Spaanse woning overdragen aan kinderen

Wat is Belastingtechnisch gunstiger? Overdracht van de Spaanse woning bij leven van beide ouders via verkoop of schenking of pas ná het overlijden van de eerste echtgenoot via het testament? De argumenten voor een overdracht ‘bij leven’ aan de kinderen lopen uiteen. Het meest gehoorde argument is voorkoming van belasting. Daarnaast kan een dergelijke overdracht zijn ingegeven door de wens het ‘gedoe’ van een nalatenschapsafwikkeling in Spanje te voorkomen.

Maar ook kan meespelen dat ouders het huis bij leven reeds gunnen aan één specifiek kind. De reden kan zijn dat dit kind bijzondere affiniteit heeft met de Spaanse woning, en de ouders vrezen dat broers/zusters bij de nalatenschapsafwikkeling om financiële/emotionele redenen niet zullen willen meewerken om de wens van dit kind in vervulling te doen gaan.

Hoofdwoning of tweede woning
De feitelijke, juridische en fiscale gevolgen van de genoemde methoden van overdracht verschillen sterk naargelang het de ouderlijke hoofdwoning betreft of een vakantiewoning. Zo zal, om een voorbeeld te noemen, in het eerste geval sowieso vaak een voorgezet woonrecht/huurrecht moeten worden vastgelegd (juridisch). Ook de fiscale verschillen zijn groot. In een vakantiewoning-casus zullen bijvoorbeeld ook Nederlandse fiscale aspecten een rol spelen (erfbelasting/schenkbelasting). En – zoals gezegd – bij overdracht aan één van de kinderen zal men zich vaak vooraf moeten afvragen wat de andere kinderen hiervan zullen vinden (feitelijk/emotioneel), vooral als het desbetreffende kind daarbij wordt bevoordeeld (schenking). Deze column is uiteraard te kort om een en ander uitputtend te behandelen. Ik kan slechts een tipje van de sluier oplichten. Ik kies ervoor om daarbij vooral in te gaan op de fiscale aspecten, omdat die zo bepalend zijn voor het kostenplaatje.

Optie 1: verkoop van de Spaanse woning aan kind(eren)
Verkoop van de woning aan één of meer van de kinderen is één van de opties. Het kind moet als koper dan in ieder geval overdrachtsbelasting betalen (tien procent van de koopsom). Daarnaast krijgen de ouders mogelijk te maken met winstbelasting (19-23 procent), tenzij het de hoofdwoning betreft en ouders ouder zijn dan 65. Betreft het een vakantiewoning dan gaat hieraan per definitie een voorheffing van drie procent van de koopsom vooraf, direct af te rekenen bij ondertekening, en ongeacht of er daadwerkelijk sprake is van winst. Deze ‘voorheffing’ kan eventueel (en mits veel geduld) worden terugontvangen van de fiscus als wordt aangetoond dat geen sprake is van winst.
Ook kan schenkbelasting IN NEDERLAND nog aan de orde komen, te weten: als de koopsom geheel of gedeeltelijk aan kind(eren) wordt terug geschonken of kwijtgescholden, en mits het daarbij gaat om:

1. Een vakantie woning, óf
2. een Spaanse hoofdwoning van ouders die korter dan 10 jaar vóór die schenking uit Nederland vertrokken (geëmigreerd) zijn.

Tenslotte zal vaak ook nog gemeentelijke meerwaardebelasting moeten worden afgedragen, ongeacht of sprake is van een hoofd- of vakantiewoning. Ook hier geldt (vaak) weer: eerst betalen, daarna terugvorderen indien geen winst. Gemeentelijke meerwaardebelasting is echter bij alle genoemde methoden aan de orde en is dus voor een vergelijking daarvan minder relevant.
Voorts geldt dat het eventuele voorbehoud van een woonrecht door de ouder(s) voor extra belasting zorgt bij overlijden van de langstlevende. Reden: de waarde daarvan wordt dan geacht (fictief) te vererven aan kind(eren). Dit geldt ook bij een dergelijk voorbehoud bij de hierna genoemde opties 2 en 3.

Optie 2: schenking van de Spaanse woning
Bij deze methode in ieder geval geen overdrachtsbelasting. Maar mogelijk wél (1) schenkbelasting, én (2) winstbelasting, tenzij het de hoofdwoning betreft en ouders ouder dan 65. Ook hier weer per definitie de drie procent voorheffing in geval van een vakantiewoning.
Een schenking is in de Comunidad Valenciana in beginsel vrijgesteld van schenkbelasting tot 100.000 euro per kind, maar in geval van een vakantiewoning is ook NEDERLANDSE schenkbelasting een aandachtspunt (zeer beperkte vrijstellingen), óók in het geval van een hoofdwoning als de ‘schenkende ouders’ korter dan tien jaar vóór de schenking zijn vertrokken uit Nederland.

Optie 3: laten erven van de Spaanse woning bij overlijden eerste echtgenoot
Als ouder(s) en kind(eren) het geduld hebben om te wachten tot het overlijden van één van de ouders, ziet het fiscale plaatje er meestal beter uit. Géén overdrachtsbelasting en géén winstbelasting bij de vererving aan kind(eren). De focus ligt dus op erfbelasting die eventueel is verschuldigd door de vererving aan de kinderen. In de Comunidad Valenciana geldt een royale erfbelastingvrijstelling van 100.000 euro per kind. Als in de erfbelastingaangifte zonder problemen een reële marktwaarde kan worden ingevuld (omdat deze per kind binnen zijn/haar erfbelastingvrijstelling valt), wordt door kinder(en) (wederom) winstbelasting bespaard als bij verkoop in de toekomst. De reden hiervoor is dat niet koopsom die de ouders ooit voor het huis hebben betaald, maar de waarde die in de erfbelastingaangifte is ingevuld voor kind(eren) voortaan geldt als hun ‘verkrijgingsprijs’.
Als het gaat om een vakantiewoning, dan wordt de vererving daarvan ook betrokken in de NEDERLANDSE erfbelasting, maar een erfenis is in Nederland – in tegenstelling tot een schenking – altijd vrijgesteld voor een bedrag van ruim 20.000 euro per kind. Dat scheelt een beetje.
Als het gaat om een hoofdwoning van een ouder die overlijdt binnen tien jaar na zijn/haar vertrek (emigratie) uit Nederland geldt hetzelfde. Maar als de ouder er in geslaagd is die periode te overleven is er geen sprake meer van NEDERLANDSE erfbelasting. Dat scheelt veel.

Conclusie
De conclusie kan kort zijn. Optie 3 is meestal het ‘goedkoopst’… Met een standaard langstlevende-testament lukt dat in beginsel niet, omdat de eigendom van de Spaanse woning dan per definitie toekomt aan de langstlevende echtgenoot. De langstlevende echtgenoot heeft dan geen mogelijkheid meer om hiervan af te wijken en het huis alsnog aan kind(eren) te laten toekomen. Daarmee gaat dan deze ‘goedkope optie’ verloren.

---

Mr. Renato Zanardi is als notaris werkzaam bij Hak & Rein Vos juridisch adviseurs en notarissen en gespecialiseerd in het adviseren van cliënten met bezit of woonachtig in Spanje op het gebied van testamenten en nalatenschapsafwikkeling. Hak & Rein Vos juridisch adviseurs en notarissen heeft naast het kantoor in Lelystad ook twee vestigingen in Spanje, in Marbella (Costa del Sol) en in l’Albir (Costa Blanca).

Publicaties
Ongehuwd een huis in Spanje (door mr. J.T. Tromp)
Het fiscaal meest gunstige testament bij Spaans bezit (door mr. R.L. Zanardi)
Verkoop woning Spanje via volmacht (door mr. R.L. Zanardi)
Spaanse woning overdragen aan kinderen (door mr. R.L. Zanardi)
Resideren in Spanje en de onvermijdelijke erfbelasting (door mr. R.L. Zanardi)
Anticiperen op de erfenis met vermogen in Spanje (door mr. R.L. Zanardi)

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.

---

Terug naar overzicht