Mondi-leden hebben de mogelijkheid via de ‘vraag - en antwoordmodule’ vragen te stellen, welke door ons worden beantwoord met behulp van de kennis van onze professionals alsmede onafhankelijke deskundigen. Vaak komen dezelfde vragen terug waarop het antwoord best omvangrijk is omdat vele scenario’s mogelijk blijken in dat geval. Maandelijks selecteert Mondi vragen uit deze vraag - en antwoordmodule, welke we verder uitdiepen in een artikel.

Afgelopen week ontving Mondi de volgende vraag:

"Gaarne zou ik willen weten, of het in Spanje al mogelijk is om de variabele hypotheekrente (jaarlijks) om te zetten naar een vaste rente. Toen wij ons huis kochten in 2005, was dit nog niet mogelijk. Daar de rente nu gaat oplopen, de verwachting is voor de komende 2 jaar ong. 2%, is het de moeite waard daar eens naar te gaan kijken. Graag zie ik Uw advies tegemoet."

Advies
Voor bestaande hypotheken met een variabele rente zijn er, afhankelijk van de bank, mogelijkheden om de rente vast te zetten. Lang niet alle Spaanse banken bieden deze mogelijkheid aan, echter door de stijgende rente zal dit naar verwachting weer vaker aangeboden worden, zoals twee jaar geleden ook het geval was.
Wij adviseren om bij de huidige bank waar de hypotheek momenteel loopt, te informeren naar de mogelijkheden voor het omzetten van een variabele rente naar een vaste rente. Zijn er geen mogelijkheden bij de huidige bank dan is het oversluiten van de huidige hypotheek naar een andere bank een mogelijkheid om te onderzoeken.

Er moet gezegd worden dat het oversluiten zoals wij dat in Nederland kennen, niet bekend is in Spanje. Het Spaanse systeem is daarin nog erg conservatief te noemen en banken sluiten in beginsel slechts éénmaal een hypotheek af met een looptijd variërend van 10 tot 40 jaar (afhankelijk van leeftijd van de hypotheeknemer) voor de eerste aankoop van een woning. Daarnaast is het oversluiten naar een hypotheek met vaste rente vaak duur te noemen, niet alleen vanwege de kosten die ermee gemoeid zijn, maar ook doordat de rente in een dergelijk geval vaak veel hoger ligt dan de jaarlijkse vastgestelde rente in Spanje en de opslag die overeengekomen is met de bestaande bank. Er zijn echter twee mogelijkheden om een hypotheek over te sluiten met als doel een lagere rente.

Subrogación
De eerste mogelijkheid is om de hypotheek om te zetten via een subrogación.
Men kan de huidige hypotheek omzetten naar een andere bank door een zogenaamde ‘subrogación’ te doen. Dit betekent dat je de huidige hypotheek niet aflost, maar verhuist naar een andere bank onder de oude condities. Het grote voordeel van een subrogación is dat je geen ‘actos jurídicos documentados’, kort gezegd AJD belasting ofwel zegelrechtbelasting hoeft te betalen. Om in aanmerking te komen voor een subrogación dienen de klant zelf en de nieuwe bank aan een aantal eisen te voldoen. Komt men eenmaal in aanmerking voor een subrogación dan moet men toch altijd rekening houden met kosten voor de notaris (circa 1.200 euro) en het register (circa 800 euro) en de boete die men bij de huidige bank moet betalen voor de vervroegde aflossing. Vaak is die boete 0,5 procent bij een rente die meestal voor éen jaar vaststaat of 4 procent bij een vaste rente bij een langere looptijd van het openstaande hypotheekbedrag.

Hypotheek oversluiten
Een andere mogelijkheid is de hypotheek af te lossen en opnieuw af te sluiten bij een andere (Spaanse) bank.
Indien een bank instemt met het oversluiten van de hypotheek en de klant voldoet aan de financiële- en onderpandcriteria van de bank, moet men rekening houden met initiële eisen zoals dat het financieringspercentage maximaal 60 procent van de taxatiewaarde mag bedragen en men minimaal 5.000 euro netto per maand dient te verdienen. Een ander nadeel bij deze vorm van oversluiten zijn de hoge bijkomende kosten voor notaris, leges, taxatiekosten en AJD belasting.

Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Bij elke nieuw af te sluiten hypotheek dient men AJD belasting oftewel zegelrechtbelasting te betalen.
De AJD belasting is altijd éen procent over het in te schrijven hypotheekbedrag. Deze laatste bedraagt in Spanje meestal 160 procent van de hypotheek. Dus stel men heeft momenteel een hypotheek van 150.000 euro op je huis gevestigd, dan is het ingeschreven hypotheekbedrag 240.000 euro waarover bij afsluiting van de hypotheek éen procent betaald is.

Deze bijdrage is mede mogelijk gemaakt door Saskia Gruijters verbonden aan Hypotienda 
 

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!