Particuliere investeerders als melkkoe voor ontwikkelaars en verhuurorganisaties

Een veelvoorkomend argument om vastgoed te kopen als investeringsobject is dat geld op de bank laten staan niet rendeert. Sterker nog: een gering deel van de waarde van uw vermogen verdampt vanwege de lage en soms zelfs negatieve rente, de belastingdruk op uw totale vermogen en de inflatie. Los van de vele aantrekkelijke mogelijkheden om wel rendement uit uw vermogen te halen, legt Mondi in dit artikel de focus op de aanschaf van vastgoed als beleggingsobject.

Als u als particuliere investeerder vastgoed aanschaft als belegging dient u zich niet blind te staren op het aantrekkelijke rendement dat in het vooruitzicht wordt gesteld. Als u een te hoge prijs betaalt voor het vastgoedobject, dan kan het zomaar zijn dat u uw eigen rendement voor de komende jaren zelf hebt voorgefinancierd. Meestal komt u hier pas achter op het moment dat u het vastgoedobject van de hand wenst te doen. Het is dan pijnlijk te constateren dat bijvoorbeeld uw recreatiewoning minder waard blijkt te zijn dan dat u er voor hebt betaald en u alsnog verlies op de koop toe moet nemen. Er zijn allerlei hulpmiddelen om te toetsen of de aanschafprijs van het vastgoedobject ook een marktconforme prijs is. Maak hier dan ook gebruik van om tot een weloverwogen aankoopbeslissing te komen. Los van een onafhankelijke waardebepaling kunt u natuurlijk altijd als premium lid van Mondi om advies en begeleiding vragen. Het belang van onze leden staat altijd op de eerste plaats.

Pas op voor gegarandeerde rendementen!
Niets is mooier dan de zekerheid dat uw beloofde rendement ook daadwerkelijk wordt uitbetaald met in uw achterhoofd de informatie over de aanschafprijs en marktconforme waarde uit de vorige alinea. Een bankgarantie geeft zekerheid, maar wordt relatief weinig verstrekt voor de nog te realiseren verhuurinkomsten van uw woning. Er zijn verhuurorganisaties die zelfs een garantie geven voor een vast rendement per jaar. Dit rendement is dan bijvoorbeeld wel circa anderhalf procent lager dan het geprognotiseerde rendement. Maar ja, mensen die willen beleggen en voor zekerheid gaan, nemen dan graag met minder rendement genoegen. Besef altijd dat beleggen gepaard gaat met risico’s, waarbij het van belang is om zo veel mogelijk risico’s in te dammen. Er zijn ook verhuurorganisaties met een (aanzienlijk) negatief eigen vermogen die gegarandeerde rendementen aanbieden. Op basis van onder andere de kredietwaardigheid van de organisatie en rendementsberekening kan Mondi al redelijk snel een inschatting maken of het hier gaat om een mogelijke valse belofte. Ook enkele Spaanse makelaars hanteren voor geselecteerde woningen een verhuurgarantie; een gegarandeerd minimaal verhuurinkomen. Let hierbij goed op het totaalplaatsje: aanschafprijs, verhuuropbrengsten plus alle kosten. Als iets te mooi is om waar te zijn, dan is het meestal ook zo.

Een ander veelvoorkomend fenomeen is dat participatiemaatschappijen een meerderheid en dus macht creëren in vastgoedbeleggingsmogelijkheden en verhuur- en exploitatiemaatschappijen. Hierdoor ontstaat een steeds grotere kloof tussen belangen van particuliere investeerders en de belangen van de beleggingspartij. Spelregels worden eenzijdig veranderd en de machteloze particuliere investeer heeft het nakijken, ook al zijn ze verenigd met uiteraard een minderheidsbelang. De uitvoerend directeur van de verhuurorganisatie wordt als het ware een soort marionet die weinig tot geen inspraak meer heeft en de aandeelhouders tevreden moet stellen voor het behoud van zijn baan. Als puntje bij paaltje komt heeft de meerderheid van aandeelhouders het voor het zeggen en niet de investeerder zonder aandelenbelang. 

Tot slot dient u waakzaam te zijn met de aankoop van beleggingsobjecten buiten AFM of FSMA-toezicht. Bij de aanschaf van vastgoed en grond is dat eigenlijk bijna altijd wel het geval. Stel uzelf in ieder geval de volgende vragen en zorg dat helder en duidelijk vaststaat:

1. Van wie koop ik daadwerkelijk?
2. Wat koop ik daadwerkelijk?
3. En wat zijn de eventuele addertjes onder het gras?

Aan een mooi plan hebt u niets als dit niet realiseerbaar is, ook al klinkt het nog zo aannemelijk allemaal. Schakel een onafhankelijke deskundige in bij de geringste twijfel of oriënteer u elders.

Een-tweetje tussen projectontwikkelaar en verhuurorganisatie
De particuliere investeerders zijn noodzakelijk om doelstellingen van de projectontwikkelaar en verhuurorganisatie te realiseren. Daar is op zich niets mis mee, totdat Mondi bij nader onderzoek tot de conclusie komt dat de particuliere investeerder een heel mooi plaatje krijgt voorgeschoteld, waarbij met name de projectontwikkelaar en verhuurorganisatie zelf het maximale rendement behalen. Praktijkvoorbeelden in overvloed!
Als Mondi voor aankoop betrokken wordt in de aankoopbegeleiding (Aankoopbegeleiding Plus) zetten we het mooie verkooplaatje om in een realistische marktconforme situatie. We stellen kritische vragen die de meeste particuliere investeerders over het hoofd zien. Als we uiteindelijk tot een weloverwogen aankoopbeslissing kunnen komen, is de balans wel in evenwicht. Het vastgoedobject dient de melkkoe te zijn, niet de eigenaar!

Beleggen in vastgoed kan een aantrekkelijk rendement opleveren, maar probeer op een zo rationeel mogelijke manier tot een weloverwogen aankoopbeslissing te komen. Misleiding ligt op de loer en dat kan negatieve effecten hebben op uw investering. Het mooie van beleggen in vastgoed is juist dat relatief makkelijk risico’s uit te sluiten zijn door vooronderzoek en kennis van de markt. Daarnaast kunnen rendementsberekeningen en waarde van vastgoed/grond objectief getoetst worden.

---

Terug naar overzicht