Als DGA een woning kopen in Spanje: in privé of met een vennootschap?

Als een Nederlandse DGA een woning wil kopen in Spanje en deze mogelijk ook willen verhuren, rijst de vraag of het interessanter is om de woning in Spanje in privé te kopen of met een vennootschap. En dan met de bestaande Nederlandse vennootschap die de liquiditeit heeft, of met een op te richten Spaanse vennootschap onder de Nederlandse BV? In dit artikel verstrekt Mondi in samenwerking met Euro Economics informatie over dit vraagstuk.

Hieronder volgt een overzicht van de meest voorkomende aankoopmogelijkheden waarbij de fiscale aandachtspunten bij aankoop, bezit en verkoop belicht worden.

Algemeen
Een aankoop in privé is in de meeste gevallen aan te raden als de woning puur voor eigen gebruik is bestemd en de verwachting is dat er niet meerdere woningen gekocht gaan worden in Spanje.

Belastingen bij bezit
Bij eigen gebruik van de woning moet jaarlijks aangifte worden gedaan over een fictief inkomen van de kadastrale waarde. Als deze waarde de laatste 10 jaar nog is herzien (in de meeste plaatsen het geval), dan wordt het fictieve inkomen gesteld op 1,1 procent van de kadastrale waarde, en als de waarde niet is herzien is het 2 procent. Over dit fictieve inkomen van 1,1 procent of 2 procent is vervolgens 19 procent Spaanse inkomstenbelasting verschuldigd. Dit komt neer op een uiteindelijke belasting van 0,209 procent of 0,38 procent over de kadastrale waarde. Bij een woning met een kadastrale waarde van 200.000 euro bedraagt deze jaarlijkse belasting dan 418 euro. De kadastrale waarde ligt overigens vaak beduidend lager dan de marktwaarde van een woning.

Bij verhuur van de woning dient per kwartaal aangifte inkomstenbelasting te worden gedaan. De netto huurinkomsten zijn belast met een tarief 19 procent. Onder netto huur worden de totale huuropbrengsten verstaan minus een aantal aftrekbare kosten.

Er is vermogensbelasting verschuldigd als de aankoopwaarde na aftrek van eventuele hypothecaire financieringen hoger is dan de vrijstelling van 700.000 euro.

Verder zijn er nog een aantal kleinere en lokale belastingen verschuldig zoals de IBI (Spaanse OZB) en vuilnisbelasting.

Belastingen bij verkoop
De verkoopwinst op een woning die ´in privé´ is aangekocht, is in Spanje belast met 19 procent vermogenswinstbelasting. De verkoopwinst wordt bepaald door het tussen verkoopprijs en de koopprijs. Er mogen bij het vaststellen van de aankoop- en verkoopprijs ook kosten verrekend worden, zoals de makelaarscommissie bij verkoop, belastingen en notariskosten bij de aankoop en eventuele uitbreidingen van de woning die gedurende de bezitperiode gerealiseerd zijn en die geregistreerd zijn in het kadaster en eigendommenregister.

Bij verkoop is er tevens een gemeentelijke meerwaardebelasting verschuldigd, die de ‘plusvalia’ wordt genoemd. Dit is een belasting over een theoretische waardestijging van de grond waar de woning op staat (berekend op basis van indexen en niet op basis van een individuele taxatie). Dit zijn doorgaans pas significante bedragen als de woning lang in bezit is geweest.

Impact financiering
Indien in privé gekocht wenst te worden en er hiervoor geld van de BV geleend dient te worden, dient er een zakelijk leningscontract te worden afgesloten met de BV. Nederlandse adviseurs kunnen hier bij begeleiden. Het wel of niet financieren van de woning heeft in Spanje geen impact op de te betalen inkomstenbelasting. Het heeft wel invloed op de Spaanse vermogensbelasting.

Algemeen
Met deze aankoopvorm kan men bewerkstelligen dat het vermogen in de Nederlandse BV blijft, en niet naar privé gehaald hoeft te worden, waardoor er in Nederland niet fiscaal afgerekend hoeft te worden tegen het huidige aanmerkelijk belangtarief van 25 procent.

Belastingen bij bezit
Wordt de woning in Spanje verhuurd dan moeten de huurinkomsten minus kosten per kwartaal op eigen initiatief worden opgegeven in Spanje. Bij eigen gebruik van de woning in Spanje moet er een huurovereenkomst met de DGA van de vennootschap worden opgesteld waarin een marktconforme huurprijs wordt afgesproken. Enkel de kosten die direct te maken hebben met de verhuur van de woning zijn aftrekbaar. De netto huurinkomsten worden belast tegen het niet-residententarief van 19 procent.

Bij deze aankoopvorm is er geen vermogensbelasting verschuldigd in Spanje.

Belastingen bij verkoop
Deze belastingen zijn voor wat Spanje betreft gelijk aan die van bij privé bezit. In Nederland zal de eventuele winst in de BV vallen en niet in privé.

Impact financiering
Indien de woning met geld uit de BV wordt gefinancieerd, dient dit op zakelijke gronden te gebeuren. Anders zou de Nederlandse fiscus kunnen stellen dat er sprake is van een dividenduitkering en de lening dan als zodanig behandelen en belasten.

Algemeen
De oprichting van een Spaanse besloten vennootschap (een sociedad limitada, hierna ‘SL’) is met name fiscaal interessant als er naar verwachting meerdere woningen zullen worden aangekocht bestemd voor de verhuur. Je krijgt te maken met oprichtingskosten en doorlopende kosten voor de boekhouding die in principe alleen gerechtvaardigd zijn als er sprake is van een business.

Bij privégebruik van de woning dienen er zakelijke huurafspraken te worden gemaakt tussen de DGA en de SL.

Bij deze aankoopvorm is er geen vermogensbelasting verschuldigd in Spanje.

Belastingen bij bezit
De SL moet jaarlijks aangifte vennootschapsbelasting doen over de huurinkomsten minus kosten. De aftrekmogelijkheden binnen een SL zijn ruimer, zoals afschrijving, waardoor de winst fiscaal lager uitvalt en er minder winstbelasting verschuldigd is. Het tarief van de vennootschapsbelasting is in Spanje 25 procent.

Belastingen bij verkoop
Bij verkoop van de woning is de verkoopwinst (verkoopwaarde min de boekhoudkundige waarde) onderdeel van het jaarresultaat van de SL waar 25 procent vennootschapsbelasting over dient te worden betaald. Aangezien het resultaat ook wordt gedrukt door andere aftrekbare kosten ligt de werkelijke belastingdruk in de praktijk beduidend lager.

Bij verkoop van de aandelen van de SL, zonder de woning daadwerkelijk te verkopen, is de winst niet belast in Spanje, maar moet de DGA in Nederland aanmerkelijkbelangheffing betalen over de vervreemdingswinst. Indien de aandeelhouder van de SL een Nederlandse holding zou zijn, dan is deze BV vanwege de deelnemingsvrijstelling geen Nederlandse vennootschapsbelasting verschuldigd, maar is er pas dividend- en/of inkomstenbelasting verschuldigd indien deze BV dividend zou gaan uitkeren aan de DGA dan wel de DGA de aandelen in deze BV zou verkopen.

Impact financiering in Spanje
Als de aankoop van de woning wordt gefinancieerd met geld dat door de Nederlandse BV van de DGA aan de Spaanse SL is geleend dan dient daar een zakelijk contract voor worden afgesloten. Dit dient ook in Spanje getoetst te worden om de aftrekbaarheid van de rente te beoordelen.
Conclusie

---

Terug naar overzicht