Onduidelijkheid over Spaanse woningmarkt

Al geruime tijd doen geruchten de ronde dat Spaanse banken hun voorraad woningen massaal in de uitverkoop moeten doen.

Al geruime tijd doen geruchten de ronde dat de officiële cijfers van de huizenprijzen in Spanje té positief zijn. Er zou een grote kloof bestaan tussen de officiële cijfers en de realiteit. Bovendien is er de dreiging dat banken hun voorraad woningen massaal in de uitverkoop moeten doen, waardoor de waarde van Spaanse woningen andermaal zou kelderen. Hoe zit het nu met de Spaanse huizenmarkt en moeten buitenlandse kopers rekening houden met dit doemscenario?

De afgelopen jaren heeft Spanje een enorme huizenboom gekend. Er werden extreem veel woningen gebouwd, meer dan in Frankrijk, Duitsland en Engeland bij elkaar. Het probleem dat de crisis heeft opgeworpen is dat er veel aanbod is en weinig vraag. Onder andere door faillissementen is een groot deel van het aanbod in handen van de Spaanse banken gekomen. Een deel dat niet op de markt aangeboden wordt en angstvallig in ‘stock’ gehouden wordt.

Werkelijke waarde
Het probleem dat zich voordoet is hoe vastgesteld moet worden hoeveel de overgebleven woningen nog waard zijn. Volgens analisten, makelaars en economen zijn de cijfers die regering en zelfs de taxateurs hanteren een forse onderschatting van de werkelijke prijsdalingen op de Spaanse vastgoedmarkt. Het Spaanse ministerie van Openbare Werken becijferde onlangs dat de woningprijzen per vierkante meter sinds de piek van de markt in 2007 met 11 procent gedaald zijn. Maar volgens Tinsa, een grote Spaanse taxateur, zijn de prijzen in de genoemde periode met 18 procent gedaald. Tegelijkertijd zeggen kleinere bedrijven, die zijn ingeschakeld om het woningbezit van de banken te verkopen dat de werkelijke prijsdaling tussen de 20 en 30 procent bedraagt. Het probleem lijkt te zijn dat er geen nauwkeurige cijfers van de Spaanse markt voorhanden zijn.

Bezit banken
Het verschil van mening wordt gedeeltelijk veroorzaakt door de eigenaardige manier waarop de Spaanse huizenprijsgegevens berekent worden. De gegevens zijn namelijk niet gebaseerd op werkelijke verkoopprijzen maar op schattingen van particuliere taxateurs, en die zijn in een trage markt weer voor een groot deel gestoeld op de vraagprijzen van de woningen. Het eindresultaat is dat er grote verschillen zijn in de taxatie van de waarde van de Spaanse woningen. Nu de zeepbel leegloopt, is het voor beleggers moeilijk een goed beeld te krijgen van de huizenprijsdalingen, en dus ook van de Spaanse economie als geheel. Zo is het moeilijk in te schatten hoeveel verlies de Spaanse banken nog zullen moeten nemen op hun woningbezit, waarvan de waarde door de Spaanse centrale bank op € 60 miljard geschat wordt.

Onzekerheid
Volgens Martk Stucklin, die de website Spanish Property Insight runt, gaapt er een ware kloof tussen de officiële cijfers en de werkelijkheid. Volgens hem is “de gemiddelde verkoopprijs in de vakantiewoningenmarkt, die voor een groot deel verantwoordelijk was voor de huizenzeepbel, met 20 tot 30 procent gedaald sinds de piek in 2007.” “De kans is”, aldus Stucklin, “groot dat de prijzen nog verder zullen dalen als de Spaanse centrale bank de banken onder druk gaat zetten hun woningbezit te verkopen. Die onzekerheid zorgt er ook voor dat beleggers nog steeds weg blijven, waardoor er geen bodem in de markt gelegd wordt.”

Prijzen verlagen
Die onzekerheid wordt versterkt door uitlatingen van José Blanco, de minister van Openbare Werken (Ministro de Fomento) en tevens de hoofdverantwoordelijke op het gebied van woningbouw. Volgens hem ligt de oplossing in het vrijgeven van de voorraad woningen in Spanje. Vorige week nog waarschuwde de minister tijdens een congres dat als verkopers van hun voorraad af willen, er niets anders op zit dan de prijzen te verlagen. Het bieden van meer competitieve prijzen, daar waar sprake is van overaanbod, zou de belangrijkste methode zijn om de voorraad te doen slinken.

De hoeveelheid woningen op voorraad varieert afhankelijk van de bron; volgens sommige deskundigen betreft het een aantal van 600.000 woningen, terwijl volgens een recent rapport van R. R. de Acuña & Asociados het om maar liefst anderhalf miljoen woningen gaat.

Aanbod
Klinkt slecht. Toch moeten er enkele kanttekeningen bij het bovenstaande geplaatst worden. In de eerste plaats betreft het een crisis die meer de kredietwaardigheid van de banken treft dan de huizenmarkt zelf. De huizenmarkt reguleert zich wel, door middel van simpel vraag en aanbod. Het meeste aanbod van de banken zal relatief weinig invloed hebben op het aanbod dat buitenlanders doorgaans in Spanje kopen. “Mijn mening is dat voor onze doelgroep die een tweede woning in Spanje willen kopen voornamelijk woningen aan de Costa’s interessant zijn (tot 10 kilometer van de kust)”, vertelt Roel Klaui van SRC Spain. “Dus als we praten over een aanbod van 600,000 woningen dan zit een overgrote deel van dit overschot rondom Madrid, Barcelona en binnenland. Het aanbod is erg gebiedsafhankelijk. Het gebied waar wij ons begeven (Costa Blanca Noord) kent niet dergelijke massale projecten en kent derhalve ook geen massaoverschot. Ik denk dat de prijzen in het algemeen ten opzichte van 2007/2008 met 30 procent gezakt zijn.”

Dit beeld wordt bevestigd door Carin Peeters van Puurspanje; “Er is een verschil tussen een grachtenpand aan de Keizersgracht en een plattelandswoning in Groningen. Dit geldt ook voor Spanje, een land dat vele malen groter is dan Nederland. Je kunt onmogelijk alle vastgoed over één kam scheren en beweren dat de prijzen 40 procent gedaald zijn of nog verder zullen dalen.” Na jaren van grote prijsstijgingen volgt vrijwel automatisch ook een keer een grote daling. “Er is echter één grote ‘maar’. Goed vastgoed, en dat betekent woningen met unieke aspecten, een uitstekende locatie en een beperkte beschikbaarheid, behoudt gewoon zijn waarde en kan ook nog gefinancierd worden.

Afschrijven
Het probleem ligt eerder bij de banken zelf die op een bepaald moment zullen moeten afschrijven op de woningen. Roel Klaui: “Het gaat veelal om niet-courante woningen. Deze woningen zijn niet te slijten en voor onze doelgroep vrijwel oninteressant. Vergelijk het met een uitverkoop bij de bijenkorf, wat nog op de laatste dag aanwezig is zijn de woningen van de bank.” Het gaat om woningen die veelal zonder visie en in grote getale zijn gebouwd. Woningen die dus ofwel in prijs moeten dalen, ofwel gesloopt moeten worden.

Het is zeker waar dat banken op het moment dat de zij hun voorraad woningen op de markt brengen, ze hun verlies moeten nemen met betrekking tot de waarde van die woningen. Dit zal ook een negatief effect hebben op de statistieken van de Spaanse huizenmarkt. Het is echter niet zo dat hierdoor ook grote prijsdalingen te verwachten zijn in de populaire gebieden voor buitenlandse (tweede) huizenbezitters. Carin Peeters: “Er is een duidelijke tweedeling in de markt; aan de ene kant de grote bulk waardeloze huizen van de banken en aan de andere kant de steeds schaarser wordende, omdat er op dit moment weinig gebouwd wordt, kwalitatieve woningen op goede locaties met unieke eigenschappen.”

Bron: De Telegraaf, Spanish Property Insight, Property Wire, Puurspanje, SRC Spain, MNM Costa Blanca

Eerder in het nieuws:
Toekomst internationale vastgoedmarkt somber

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

---

Terug naar overzicht