Opportunisme op de grensoverschrijdende huizenmarkt

Volgens de omschrijving in de encyclopedie is opportunisme een houding of gedrag waarbij je doet,  wat snel het meeste voordeel heeft, handelen naar de mogelijkheden van het betreffende moment, handelen zonder principes. Een voorbeeld waarin het zich manifesteert is het koopproces, zo betoogt N. van den Bichelaer, makelaar in Kroatië. Evenals in andere landen zijn de Kroatische bewoners trots op hun land en laten dat merken, daarnaast mogen ze ze zich verheugen op een toenemende interesse van de buitenlandse koper, en treedt het land in 2013 toe tot de Europese Unie.

De verkoopprijs wordt veelal bepaald aan de hand van de vierkante meter prijs. En die kun je meten. Alles wat onder die gemiddelde vierkante meter prijs ligt, kan interessant zijn als investering, mits de locatie, ligging, infrastructuur en kwaliteit van het onroerend goed wel gemiddeld of bovengemiddeld zijn. Alle onroerend goed waarvan de verkoper meer dan die gemidddelde vierkante meterprijs vraagt, moet zich kunnen verantwoorden: Eerstelijn aan zee gelegen, in een prachtige omgeving, in een gewild gebied gelegen of wellicht luxe afgewerkt (vaak moeten de echte luxe bouwmaterialen ook uit het buitenland komen, dat is duur). Een prijsopdrijvende factor kan ook zijn, dat het op een locatie ligt die 'opkomend' is!.

Opkomend
In Kroatië is het woord 'opkomend' inmiddels op veel plaatsen goed uitgebuit. In opkomende markten worden veel foute aankopen gedaan uit puur opportunisme. In Opatija is op deze wijze een ware vastgoedbubbel ontstaan: Opatija zou het nieuwe Saint Tropez, nee,  zelfs het nieuwe Monaco worden van de Adriatische zee. De stad ziet er inderdaad bijzonder uit, met palazzo's zoals u ze in Portofino en Rapallo aan zee ziet liggen. Die huizen zijn interessant, ook al zijn ze heel duur, máár dat nieuwe appartementencomplex drie hoog achteraan in het centrum profiteert op geen enkele wijze van het voorrecht, wat die huizen aan zee hebben. In dit 'nieuwe' Monaco werd desondanks overal een 'factor vier' toegepast op de gemiddelde vierkante meter verkoopprijs. Als de ene buurman zag, dat de andere buurman een bepaalde vraagprijs had vastgesteld, moest zijn vraagprijs per vierkante meter uiteraard hoger zijn, immers had hij een luxer afgewerkt appartement. Maar... Opatija is nog niet het 'nieuwe' Monaco, dus is het raadzaam vandaag te betalen voor wat het vandaag waard is: Opatija moet immers nog steeds een forse prijscorrectie doorvoeren. Een ander voorbeeld is het eiland Hvar, welke is aangemerkt als 'het nieuwe Ibiza'. Maar Hvar is zeker geen Ibiza, om het even of dit positief of negatief te noemen is, en inderdaad zijn de pijlen van buitenlandse investeerders gericht op dit eiland. Er staat zeker iets te gebeuren: de kwaliteit van het aanbod en daarmee de toeloop van het toerisme zijn enorm gestegen in vijf jaar tijd. En huizen in Hvar-town werden verkocht alsof ze eerstelijns aan de Croisette lagen. Hvar heeft zijn prijscorrectie inmiddels wel doorgevoerd, waarmee de onroerendgoedmarkt op dit eiland weer aan het herstellen is, zo niet al is hersteld.

Opportunisme is een kwaliteit, die je het beste zoveel mogelijk kunt onderdrukken tijdens het kopen een tweede huis

Maar wat als men deze niet weet te onderdrukken? Kroatië is een land in ontwikkeling, de sky is nog even the limit en de mogelijjkheden lijken grenzeloos. Maar als een makelaar u vertelt dat een bepaald gebied helemaal 'hot' wordt,  bijvoorbeeld omdat Nikki Beach er zijn deuren gaat openen - en je vindt dat een relevante prijsopdrijvende gebeurtenis - dan moet je controleren of dit waar is en wáár het gaat gebeuren. Belt u de organisatie desnoods zelf om het verifiëren. Je gevoel wil zo graag, omdat je psyche eerder positieve informatie opslaat een aanneemt dan negatieve informatie. Dus zorg dat alles onderbouwd wordt wat je, liefst van tevoren, als doorslaggevend beschouwt. In Montenegro werd het, toen nog te openen, nieuwe Amman Resort op het schiereiland Sveti Stefan, lang gebruikt als prijskraker. Amman werd gebouwd en wie toen aan de kuststrook rond dat schiereiland een huis kocht is nu blij, want Amman Resorts, als internationale hospitality cultus, is inderdaad in staat om een locatie- cultus te creeëren. Wat niet wegneemt dat de kuststrook al prachtig was, de marketeers van Amman Resorts zijn immers niet gek.

Prostorni Plan
Als een locatie 'gewoon leuk' is, is de kans dat het er 'prachtig' wordt alleen aanwezig, als er daadwerkelijk grote plannen op stapel staan. Hoe controleer je dit?.  In het 'prostorni plan' van elke gemeente liggen de bouwzoneringen opgenomen. Wie googlet vindt: Prostorni Plan = bestemmingsplan, Opcina = gemeente, men typt dan de naam van de gemeente in. In deze plannen ligt de toekomst van het gebied, althans voor de komende 10 jaar, geborgen. Een grote rode zone naast het beoogde huis betekent dat er een hotel gebouwd mag worden of hotelresort (Touristic Commercial Activity). Een gele zone betekent dat er residentieel gebouwd mag worden zoals huizen, appartementen etcetera. Blauw betekent een marina-gebied; een klein haventje of commerciële jachthaven. Een groene zone betekent dat het gebied daadwerkelijk is aangegeven als groen, en in lijn met het DNA van de Kroatische stedenbouwkundige planning is de kans zeer groot dat er dan nooit meer iets gebouwd mag worden.

Wonen op een golfbaan is chic, en daar wordt voor betaald. Maar wonen nabij een golfbaan is net zo relevant als wonen nabij de zee zonder uitzicht. Wat wel relevant is, is dat golfbanen het toeristisch seizoen dramatisch verlengen. Er wordt immers gegolfd van februari tot en met oktober, met een dip tijdens de zomer, want dan is het vaak te heet. Op het 'prostorni plan' zijn golfbanen aangegeven met lichtgroene zone's en een speciale markering waar deze zal komen. Betreft het een baan in ontwikkeling, dan kan het gerust nog 5 jaar duren, voordat de eerste bal wordt geslagen. Bepaal dus zelf hoeveel u extra wilt betalen voor die verre toekomst. Uw makelaar weet overigens precies waar golfbanen gebouwd zullen worden.

Het 'prostorni plan' is ook een praktisch middel om te controleren of het huis wat u op het oog heeft wel in die gele bouwzone ligt: Er zijn in Kroatië genoeg huizen gebouwd buiten de bouwzone, net als in Spanje. Er is hierop echter een uitzondering: Huizen die voor 1969 zijn gebouwd, zijn automatisch vergund. De afdruk van dat huis is dus automatisch bouwgrond. Ook hier geldt: Zorg dat je dat kan onderbouwen. Er zijn in 1969 luchtfoto's gemaakt van alle gemeentes en die worden bewaard in het kadaster om deze situatie te kunnen bewijzen. Zo'n legaal huis buiten de bouwzone mag men maar beperkt uitbouwen, vraag dus goed naar de randvoorwaarden.

Een goede non-opportunistische aankoop
Een goede aankoop doe je als de locatie, ligging, kwaliteit, infrastructuur en prijs vandaag met elkaar in overeenstemming zijn. Een hogere prijs dan verantwoord is uw risico, een lagere prijs uw voordeel. Als dan toch, in de toekomst, die oude scheepswerf in de buurt omgebouwd wordt tot een hip hotel met marina, dan pakt u die prijsstijging mee omdat u heeft geinvesteerd in het risico. Betaal dus niet wat het appartement, eventueel, zou kunnen gaan kosten na die gebiedsverbetering. 

De keerzijde van opportunisme is dat het juist markten creëert, deuren opent, werelden verovert en de waarde van uw huis doet stijgen. Zorg dat u daar inzicht in ontwikkelt, maar blijf des-opportunistisch.

Deze bijdrage is, onder auspiciën van Mondi, mogelijk gemaakt door Nick van den Bichelaer, Middelland Croatia

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Kroatië
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!