Rechtszekerheid bij aankoop in Turkije

Vaak eist de verkoper een aanbetaling vóór de overdrachtsdatum. Hoe verkrijgt de koper, als de overdracht niet onmiddellijk plaatsvindt, rechtszekerheid?

De officiële verkoop, de eigendomsoverdracht van onroerend goed, kan in Turkije alleen plaatsvinden door middel van registratie bij het kadaster. In veel gevallen eist de verkopende partij een aanbetaling vóór de overdrachtsdatum. Indien eigendomsoverdracht niet onmiddellijk plaats kan vinden, is de vraag hoe de kopende partij rechtszekerheid kan worden geboden.

De eigenaar van onroerend goed kan zijn belofte voor de eigendomsoverdracht (verkoopbelofte) door middel van een notariële akte laten vastleggen. Deze overeenkomst is officieel geldig nadat de notariële overeenkomst is opgemaakt en vervolgens bij het openbaar register, ofwel kadaster, wordt geregistreerd. De geldigheidsduur van deze registratie is 5 jaar. Indien niet aan deze procedure wordt voldaan, kan de grond tussentijds aan derden verkocht worden.

Kostbaar
Door middel van de specifieke akte, heeft de kopende partij het recht om via de rechtbank het betreffende onroerend goed (indien daarin aan gestelde voorwaarden wordt voldaan), zonder toestemming van de verkopende partij onder zijn naam te laten registreren. Deze notariële procedure voor rechtszekerheid is in Turkije, zoals ook in Nederland, kostbaar. Buitenlandse kopers zullen ook rekening moeten houden met de vergunningprocedure van de militaire instelling alvorens de overdracht van eigendom plaatsvindt. Deze procedure geldt ook voor de bovengenoemde overeenkomst om deze bij het kadaster te kunnen laten registreren.

Onderzoek
Waar in Nederland de officiële overdracht van een eigendomsrecht bij een notaris plaatsvindt, gebeurt dit in Turkije bij het kadaster. Een ander groot verschil met Nederland is dat in Turkije niet de notaris, maar de koper zelf die onderzoek dient te verrichten naar de situaties (de rechten die op het onroerend goed rusten) omtrent het aan te schaffen onroerend goed. Alvorens de overeenkomst te ondertekenen, dient de kopende partij ook de juridische en technische basis van het project te controleren.

Bij dit onderzoek dienen verschillen vragen aan de orde te komen. De eerste vraag is: wie heeft het recht op overdracht van eigendom? Met de beantwoording van deze vraag weten we wie partij is in deze overeenkomst. Het recente bestemmingsplan (minder dan 1 jaar oud), het bewijs van inschrijving van de onroerend goed en het door de gemeente goedgekeurde projectplan en de bouwvergunning (afhankelijk van de bouwfase) zijn essentiële documenten die gecontroleerd dienen te worden bij het kadaster en bij de gemeente. Het is niet onverstandig om hiervoor een deskundige in te schakelen.

Garantiemethoden
Indien van de koper verlangt wordt een groot deel van het aankoopbedrag te voldoen alvorens het bewijs van eigendom op naam te verkrijgen, is het aan te raden om het betaalde bedrag in zekerheid te stellen. Het is belangrijk om in redelijkheid te bepalen in welke soort situaties er welke soort garanties gevraagd kunnen worden. Voor een groot bouwproject is het bijvoorbeeld gebruikelijk dat de projectontwikkelaar een bankgarantie verstrekt. Indien een particulier zijn aanbetaling in zekerheid wil stellen, kan gekozen worden voor een onderpand of een schuldbekentenis. Voor het onderpand geldt dat dit goed getaxeerd dient te worden en dat er rekening mee gehouden dient te worden dat het onderpand altijd minder oplevert bij een openbare verkoop. De schuldbekentenis is iets eenvoudiger, maar biedt ook minder zekerheid.

Betaling
In de regel wordt ten overstaan van de ambtenaar van het kadaster (tapu memuru) voor de verkoop ondertekend. De betalingen worden ook aldaar verricht. Omdat het vervoeren van grote hoeveelheden geld onveilig is, is het aan te raden om bij de bank een “Bloke Çek” aan te laten maken en deze aan de verkoper te overhandigen.

Dit bericht wordt verstrekt door de belangenorganisatie Mondi in samenwerking met Mr. S.T. Kroon-Özyurt, advocaat in het Turkse Recht.

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Turkije
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

---

Terug naar overzicht