Spaanse huizenmarkt onder de loep

Het rommelt op de Spaanse huizenmarkt. Als we de media mogen geloven is er zelfs een reëel instortingsgevaar en hele straten zouden al leeg staan. Een goede reden om de cijfers eens onder de loep te nemen.

De Telegraaf kopt begin januari met sensationeel nieuws: de huizenprijzen in Spanje zijn het afgelopen jaar met twintig procent gedaald. Andere berichten spreken over een ‘overwaardering’ van meer dan dertig procent en hele straten aan de verschillende Costa’s die leeg zouden staan. Dit allemaal zonder bronvermelding. De Banco de España geeft een ander beeld. Van eind 2006 tot eind 2007 zijn de prijzen van huizen gemiddeld met 5,31 procent gestegen. In tegenstelling tot het jaar daarvoor toen de teller op 9,14 procent stond. Een aanzienlijke afname van de prijsstijging, maar er is dus geen sprake van een daling. Ter vergelijking: de NVM meldt dat de huizenprijzen in Nederland in dezelfde periode met 3,77 procent gestegen zijn.

Verhuur
In het verleden konden de prijzen in Spanje nog met vijftien tot twintig procent stijgen. Deze excessieve prijsstijgingen zijn teneinde. Dit betekent dat de mogelijkheden voor ‘snelle investeerders’ afnemen. Het fenomeen van ‘off-plan investment’ is aan het verdwijnen, omdat investeerders op de korte termijn geen winst kunnen maken. De markt is hierdoor aan het verschuiven van een investeerdersmarkt naar een markt waar de eindklant overheerst. Deze mensen kopen een woning in Spanje om daar zelf van te gaan genieten. In de periodes dat zij zélf geen gebruik maken van hun Spaanse woning, wordt deze vaak verhuurd. Europa vergrijst en mensen krijgen steeds meer vrije tijd om in het buitenland door te brengen. Spanje blijft een populaire bestemming en dat maakt een woning makkelijker verhuurbaar. Daar moet in Spanje nog wel belasting over afgedragen worden. Niet residerende buitenlanders die verhuurinkomsten innen betalen daar vierentwintig procent belasting over.

Zakken
Evenals in Nederland komt het voor dat bepaalde woningen onder de vraagprijs worden verkocht. Naast het feit dat dit geen vreemd verschijnsel is, speelt in Spanje een tweetal andere aspecten een rol. Ten eerste worden er op dit moment bestaande woningen (zogenaamde ‘resales’) aangeboden, die een ouderdom hebben tussen de twintig en dertig jaar. De huidige eigenaren hebben deze huizen destijds voor een zeer laag bedrag gekocht of gebouwd. Grondprijzen (enkele euro’s per vierkante meter) en de bouwkosten (50.000 tot 100.000 euro) waren nog laag. Nu het prijsniveau in Spanje vele malen hoger ligt dan vijfentwintig jaar geleden, menen veel eigenaren van bestaande woningen ook van het huidige prijsniveau te kunnen profiteren. Dergelijke huizen worden aangeboden tegen dezelfde prijs als nieuwbouw woningen. Er bestaat dan bij de eigenaar veel ruimte om te zakken met de prijs.

Comfortniveau
Na een bepaalde verkooptijd zien we dan dat dergelijke huizen soms 100.000 tot 150.000 euro in de prijs zakken. De eigenaar maakt immers ook nu nog voldoende winst. De koper kan denken dat hij of zij een goede deal sluit, maar dit is zeker niet altijd het geval. Woningen in Spanje met deze ouderdom zijn vaak toe aan een zeer grondige renovatie. De bouwnormen lagen destijds mijlenver verwijderd van de huidige normen. Ook na een renovatie zullen deze woningen niet snel de kwaliteit en het comfortniveau behalen van een nieuwbouw woning. Ondanks de hierboven beschreven prijsdruk op bepaalde ‘resales’ woningen komt een gedeelte van de potentiële (Nederlandse) kopers in Spanje toch voor een verrassing te staan. Dit heeft alles te maken met het reeds beschreven relatief geringe aanbod van kwaliteit onder resales woningen. En als dan iets goeds gevonden wordt, dan blijkt deze woning toch vaak een hoge prijs te hebben. Op zo’n moment zal de verkoper niet in prijs zakken want ook hij kent de waarde van zijn woning.

Prijsdaling
De locatie speelt ook een grote rol in de waarde van het huis. Er zijn bepaalde gebieden in Spanje waar de afgelopen jaren honderden, zoniet duizenden, goedkope woningen zijn gebouwd. Hele steden zijn ontstaan met gelijksoortige bebouwing. Het merendeel van deze woningen zijn de afgelopen jaren gekocht door Engelse kopers. De rente kende een bijzonder laag niveau en de waarde van het Britse Pond bevond zich op een relatief hoog niveau. Een deel van deze kopers wil nu door omstandigheden, zoals de oplopende rentekosten (in een paar jaar van 1,95 tot meer dan vijf procent), hun woning verkopen. Omdat er vaak honderden woningen staan van hetzelfde type is het enige onderscheidende kenmerk de prijs. En sommige verkopers willen, of moeten, kost wat het kost verkopen. Een forse prijsdaling is dan vaak het enige onderscheidende punt.

Populaire badplaatsen
Het gerucht van leegstaande projecten klopt. Het gaat dan vaak om woningen bestemd voor de interne Spaanse markt; bijvoorbeeld rondom Madrid. Daar zijn projecten gerealiseerd, met duizenden woningen die nu te duur blijken voor de Spanjaard, die immers gemiddeld aanzienlijk minder verdient dan wij in Nederland gewend zijn. Aan de Costa’s is er altijd nog vraag naar woningen, omdat de markt hier bestaat uit welgestelde Europeanen die vooral voor de zon, de zee en het relaxte leefklimaat naar Spanje komen. Het prijsniveau van de huizen in deze regio wekt vaak reacties op in de sfeer van: “wat zijn de huizen duur”. De vraag is natuurlijk wat het referentiekader is. Ten opzichte van woningen in het noorden van Groningen zijn de prijzen aan de Spaanse Costa’s inderdaad hoog. Maar ten opzichte van populaire badplaatsen of kuststreken in Nederland of België is het prijsniveau nog altijd lager.

Toekomst
Het is altijd koffiedik kijken wanneer we iets willen zeggen over hoe een huizenmarkt zich zal ontwikkelen. Mr Rolf Bakker, gespecialiseerd in juridische en fiscale aspecten van de aankoop van een huis in Spanje, denkt dat op de korte termijn (twee tot vier jaar) bepaalde huizenbezitters in Spanje zich enigzins zorgen dienen te maken, maar dat het daarna wel weer beter zal gaan. “ Zo is het in de jaren tachtig van de vorige eeuw ook al eens verlopen.” De wereldwijde organisatie van vastgoedprofessionals RICS vermeldt in de European Housing Review 2007 over Spanje dat ‘enkele indicatoren wezen op een vertraging van de prijsstijgingen’. Maar ze voegen daar aan toe: “ Indien zich geen ernstige economische financiële schokken voordoen, blijft een ‘zachte landing’ van de huizenmarktgekte het meest waarschijnlijke perspectief.” De toekomst zal het uitwijzen. 

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!