De bouw van uw eigen Spaanse droomvilla

De interesse in de Spaanse woningmarkt vanuit het buitenland is de laatste jaren behoorlijk toegenomen. Het aanbod in bestaande woningen wordt schaarser en hierdoor kan het aantrekkelijker zijn om eventueel uw eigen villa te laten bouwen. Vaak voldoen bestaande woningen niet aan uw woonwensen en kunnen de kosten voor verbouwingen en aanpassingen dermate hoog zijn, dat het de moeite loont om te onderzoeken of nieuwbouw voor u wellicht interessant zou kunnen zijn.

Er zijn twee soorten nieuwbouw te weten:

1. Projectbouw;
2. Autopromoción (zelfbouw).

Bij projectbouw wordt alles voor u geregeld. U kiest de gewenste woning op het daarvoor bestemde perceel, betaalt de projectontwikkelaar de termijnen gedurende de bouw, waarbij de projectontwikkelaar u bij elke betaling een bankgarantie (redactie: raadpleeg publicatie Bankgarantie opeisen in Spanje) dient te verstrekken, en na de oplevering ontvangt u de sleutel.

Bij zelfbouw, de zogenoemde autopromoción, bepaalt u, als koper/opdrachtgever, alles zelf. Uiteraard wordt u daarbij begeleid, maar u doorloopt het hele proces vanaf het kiezen van de gewenste locatie en de aankoop van het perceel tot het ontwerpen van uw villa, het selecteren van tegels en het bepalen van kleurstellingen, et cetera. Hieronder treft u in het kort de te volgen stappen aan.

Perceel kiezen
Allereerst gaat u op zoek naar het gewenste perceel. Hierbij kunt u in eerste instantie uitgaan van uw voorkeur met betrekking tot de afstand naar het strand, de winkels en eventueel scholen. Houd er rekening mee, dat u uw villa zélf kunt ontwerpen, maar dat u het zult moeten stellen met de locatie zoals deze is.

Als u het perceel gevonden heeft, dient er gekeken te worden wat de mogelijkheden zijn om hierop te bouwen. Ten eerste dient het in het bestemmingsplan (Plan General) van de gemeente aangemerkt te staan als 'urbano' wat wil zeggen, dat het ook inderdaad bouwgrond is. De ligging van het perceel bepaalt in belangrijke mate welke voorzieningen er aanwezig zijn. Ligt het perceel in een woonwijk met andere zelfstandige villa's (niet persé een gesloten urbanisatie), dan is er meestal riolering, straatverlichting en vaak zelfs telefoonaansluitingen of soms gasleidingen aanwezig. Indien het perceel meer afgelegen ligt, dient u er rekening mee te houden dat het afvalwater wordt afgevoerd via een septictank. Controleer in dat laatste geval ook of er stroom en leidingwater aanwezig is.

Aankoop perceel
Omdat u uw eigen villa laat bouwen, wordt u in Spanje gezien als een zelfstandige projectontwikkelaar. De eerste stap is dus de aankoop van uw perceel. Het is aan te raden om een volmacht te verstrekken aan een advocaat, zodat u niet voor elke handtekening naar Spanje moet afreizen en deze advocaat zal dan namens u tevens alle documenten van het perceel controleren en zorgen dat dit op uw naam wordt overgedragen.

Architect
Ondertussen kunt u zich alvast bezig houden met het leuke aspect, namelijk het ontwerp van uw villa. Samen met de architect maakt u de eerste schetsen, waarin uw woonwensen volledig worden verwerkt. De architect zal bij de uitwerking van de tekening rekening houden met het geldende bestemmingsplan qua maximale bebouwingspercentage, maximale hoogte en bijvoorbeeld de minimale afstand tot de perceelsgrens. Nadat een en ander volledig is uitgewerkt en u op grond van de tekeningen en extra's als terrassen, zwembad, et cetera van de bouwer een offerte van de bouwkosten heeft ontvangen, volgt de volgende stap.

Bouwcontract
De bouwer zal een contract opstellen waarin alle rechten en plichten van zowel u als van de bouwer worden opgenomen. Hierin staat de overeengekomen bouwsom, de betalingstermijnen en het tijdsbestek waarbinnen uw villa opgeleverd dient te worden. Omdat het hier om een auto-promoción gaat en u, zoals eerder uitgelegd, zélf de projectontwikkelaar van uw eigen villa bent, zal de bouwer u geen bankgarantie verstrekken bij elke betaling. Door natrekking wordt u namelijk direct eigenaar van alles wat op uw perceel gebouwd wordt. Een betere garantie kunt u niet krijgen.

Project en vergunning
De architect zal alle tekeningen en het bestek behorende bij uw nieuwe villa geheel uitwerken, zodat het project kan worden ingediend voor de vergunningaanvraag. Allereerst gaat het project naar het college van architecten waar het gecontroleerd wordt op basis van constructie, dragende delen, berekeningen, etc. Nadat het project door dit college is goedgekeurd, wordt het doorgestuurd naar de desbetreffende gemeente waar uw perceel ligt en uiteindelijk zal de gemeente de bouwvergunning verstrekken. De wachttijd voor een bouwvergunning is per gemeente verschillend, dus dat is moeilijk als 'standaard' aan te geven.

De bouw
Als de vergunning is verstrekt, kan de bouw van uw Spaanse villa van start gaan. De bouwer zal een aanvraag doen voor 'bouwwater' en 'bouwstroom'. Dit zijn beide energievoorzieningen die tegen een gereduceerd tarief worden verstrekt gedurende de bouw van uw villa. De contracten komen op uw naam te staan, maar gedurende de bouw zijn de verbruikskosten voor rekening van de bouwer.

Tijdens de bouw zullen uw architect en de technisch architect (aparejador) erop toezien dat uw villa gebouwd wordt volgens het project en derhalve volgens uw wensen. De door u uitgekozen materialen, tegels en kleuren zullen verwerkt worden. Gedurende de bouw zal uw architect voor elke bouwfase een certificaat afgeven, waarna u de volgende betalingstermijn dient te voldoen.

Na voltooiing van de bouw stelt uw architect het document 'Final de Obra' op en daarmee zal de bouwer of uw advocaat namens u naar de gemeente gaan om de architect van de gemeente uit te nodigen om uw villa te bezoeken. Deze ambtenaar controleert of de bouw is uitgevoerd volgens de verstrekte vergunning, zodat hij u vervolgens de 'Licencia de Primera Ocupación' kan afgeven. Dit is de woonvergunning.

Nieuwe escritura
Nu uw nieuwe thuis klaar is, bent u ook geen auto-promotor meer. Er dient echter nog één ding geregeld te worden en dat is de 'Escritura de Obra Nueva'. Hiermee wordt uw villa bijgeschreven op uw perceel en kan alles als één geheel geregistreerd worden in het eigenarenregister.

Aandachtspunten
Indien u besluit om uw eigen Spaanse villa te laten bouwen, zijn er een aantal punten waar u rekening mee dient te houden. 
De bouwkosten zijn afhankelijk van het aantal bebouwde vierkante meters, maar dit kan niet recht evenredig worden berekend. Niet elke vierkante meter is namelijk even duur. Dit heeft onder andere te maken met het afwerkingsniveau (een garage is bijvoorbeeld anders dan een woonkamer) en het perceel; de bouw op een vlak perceel is meestal goedkoper dan op een hellend perceel.

De kosten van de aansluitingen van de nutsvoorzieningen vanaf de straat tot het perceel zijn voor rekening van de opdrachtgever. Het verdere leidingwerk vanaf de perceelsgrens naar de villa en eventueel verder de tuin in is opgenomen in het bouwcontract en derhalve inbegrepen in de bouwkosten.

De uitvoering van de bouw dient te voldoen aan de Europese normen qua geluids- en warmte-isolatie. Bovendien is het bij nieuwbouw verplicht om minimaal zonnepanelen te installeren voor het verwarmen van water. Dit gaat meestal in combinatie met een back-up in de vorm van een geiser of een boiler.

Waar een projectontwikkelaar bij projectbouw verplicht is om een tienjarige garantie af te geven op de constructie, is dit bij zelfbouw niet nodig. Omdat u zélf de projectontwikkelaar bent voor uw eigen villa heeft u de keuze om deze garantieverzekering af te sluiten. De meeste mensen kiezen ervoor om dit niet te doen. Ten eerste vanwege de bijkomende kosten aan grondonderzoek (sondering) en de premie, maar ook vanwege het feit dat men niet van plan is om de nieuwe villa binnen tien jaar weer te verkopen. Indien de villa echter wél binnen tien jaar na oplevering verkocht wordt, dient aan de koper alsnog deze garantie verstrekt te worden voor het resterende aantal jaren.

Vragen van redactie Mondi aan Claus van Mierlo:
"De bouwbegeleider kent de regels en procedures en spreekt de taal van zowel de opdrachtgever als de bouwer. Niet alleen letterlijk, maar ook de technische aspecten en de specifieke wensen van de klant. De bouwbegeleider moet gezien worden als een centraal aanspreekpunt tussen de klant, de bouwer, de architect, technisch architect, leveranciers, et cetera. Alles verloopt via deze persoon, zodat er geen dubbele communicatie en dus misverstanden kunnen ontstaan."
"Ja, dat klopt. De bouwbegeleider wordt betaald door de bouwer en de kosten zijn derhalve inbegrepen in de totale bouwkosten."
"Zoals hierboven beschreven, zijn alle kosten voor bouwbegeleiding inbegrepen."  "Het vinden en aankopen van het gewenste perceel, de begeleiding bij de architect waarbij hij/zij ook als taak heeft om de opdrachtgever met beide benen op de grond te houden, zodat de kosten binnen het budget blijven. Daarnaast gaat de bouwbegeleider mee shoppen voor de gewenste materialen, is hij/zij erbij als de opdrachtgever tijdens de bouw komt kijken en houdt hij/zij de opdrachtgever op de hoogte van de bouwvorderingen middels foto’s, video’s en eventuele live-communicatie indien er vragen zijn van de opdrachtgever danwel de bouwer, architect, et cetera.

Ik doe dit al heel lang voor heel veel nieuwbouw villa’s en het is het meest intensieve, maar leukste onderdeel van de realisatie van een droom voor mijn opdrachtgevers. Neem eens een kijkje op Facebook Sundalus Villas, zodat je ziet hoe die foto’s en video’s eruit zien."

---

Claus van Mierlo is makelaar en eigenaar van Nicla Property Consultancy

Eerder gepubliceerd
Meest voorkomende vragen van aspirant-kopers

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.

---

Terug naar overzicht