Precontractuele aansprakelijkheid in Tsjechië

In dit artikel vertelt mr. Radka Koch-Hartmanova meer over precontractuele aansprakelijkheid en de gevolgen voor kopers.

In Tsjechië is precontractuele aansprakelijkheid niet of slechts zeer beperkt in de wet geregeld. Door het gebrek aan een dergelijke wettelijke regeling leggen Tsjechische makelaars in een bemiddelingsovereenkomst of het voorlopig koopcontract veelal een boetebepaling vast, voor het geval de koper of verkoper zijn verplichtingen niet nakomt. In dit artikel vertelt mw. mr. Radka Koch-Hartmanova meer over precontractuele aansprakelijkheid en de gevolgen voor kopers.

"In een wetenschappelijk artikel van de Masaryk Universiteit van Brno van 2009 wordt zelfs gezegd dat de huidige wetgeving geen instituut van precontractuele aansprakelijkheid kent, het gaat hierbij om de aansprakelijkheid voor schade die ontstaat door de inbreuk op de precontractuele verplichtingen.

Boete
Neem nu de volgende situatie: De onderhandelingen bij de aan- of verkoop van onroerend goed zijn afgerond en een conceptkoopovereenkomst is opgesteld, maar er moet nog over een aantal voorwaarden worden gediscussieerd. Het recht op makelaarsprovisie ontstaat doorgaans op het moment dat het contract wordt afgesloten, maar de makelaar kan wel in zijn voorwaarden of in het contract met de klant een soort boetebepaling opgenomen hebben, welke de makelaar in het geval de koop door 'schuld' van de klant niet doorgaat compenseert. Een andere mogelijkheid is dat de aanbetaling bij het niet doorgaan van de koop niet of deels wordt gerestitueerd en als boete beschouwd wordt.

Wettelijke bepalingen
Er bestaan in de Tsjechische wet een paar wettelijke bepalingen die in de richting van precontractuele aansprakelijkheid zouden kunnen wijzen, maar deze bepalingen zijn te algemeen en vaag. Het betreft de volgende wetsbepalingen:

• Art. 268 van de Tsjechische Handelswet, Obchodní Zákoník, zegt:
  Wie de ongeldigheid van de rechtshandeling heeft veroorzaakt, moet de schade vergoeden aan degene ten opzichte van wie de rechtshandeling was gericht, tenzij deze persoon over de ongeldigheid van de rechtshandeling wist.
• In art. 271 van de Tsjechische Handelswet spreekt over het misbruik van informatie:
   Indien de partij gevoelige vertrouwelijke informatie in deze fase heeft ontvangen, mag de partij deze informatie niet doorspelen aan een derde en deze ook niet gebruiken in strijd met haar doel voor eigen behoefte. Wie hiermee in strijd handelt moet de schade vergoeden.
• Artikel 43 van het Tsjechisch Burgerlijk Wetboek, Občanský Zákoník, zegt:
  De betrokkenen zijn verplicht om ervoor te zorgen dat bij de totstandkoming van de contractuele verhouding alles wat tot een geschil zou kunnen leiden verwijderd of opgelost wordt.
• Art. 415 van het Tsjechisch Burgerlijk Wetboek: Preventieverplichting:
  Een ieder is verplicht om zo te handelen dat er geen schade voor de gezondheid, vermogen, natuur en het milieu wordt veroorzaakt.
  N.B. Deze bepaling werd heel extensief uitgelegd door de Tsjechische Hoge Raad op 11 oktober 2006, nr. 29 Odo 1166/2004. Het ging hierbij om een zaak, waarbij een toekomstige/potentiële contractuele partij bij de andere partij de verwachting had gewekt, dat het contract zou worden gesloten. De verzoekende partij had de eiseres verzocht verschillende voorwaarden te bewerken en het een en ander te veranderen in de overeenkomst. Doordat eiseres dit verzoek heeft ingewilligd, zijn bij de andere partij kosten ontstaan. De Hoge Raad heeft echter wel benadrukt, dat er sprake moet zijn van een concrete afspraak waaruit men de inbreuk op recht of op de verplichting van een van de mogelijk contractuele partijen zou moeten kunnen afleiden
• Art. 424 van het Tsjechisch Burgerlijk wetboek:
  Voor de schade is verantwoordelijk, hij die deze heeft veroorzaakt door het bewuste handelen in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid.

Wetsvoorstel
Om duidelijkheid te creëren ligt er nu een wetsvoorstel tot invoering van precontractuele aansprakelijkheid bij de Tweede Kamer in Tsjechië. Dit wetsvoorstel is beschikbaar voor commentaar, ook voor het brede publiek. In het wetsvoorstel wordt voorgesteld de schadelijke gevolgen van het niet afsluiten van het koopcontract te compenseren, wanneer toekomstige partijen zonder goede reden of in strijd met de principes van goede trouw het contract niet sluiten, of wanneer toekomstige partijen als enig doel hebben de onderhandelingen met een eventuele derde partij te verhinderen.

Onderhandelen
Voor zolang deze wet nog niet is opgenomen in het wetboek, is het raadzaam als koper maar ook als verkoper te onderhandelen met de makelaar over deze boetebepaling, over het al dan niet opnemen daarvan in het contract en de hoogte ervan. Echter in de praktijk blijkt dit niet eenvoudig omdat deze boetebepaling heel vaak standaard is opgenomen in de voorwaarden van de bemiddelende partijen en/of het voorlopige koopcontract.”

Bron: Radka Koch-Hartmanová

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Tsjechië
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

---

Terug naar overzicht