Toenemend aantal claims van de Oostenrijkse fiscus

Bij aankoop van een nieuwe vakantiewoning worden kopers er vaak op geattendeerd dat zij recht hebben op een teruggave van de betaalde btw. Deze btw wordt in rekening gebracht door de verkoper, meestal de projectontwikkelaar en tevens de bouwer. De aankoopprijs wordt door de btw-teruggave voor de koper aantrekkelijker. Vaak wordt de koper er ook nog op geattendeerd dat wanneer de woning binnen een periode van tien jaar niet (meer) wordt verhuurd, deze btw naar rato van het verstrijken van deze termijn moet worden terugbetaald.

Zo ook na verkoop aan derden, maar verder wordt de koper niets verteld over de voorwaarden voor de btw-teruggave.

Addertje onder het gras
Een ander belangrijk gegeven is dat de koper vaak ook een ( te hoog geschat) huurrendement wordt voorgeschoteld. Of dit rendement wel zo realistisch is voor de betreffende regio moet achteraf nog blijken. In vele gevallen blijkt dit rendement helaas tegen te vallen, waarna sommige kopers om de schade te beperken proberen het huis weer door te verkopen. Het addertje onder het gras schuilt erin dat nu de Oostenrijkse fiscus in actie komt en de btw probeert na te vorderen. Resultaat: weinig rendement en nog een extra domper namelijk de navordering.

Liebhabereiverordening
De btw-terugbetaling vindt vrijwel altijd plaats onder verstrekking van een ‘voorlopig besluit’. De terugbetaling is dus niet definitief. Verjaring van de claim van de fiscus vindt evenmin plaats.

De fiscus ‘stelt’ dat er sprake is van Liebhaberei als blijkt dat een positief totaalresultaat over een periode van twintig jaar bezien niet haalbaar is, waardoor u de terugbetaalde btw dient terug te betalen.

Met andere woorden: Verkoopt u binnen twintig jaar uw vakantiewoning en blijkt over de gehele bezitsperiode geen positief resultaat te zijn behaald met de verhuur van uw woning, dan dient u alle btw terug te betalen. U wordt in dat geval fiscaal niet meer als ondernemer gezien en slechts nog als huizenbezitter die het huis in gebruik had voor het eigen genot, de Liebhaber.

In dit laatste geval kan er zich eveneens een juridisch probleem met de opvolgende koper voordoen. De koopprijs was immers inclusief btw, welke onderdeel was van de koopprijs. De verkoper kan bij correctie door de fiscus een andere factuur opmaken zonder btw en de koper verzoeken hem deze twintig procent als onderdeel van de prijs alsnog te betalen. Dit hangt ook af van de tekst van de koopovereenkomst.

De fiscus baseert zich op de zogenaamde Liebhaberei Verordening.
Deze stelt dat wanneer u een bezit hebt dat objectief gezien, ook voor persoonlijke doeleinden kan worden gebruikt en waarbij over twintig jaar gezien géén positief huurrendement kan worden behaald, er sprake is van Liebhaberei. Dientengevolge dient de btw dan te worden terugbetaald. In onderstaand rekenvoorbeeld ziet u hoe de fiscus ‘voorziet’ of er sprake is van Liebhaberei of niet:

Voorbeeld als webdocument  Download PDF: chalet-investering-pinzgau-tirol-berekening  

In strijd met de zesde richtlijn van de Europese Unie
Binnen de Europese Unie zijn de Europese Staten een zogenoemde zesde richtlijn overeengekomen. In deze zesde richtlijn is een artikel opgenomen, die regelt wanneer een persoon als ondernemer aan te merken valt. Een persoon is ondernemer als deze ‘een economische activiteit uitoefent’. Er staat uitdrukkelijk in dit artikel dat ‘de economische activiteit onafhankelijk is van het resultaat van deze activiteit’.

In Nederland en België worden ook vakantiehuizen verkocht en verhuurd tegen ook niet altijd een positief resultaat. De fiscus daar houdt zich echter aan deze richtlijn waardoor de btw gewoon definitief wordt teruggegeven. In Duitsland, die ook deze Liebhaberei-verordening kent, is wat meer beweging in de richting van de Europese Unie merkbaar. Daar heeft de Duitse rechtbank vragen aan het Europese Hof gesteld in de ‘Enkler-zaak’; Frau Enkler verhuurde een mobilhome aan onder andere haar echtgenote en had de btw teruggevraagd bij de Duitse fiscus. Het Europese Hof stelde dat men naar de feitelijke omstandigheden moest kijken om te bepalen of er sprake was van een economische activiteit zoals reclame, contracten en dergelijke.

Deze ‘Enkler-zaak’ is onlangs als argument aangevoerd in een Oostenrijkse zaak die diende bij de administratieve rechter. Deze administratieve rechter heeft echter op een zeer krampachtige wijze de motivering van de ‘Enkler- zaak’ ten voordele aangewend en stelde dat bij het bepalen of er sprake is van een economische activiteit toch ook beoordeeld moet worden of er een positief resultaat uit deze activiteit is gekomen. Verder heeft de rechter als motivering gehanteerd dat het verhuren van een woning in principe van btw vrijgesteld is (m.u.v. gemeubileerde verhuurwoningen) via een bepaalde bepaling in de wet en dat daardoor ook de Liebhaberei-verordening rechtmatig is.

Met deze motivering stelt de Oostenrijkse rechter dus eigenlijk dat verhuur van de woning in principe helemaal niet onder de omzetbelasting valt (vrijgesteld), waardoor er evenmin recht op terugbetaling van de door de verkoper in rekening gebrachte btw bestaat.

Deze motivering gaat echter naar mijn mening niet op wanneer een vakantiewoning in het kader van het vakantiebestedingsbedrijf, dus in het kader van ‘toerisme en recreatie’, wordt verhuurd en er dus sprake is van ondernemerschap. Bovendien zou deze redenatie ingeval van zogenaamde 'Investorenmodellen' niet kunnen gelden omdat daar de koper feitelijk in een toeristisch bedrijf( hotelbedrijf opgedeeld in appartementen) heeft geïnvesteerd waarbij hij wettelijk zelf niet eens het recht heeft om zijn appartement zelf te mogen gebruiken. Daarbij gaat het dus niet om de verhuur van het huis, maar om de uitoefening van het hotelbedrijf.

Er moet dus in ieder geval altijd onderzocht worden om welk object het precies gaat alvorens conclusies te kunnen trekken of btw al dan niet teruggevorderd kan worden. Over deze feitencomplexen zijn helaas nog geen procedures gevoerd.
 

Dit artikel is geschreven door Dr. Stephan Wijnkamp verbonden aan Wijnkamp Advocatuur/Advokatur GmbH.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Oostenrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning of vastgoedbelegging. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

---

Terug naar overzicht