De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft onderzoek gedaan bij aanbieders van niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen voor consumenten. Hieruit blijken (ernstige) tekortkomingen op het gebied van het productaanbod, de informatievoorziening en de bedrijfsvoering, waardoor deze aanbieders het belang van de klant onvoldoende centraal stellen. De AFM pleit voor een onderzoek naar mogelijk aanvullende wetgeving om alle partijen die consumenten niet-beursgenoteerde beleggingen aanbieden onder haar toezicht te brengen.

Dit staat in het rapport ‘AFM-observaties niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen voor consumenten’. Dit bevat de belangrijkste conclusies van het verscherpt toezicht dat de AFM vanaf 2009 houdt op deze de markt wegens de vele ontvangen signalen, de economische crisis en verhoogde integriteitsrisico’s. De bevindingen zijn aanleiding om het verscherpt toezicht door te zetten. De AFM wil met dit rapport de zorgvuldigheid van individuele aanbieders richting de consument op een hoger en meer acceptabel niveau brengen.

Op basis van de bevindingen adviseert de AFM consumenten alert te zijn op de potentiële risico’s van beleggingen in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Om hen daarbij te helpen, heeft de AFM een checklist opgesteld. Consumenten kunnen alleen verstandig beleggen in vastgoed als ze begrijpen wat er met hun geld gebeurt, en de risico’s en de kosten kennen. De markt telt circa 60.000 particuliere beleggers, die ongeveer 5,5 miljard euro hebben belegd.

Onderzoeken
In de periode 2009-2011 heeft de AFM 46 aanbieders onderzocht: twaalf vergunninghouders en 34 aanbieders zonder vergunning. De AFM heeft 67 handhavingmaatregelen opgelegd, waaronder het intrekken van vergunningen, het heenzenden van bestuurders, het benoemen van curatoren, het doen van aangifte, het verstrekken van aanwijzingen en normoverdracht.

Ook zijn er goede praktijken geconstateerd, zoals aanbieders die het belang van de klant centraal stellen. Zij laten bijvoorbeeld met hun producten consumenten volledig delen in de winst en bieden een goede balans tussen risico en rendement. Over het algemeen voldoen de vergunninghouders beter aan de transparantie-eisen dan niet-vergunninghouders.

Ook heeft de AFM de vastgoedrisicoradar ontwikkeld, waarmee ze fondsen in beeld brengt. De belangrijkste risico’s van de vastgoedbeleggingen van alle dertig vergunninghouders in deze sector zijn in kaart gebracht door een self-assessment. De inspanningen van de AFM passen in de rijksbrede aanpak van de overheid om misbruik in de vastgoedsector tegen te gaan. Er is onder meer samengewerkt met de Nederlandsche Bank en via het Financieel Expertise Centrum met de Belastingdienst.

Bevindingen
De AFM ziet dat veel vastgoedobligaties, zoals die in de praktijk zijn gestructureerd, schadelijk zijn voor de consument omdat het risico niet in verhouding staat tot het geboden rendement. Zo loopt de obligatiehouder vaak wel het ondernemersrisico, maar ontvangt daarvoor geen passend rendement of winstdeling. Bovendien kan sprake zijn van zwakke bescherming van de obligatiehouder.

De informatieverstrekking schiet vaak tekort, vooral bij aanbiedingen die niet onder het toezicht van de AFM vallen. Op de website, in het prospectus en in de jaarrekening ontbreekt in veel gevallen duidelijke en begrijpelijke informatie over het investeringsdoel, de risico’s, het rendement en de zekerheid. Ook de informatievoorziening tijdens de looptijd is mager. Beleggers krijgen onvoldoende informatie over problemen in de bedrijfsvoering. De AFM benadrukt het belang van een actuele en correcte waardebepaling van de vastgoedportefeuille en de informatievoorziening daarover.

Veel fondsen hebben geen of onvoldoende grip op één of meerdere aspecten van het bestuur (de zogenoemde governance) en de bedrijfsvoering. Het gaat onder meer om de concern- en financieringsstructuur, de samenstelling van het bestuur, de vastgoed- en financiële expertise van het bestuur, de integriteit en de naleving van toezichtregels.

Beleggers moeten erop kunnen vertrouwen dat hun aanbieder een beheerste en integere bedrijfsvoering heeft, voldoende deskundigheid bezit en vakbekwaam is. Bestuurders moeten op een juiste wijze met het ingelegde geld omgaan en dit niet overhevelen naar andere fondsen of besteden aan andere (privé) doeleinden. Ook moeten ze zich maximaal inspannen om de waarde van het vastgoed te behouden en beleggers tijdig en juist informeren.

Speerpunten van het toezicht
De AFM verwacht dat aanbieders een grotere zorgvuldigheid betrachten in de structurering en het beheer van hun fondsen en meer in het belang van consumenten handelen. Naar aanleiding van haar observaties zal de AFM in haar toezicht vooral aandacht besteden aan:

1. Een deugdelijk productaanbod;
2. Adequate informatievoorziening bij de aanbieding van de belegging en daarna;
3. Naleving van het prospectus;
4. Een beheerste bedrijfsvoering die weerbaar is tegen integriteitsinbreuken en de naleving van wet- en regelgeving waarborgt;
5. Een adequate waardering van de vastgoedportefeuille;
6. De aanstelling van deskundige en integere bestuurders door de aanbieder.

Lees het volledige rapport Download PDF: rapport-vastgoed-2012pdf.

De AFM bevordert eerlijke en transparante financiële markten. De AFM is een onafhankelijke gedragstoezichthouder op de markten van sparen, lenen, beleggen en verzekeren. De AFM bevordert zorgvuldige financiële dienstverlening aan consumenten en ziet toe op een eerlijke en efficiënte werking van kapitaalmarkten. Het streven van de AFM is het vertrouwen van consumenten en bedrijven in de financiële markten te versterken, ook internationaal. Op deze manier draagt de AFM bij aan de welvaart en de economische reputatie van Nederland.

Forumvast juicht uitbreiding toezicht AFM tot alle aanbieders vastgoedbeleggingen toe
Download PDF: Persbericht__Forumvast_juicht_uitbreiding_toezicht_AFM_toe_juli_2012