje gebruikelijk dat er nog wat heen en weer onderhandeld wordt. Bedenk tevens dat er hier heel veel verkopers van heel veel nationaliteiten zijn die ieder hun eigen onderhandelingscultuur hebben. Een makelaar met ervaring die reeds meerdere jaren in de zone gevestigd is kan hier veel makkelijker mee omgaan dan een buitenlander die niet eens de zeden en gewoonten van Spanje kent.Ook al trekt de markt in Spanje aan, het is nog steeds raadzaam om een lager bod dan de vraagprijs uit te brengen. 'Nee' kun je altijd krijgen. Aan de Costa's wordt volgens de statistieken* gemiddeld zo'n 19,8 procent lager dan de vraagprijs geboden. Let wel; dat is het gemiddelde! Er zijn natuurlijk vele factoren en varianten die dit gemiddelde beïnvloeden. Ik ken gevallen waar een bod van 50 procent werd geaccepteerd, maar ook waar de verkoper stoer aan z'n prijs vasthield en slechts een symbolische korting wilde geven. De uitkomst van de bieding is zeker ook afhankelijk van de noodzaak van de verkoper om te verkopen.” 

---

Joris Elfrink: “Als fiscalist begeleiden wij vooral emigranten op het fiscale gebied in relatie tot onder andere Spanje. Wij begeleiden niet de aankoop van onroerend goed, maar ik krijg wel veel wantoestanden vanuit Spanje onder ogen. Door de lage waarden van onroerend goed komt het veelvuldig voor dat de Spaanse fiscus naheffingen overdrachtsbelasting oplegt bij de koper. Dit kan nog tot vier jaar na aankoop. Die naheffing is gebaseerd op het feit dat de Spaanse fiscus van mening is dat het onroerend goed meer waard was dan waarvoor het gekocht is. Alleen met de nodige documentatie (officieel taxatieverslag etc.) zal een bezwaar toegekend worden. Een ander voorbeeld is de BTW over verbouwingen van woningen. Daar geldt, onder een aantal voorwaarden, een verlaagd tarief voor van tien procent. In de praktijk ben ik meermaals tegen gekomen dat er door het bouwbedrijf gewoon 21 procent gefactureerd werd omdat ze die regeling niet kenden. Belastingtechnisch is het dus zaak om kritisch te blijven en niet alles zomaar te accepteren.”

Joris Elfrink MB/FB is register belastingadviseur bij Elfrink ten Bokum Internationaal Fiscaal 

---

Rinus van Vliet: “Een huizenhoge korting op een woning betekent nog niet dat het huis correct geprijsd is. Belangrijk is welk jaartal er als het vertrekpunt gebruikt wordt. Banken hanteren in hun advertenties meestal de prijs van het hoogste punt omstreeks januari 2007. Gerekend vanuit dit hoogste punt geven ze dan verleidelijk hoge kortingen. De marktwaarde van een woning hoort op het prijspeil van rond de Euro wissel te liggen 2001/ 2002. In periode daarna is er jaar op jaar veel lucht in de prijzen gekomen. Probeer in je onderhandelingen altijd naar een prijs toe te werken waar alle lucht van de 'prijsexplosie' uit is.

• Check de prijzen van recent verkochte vergelijkbare woningen in de directe omgeving. Als potentiële koper kun je een taxatie laten verrichten door een taxatiebureau of een deskundige makelaar.

Verkopers die een snelle verkoop willen forceren zakken steeds vaker naar de taxatiewaarde voor de onmiddellijke verkoop. Dat is een taxatie op het prijspeil van 2002/2003 minus 15 tot 20 procent. Dit is het prijsniveau om binnen drie maanden een verkoop te forceren. Banken vragen dit soort taxaties regelmatig aan om hun vastgoed portefeuille opnieuw te laten taxeren.”

Rinus van Vliet is makelaar bij makelaarskantoor Huizen In Spanje El Campello, Costa Blanca.

Opmerking Mondi:
De gemiddelde prijsontwikkeling van de Spaanse huizenmarkt is als volgt (zie ook publicatie Bubbel Europese huizenmarkt):

---

Mr Eliseo de la Fuente González: “Tijdens de onderhandelingsfase van het koopproces van een woning in Spanje, dient een aspirant-koper vanuit juridisch oogpunt zeer zorgvuldig te zijn met de communicaties die over en weer worden verricht. Men dient er op bedacht te zijn dat bepaalde mededelingen kunnen worden geïnterpreteerd als een aanvaarding en aldus de totstandkoming van een overeenkomst, zonder dat dit wellicht de werkelijke bedoeling was van de aspirant-koper. In deze beginfase dient de aspirant-koper zich tevens bewust te zijn van alle kosten en fiscale aspecten van de kooptransactie, alsmede de toekomstige kosten en fiscale gevolgen die voortvloeien uit de eigendom van een onroerend goed. In dit stadium kent de koper nog niet alle juridische omstandigheden van het onroerend goed. Immers, is daar op dat moment vaak nog geen werkelijk onderzoek naar verricht.

Daarom is het verstandig om één of meerdere voorbehouden (ontbindende en/of opschortende voorwaarde) te maken bij elk bod dat wordt gedaan, bijvoorbeeld één en ander afhankelijk te stellen van de onderzoeksresultaten naar de juridische status van de woning. In de praktijk komt het namelijk vaak voor dat woningen, ondanks de aanwezigheid van de benodigde bouwvergunningen, toch onregelmatigheden vertonen zoals bijvoorbeeld gedeeltelijke uitbreidingen die niet aan wettelijke vereisten voldoen. Indien een dergelijke omstandigheid zich voordoet zal, indien van te voren een goed voorbehoud is gemaakt, dit de aspirant-koper in de gelegenheid kunnen stellen om bijvoorbeeld opnieuw over de koopprijs te onderhandelen.”

Mr Eliseo de la Fuente González is advocaat en managing partner van de Nederlandse onderneming
De La Fuente Abogados in Rotterdam en managing partner van de Spaanse onderneming De la Fuente & Martin Alonso Lawyers met kantoren in Malaga, Madrid en Rotterdam.

---

Paul van den Hout: “Ik zou een goede prijsvergelijking (benchmark) voorbereiden, zodat we weten welke soortgelijke objecten te koop worden aangeboden en tegen welke prijzen. Daarmee wordt de bandbreedte bepaald.

Twee belangrijke items:
Wat heeft de verkoper destijds betaald voor de woning? (om een gevoel te krijgen bij zijn inkoopprijs, te betalen winstbelasting enz.).
Waarom verkoopt men? (scheiding, erfenis, ander huis gekocht, terug naar vaderland, financiële problemen, etc.);

Met die kennis kan een goed bod worden bepaald wat uiteindelijk ook kans van slagen heeft. Probeer als makelaar in de ogen van de verkoper te kijken om daarna in te schatten wat je voor zowel verkoper, als koper kunt betekenen, met een win/win situatie. Daarnaast moet nagedacht worden over de fiscale structuur; zetten we het op onze naam, of (gedeeltelijk) op naam van de kinderen met het vruchtgebruik voor ons, etc.

Met 29 jaar Spanje ervaring, waarvan 22 jaar als makelaar in Barcelona beschouw ik een goede makelaar als een ‘echte tussenpersoon’, die zowel voor de koper als de verkoper een goed resultaat kan realiseren.”

Paul van den Hout is makelaar bij Van den Hout Enterprises SL in Barcelona aan de Costa del Maresme met in het noorden de Costa Brava. De heer Van den Hout is lid van de internationale vereniging van makelaars A.E.P.I. en ingeschreven in het makelaarsregister AICAT (4261).

---

Advies Mondi
Allereerst wil de redactie boven vermelde deskundigen hartelijk bedanken voor de nuttige informatie. Hieruit blijkt maar weer dat u niet om deskundigheid kunt als het gaat om tot een weloverwogen aankoopbeslissing te komen. Niemand wil achteraf voor onaangename verrassingen komen te staan, laat staan in kostbare procedures verzeilt te raken. Hoeveel makelaars attenderen u als aspirant-koper op de fiscale waarde van de woning? Hoeveel gegadigden hebben voordat ze een bod uitbrengen goed hun huiswerk gedaan en ook laten voorrekenen wat financieel tot de mogelijkheden behoort?

Om een marktconforme prijs te bepalen, maakt u gebruik van aankoopbegeleiding via een aankoopmakelaar en/of Mondi. Het is verstandig om een taxatierapport op te laten stellen. Als u een woning deels wenst te financieren via de bank, dan zal de bank zelf een taxateur inschakelen. Anders schakelt u of als lid van de belangenorganisatie via Mondi een taxateur in. De kosten van het produceren van een rapport variëren, afhankelijk van de grootte en complexiteit, en de specifieke taak of onderwerp. Bespaar niet op dergelijke deskundigheid. Mondi heeft veel ervaring dat het voordeel veelal een veelvoud is van de prijs die u voor een taxatierapport betaalt.
Ook een professionele makelaar moet op basis van feitelijke informatie de aankoopprijs kunnen bepalen en beargumenteren. Als de makelaar hier niet toe in staat is, kunt u a een beroep doen op Mondi als u beschikt over een lidmaatschap premium en persoonlijke begeleiding wenst.

Als een woning al geruime tijd te koop staat en de verkopende partij wil er echt vanaf, is altijd ruimte voor onderhandelingen. Het is wel essentieel om te weten wat een marktconforme prijs is voordat u een bod doet. Als u een bod uitbrengt, laat dit dan bij voorkeur over aan een professional. Zoals de heer Fred van Krimpen aangeeft, worden gegevens geregistreerd welk percentage per plaats/regio gemiddeld als eerste bod onder de vraagprijs wordt geboden. Onderhandelen is een vak. Het is Mondi om het even waar of via wie u uiteindelijk koopt, zolang u maar succesvol koopt. De belangenorganisatie kan haar leden uitstekend van dienst zijn met behulp van aankoopbegeleiding, een Risico Scan, Een juridische QuickScan, een behoefteanalyse en zelfs een met financiële haalbaarheidstoets. Raadpleeg hiervoor lidmaatschappen en diensten in de webwinkel. Bespaar in ieder geval niet op deskundigheid!

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap.

---

Terug naar overzicht