Regels verhuur tweede woning Spanje

Op het moment kopen veel mensen met het doel om de woning voor korte termijn te verhuren aan toeristen. In de praktijk wordt duidelijk dat eigenaren zich niet goed laten informeren over de verplichtingen die zij hebben als zij hun woning gaan verhuren. de wet- en regelgeving omtrent verhuur is enorm in beweging.

In deze nuttige tips stipt Euro Economics een aantal belangrijke punten aan.

Verhuurlicentie, toeristenbelasting, melding politiebureau
Spanje is verdeeld in 17 autonome gebieden. Elk autonoom gebied heeft zijn eigen wetgeving ten aanzien van verhuur. De meeste regeringen van de autonome gebieden eisen dat de woning die wordt verhuurd een verhuurlicentie heeft. Om een licentie te verkrijgen moet de woning voldoen aan veel eisen, zoals: een woonvergunning, klachtenformulieren, EHBO-doos, brandblusser etc. etc. Ook zijn er autonome gebieden die verhuur van woningen in appartementencomplexen niet toestaan of niet toestaan dat de verhuurtermijn korter is dan vijf dagen.

Sommige gemeenten heffen toeristenbelasting en de eigenaar moet die belasting per persoon per nacht aan de gemeente afgedragen. En in alle gevallen moeten huurders door de eigenaar bij het politiebureau worden aangemeld, net zoals een hotel dat doet.

Belasting op de ontvangst van huurinkomsten
U bent verplicht om over de huurinkomsten in Spanje belasting te betalen. Het belastingpercentage bedraagt 19 procent (tarief 2018). De belasting wordt berekend over de ontvangen huur minus een aantal kosten. De kosten die u mag aftrekken moeten directe of indirecte kosten zijn die noodzakelijk zijn om verhuur mogelijk te maken.

Uiterlijk 20 dagen na afloop van elk kwartaal moet door elke eigenaar en voor alle verhuurde onroerende goederen (appartement, berging, garageplaats) een belastingaangifte worden ingediend. De naam van de aangifte is het 'modelo 210’. Als de aangifte wordt ingediend, dan moet ook gelijk de belasting worden betaald. De uiterste inleverdata zijn: 20 januari, 20 april, 20 juli en 20 december. Spanje kent geen uitstelregeling voor het indienen van belastingaangiften.

Vastgoed in het bezit van een buitenlandse entiteit
De Spaanse belastingdienst heeft nu ook buitenlandse entiteiten in het vizier die in het bezit zijn van een woning en geen huurinkomsten opgeven. De Spaanse belastingdienst legt tegenwoordig bezoeken af om te controleren of er van de woning gebruik wordt gemaakt. De belastingdienst ontvangt jaarlijks in januari van de bedrijven die nutsvoorzieningen leveren een overzicht van het verbruik. Ook op die manier kunnen zij vaststellen of er van een woning gebruik wordt gemaakt.

De Spaanse belastingdienst stelt dat als de woning niet wordt aangeboden voor korte termijnverhuur de woning permanent ter beschikking staat aan de directeur en aandeelhouder van de entiteit en er derhalve sprake is van lange termijnverhuur. In dat geval moet er een huurcontract voor lange termijn worden opgesteld en de huurinkomsten moeten worden opgegeven in Spanje.

Het niet betalen van belasting
‘Hoe weet de belastingdienst dat ik verhuur’ is een veel gestelde vraag. De belastingdienst benut vele mogelijkheden. Er zitten hele teams bij de belastingdienst die verhuurwebsites afstruinen. En vanaf 1 januari 2018 moeten bedrijven die platfora aanbieden om de verhuurmarkt te faciliteren, zoals Airbnb, Wimdu, Homeliday, Tripadvisor, Homeaway en Niumba, per kwartaal aan de belastingdienst opgeven welke eigenaren via hun platform hebben verhuurd. Deze bedrijven moeten onder ander opgeven: de naam van de eigenaar, kadastrale referentie, verhuurde dagen en ontvangen huurinkomsten.

Vaste inrichting
U of uw entiteit kan worden gekwalificeerd als vaste inrichting. De meest voorkomende situaties zijn:

1. Als u hotelservices verleent, zoals een welkomstpakket voor iedere huurder bij aankomst, het schoonmaken gedurende het verblijf van de huurder. Het schoonmaken bij vertrek valt hier niet onder;
2. Als het grootste gedeelte van uw wereldwijde inkomen de huurinkomsten betreffen van een woning of woningen gelegen in Spanje;
3. Als de verhuur is uitbesteed aan bijvoorbeeld een agent en deze agent betaalt u periodiek de som van de huurinkomsten minus de verhuurkosten. De belastingdienst kwalificeert dit als een economische activiteit, omdat de exploitatie wordt uitbesteed.

Als u of uw entiteit wordt gekwalificeerd als vaste inrichting, dan zijn er andere belastingverplichtingen van toepassing. Wij kunnen u hierover separaat informeren.

---

Terug naar overzicht