Projectontwikkeling over de grens

Blog ir. André van der Marel: “In het buitenland een vastgoedproject realiseren, je zou wel gek wezen, zou je denken. Al die onbekende factoren zouden een professionele ontwikkelaar direct doen besluiten om luid ‘NO GO!’ te roepen. In de praktijk zijn er echter talrijke projecten geïnitieerd door Nederlandse ontwikkelaars die hun kans wel schoon zagen om een slag te slaan in den vreemde.

Hoewel mijn eigen ervaringen zich voornamelijk beperken tot projecten in Frankrijk vermoed ik dat ook in andere landen dezelfde situaties zich voor zullen doen.

Heel vaak loopt het niet zo voorspoedig als men zich had voorgesteld: de vergunningen zijn moeilijk te verwerven, de verkoop gaat veel te traag of de lokale bouwbedrijven nemen een loopje met de ondernemer.
Het is naar mijn mening een soort mengsel van overmoedigheid en optimisme dat deze ontwikkelaars parten speelt. Op de een of andere manier wordt er vanuit gegaan dat de situatie in Nederland te kopiëren is naar de buitenlandse locatie. Men is zich wel bewust van taalbarrières en culturele verschillen maar die worden vrij luchtig opgevat. Wat ik regelmatig hoor is: In de praktijk hebben die uiteindelijk veel minder invloed op het vergunningstraject dan gedacht of is de omgeving niet gecharmeerd van een vakantiepark met bijbehorende drukte. De obstakels kunnen talrijk zijn en ook uit een onverwachte hoek komen.
Zoals een villaproject waarbij het terrein vlak bij een natuurgebied lag en er een peperduur milieu rapport moest worden geleverd, dat bovendien nog een jaar duurde om samen te stellen omdat elk seizoen in kaart moest worden gebracht qua flora en fauna. Dat zijn de tegenslagen die een project de nek om zouden kunnen draaien.

Er zijn een aantal logische stappen te nemen alvorens een dergelijk, vaak omvangrijk, project te ontwikkelen. De eerste stap is altijd een marktanalyse, omdat de behoefte naar het te creëren project van een specifieke markt afhankelijk is, de toeristische markt.
Hiervoor zijn gespecialiseerde bureaus beschikbaar die zo’n onderzoek kunnen uitvoeren. Dit is dan de basis voor de opvolgende fase: het programma van eisen. Met dit programma kan de ontwerpende partij, vaak een architect, dan doelgericht aan de slag. Hierin staan zaken als het aantal en omvang van slaapkamers en badkamers, grootte van de woonkamer en keuken. Hoe en of de buitenruimte moet worden vormgegeven. Maar ook de parkeeroplossingen of het juist autovrij houden van een resort. De centrale voorzieningen zijn ook meestal van groot belang. Alles moet goed op elkaar worden afgestemd en moet kloppen met de behoefte van de toekomstige gebruikers.

Voldoende tijd steken in het vinden van de meest geschikte adviseurs, zoals een architect, is volgens mij zeer belangrijk. Zij moeten de weg bereiden naar een succesvol project dat aan de doelstellingen voldoet. Je hebt dan mensen nodig die daarvoor de kennis in huis hebben maar ook in staat zijn om goed te luisteren en niet een eigen weg ingaan. Nog beter is het dat er een dialoog plaatsvindt waarbij een synergie ontstaat tussen de opdrachtgever en zijn adviseurs.
Zo’n team bouwen vergt de nodige tijd en middelen maar zal zich uiteindelijk uitbetalen in een geslaagd project dat zich ogenschijnlijk moeiteloos ontwikkelt.

Idealiter zoek je een terrein dat goed past bij de doelgroep om hierop vervolgens het project te realiseren. Heel vaak is het terrein er eerst, het is dan een buitenkansje geweest waar men tegenaan is gelopen of de ontwikkelaar heeft zijn hart verloren in een bepaalde streek of dorp.
Zo’n terrein is niet per definitie geschikt voor het project wat men voor ogen heeft. Zelfs als het project uiteindelijk tot stand lijkt te komen zijn de marketing inspanningen dusdanig dat de winstgevendheid er flink onder druk komt te staan. In sommige gevallen is de terreingesteldheid slecht of zijn er andere beperkingen die een optimale ontwikkeling in de weg staan.

In een volgende blog zal ik de verder te nemen stappen behandelen die nodig zijn om een resortproject te doen slagen.”

---

ir. André van der Marel, de mede-oprichter en eigenaar van Villasophie, is afgestudeerd aan de TU Delft met een specialisatie in resortontwikkeling en sinds 2009 geregistreerd als architect in Frankrijk (Ordre des Architectes à Montpellier). Hij heeft projecten gerealiseerd op vele niveaus, zowel interieur-renovaties en individuele villa’s als ook woongebouwen en vakantieparken.
 

---

Terug naar overzicht