Onderhandelen over vraagprijzen

De crisis op de huizenmarkt is niet alleen kommer en kwel, maar kan ook voordelen opleveren.

De crisis op de huizenmarkt is niet alleen kommer en kwel, maar kan ook voordelen opleveren. Wie goed onderhandelt, kan voor een mooie prijs een huis in het buitenland kopen. Hoe je over de vraagprijs onderhandelt, verschilt per land en hangt af het soort huis en van de omstandigheden van de verkopende partij. Mondi geeft advies en vroeg ook de makelaars om hun tips door te sturen. Want zij hakken natuurlijk vaker met dat bijltje.

De ruimte tot onderhandeling kan per regio en per woning verschillen. Allereerst moet bij het onderhandelen over de vraagprijs van een woning een onderscheid gemaakt worden tussen twee soorten woningen: nieuwe woningen en ‘tweedehands’ woningen (resales).

Projecten
Voor nieuwbouwwoningen geldt dat projectontwikkelaars soms ver zakken met de prijs. Zeker in gebieden waar de markt ‘ingestort’ is en als er sprake is van een overschot aan woningen. De vraagprijs van nieuwbouwwoningen ligt dan al vaak lager. Als deze prijs al sterk naar beneden bijgesteld is, dan is de onderhandelingsruimte vaak niet heel groot. Belangrijk is dat niet bezuinigd wordt op kwaliteit. LET OP: Als een project nog in aanbouw is, dan moet u ervoor zorgen dat u de zekerheid heeft dat het geld dat u investeert niet noodzakelijk is voor de voltooiing van het project. Als dat namelijk het geval is, loopt u het risico dat de projectontwikkelaar de financiering van het project alsnog niet rond krijgt en dat uw woning niet (af)gebouwd wordt of dat er beslag gelegd wordt op het project door eventuele schuldeisers. Zorg dat u zoveel mogelijk zekerheden heeft dat het project afgebouwd wordt en u de juridische eigenaar van de woning bent.

Resales
Bij resalewoningen ligt het iets anders. Daar hangt het geheel van de omstandigheden van de verkoper af. Mensen die echt in financiële nood zitten zijn eerder geneigd om een substantieel bedrag van de prijs af te halen dan anderen. Mensen die niet in financiële nood zitten zullen de noodzaak om te verkopen minder voelen. Om te bepalen of er sprake is van een ‘koopje’ is het goed om woningen in een regio met elkaar te vergelijken. Loopt u tegen een ‘koopje’ aan, dan is het zaak om snel te kunnen handelen. Het scheelt dan als u een bepaald budget beschikbaar heeft. Wat u altijd moet doen is (laten) uitzoeken of er wellicht schulden rusten op het pand.

Strategie
Een strategie die veelgebruikt wordt, is “de vraagprijs te beoordelen, vervolgens het bedrag te bepalen waar u ongeveer op uit wenst te komen en een lager bod uit te brengen dan de prijs die u bereid bent te betalen. De uitkomst van de onderhandelingen wordt dan in zekere zin gestuurd naar het door u beoogde bedrag” (Jos Feenstra, Villa Solera). Bij de onderhandeling kan het zeker voordelig zijn om iemand in te schakelen, bijvoorbeeld een aankoopmakelaar. Let daarbij wel op de kwaliteit van de makelaar en hoe deze bekend staat. Een goede makelaar heeft kennis van de lokale markt en weet een woning op waarde te schatten. Hij kan ook eventuele minpunten aan de woning of de omstandigheden van de verkoper inzetten om de vraagprijs te drukken.

Regio
Voor wat betreft de verschillende regio’s hebben wij navraag gedaan bij aanbieders internationaal vastgoed. Hieronder kunt u een aantal reacties lezen:

Spanje

• “In onze zone [red. Costa del Sol] is het zo dat de meeste projectontwikkelaars zelf de prijzen al beduidend naar beneden hebben bijgesteld. In enkele gevallen zelfs meer dan 40 procent. Deze zullen dus niet zo snel bereid zijn om nog verder te zakken. In gevallen waarbij de koper interesse heeft in meer dan één woning wil men nog wel eens iets aan de prijs doen.” Elite inmobiliaria
• De vraagprijs is onderhandelbaar tot wel 15 a 20% of soms wel meer. Het is echter afhankelijk van een aantal factoren in hoeverre de prijs onderhandelbaar is. Een exact percentage is niet te geven. Van belang zijn kennis van de lokale markt én gebruiken, maar ook de onderhandelingstechnieken. Casa Andalucía
• “In de regio Costa Blanca en Murcia is er momenteel sprake van een woningenoverschot. De onderhandelingsruimte varieert van 5 tot 40 procent ten opzichte van de vraagprijs. Men spreekt nu van een kopersmarkt omdat de onderhandelingspositie van de koper vele malen sterker is dan twee jaar geleden. Houdt u deze gedachte immer vast bij het onderhandelen.” Villa Solera
• “Het is onmogelijk om van alle koophuizen te zeggen dat ze allemaal met zoveel procent kunnen zakken in prijs. Van vele projecten werd de prijs reeds bijgesteld en is deze nu NIET meer onderhandelbaar. Dit jaar merken wij meer en meer dat kopers met cash geld op zak, die snel willen/kunnen overgaan tot aankoop, een zeer lag bod doen waarna de verkopende partij weer een tegenbod doet. Uiteindelijk kan nog onderhandeld worden over meubelen en bijvoorbeeld een auto.” Immo Cobat
• “Indien een huis veel ‘unieke aspecten’ bezit, zoals een mooi uitzicht, uitzonderlijke kwaliteit, een groot perceel, hoekwoning en/ of een zeer mooie ligging, dan zal er minder mogelijk zijn qua prijs in tegenstelling tot woningen zonder unieke aspecten. Het allerbelangrijkste aspect is de beschikbaarheid. Indien er veel unieke aspecten zijn en een zeer beperkte beschikbaarheid, is de woning veel meer waard dan b.v. een appartement op een resort waar honderden identieke woningen beschikbaar zijn. (de marktregel vraag en aanbod).” Puurspanje
• "Uiteraard bestaat er bij resales de mogelijkheid tot onderhandelen over de vraagprijs. Bij een betrouwbare makelaar zal de klant altijd een correcte prijs te horen krijgen en wordt het juiste object gezocht wat bij de klant past. Het is niet mogelijk te generaliseren dat het verschil tussen de vraagprijs en koopprijs ongeveer 30 tot 40 procent is. Als ik van ons makelaarskantoor uit ga, liggen de verhoudingen tussen de vraagprijs en verkoopprijs niet anders dan in Nederland.” MNM Costa Blanca

Duitsland

• “De huizenprijzen staan hier niet direct onder druk. Dit komt voornamelijk door de structuur van de Duitse woningmarkt. Door deze structuur was het ook in de ‘goede’ tijd mogelijk om te onderhandelen. Wij adviseren onze klanten om een bod te doen van 10 tot 20 procent lager dan de vraagprijs. Afhankelijk van de vraagprijs en de historie van het huis.” Sauerland Makelaar

Italië

• "In Italië (in Zuid-Italië in het bijzonder) kun je eigenlijk niks zeggen over de onderhandelingsstrategie. Een goed voorbeeld hiervan is het boek "Huis in Toscane"van Francis Mayes, waarin een begeerd huis na een jaar te koop te hebben gestaan niet in prijs wordt verlaagd maar verhoogd. Je kunt er geen (rationeel) touw aan vast knopen. De enige houvast is dat je de lokale markt goed kent." Il Cilento Property Solutions

Turkije

• “Hoe toleranter de verkoper/bouwer zich met onderhandelen opstelt, des te meer zal dit leiden tot minder kwaliteit van het aangekochte (slechte aftersalesservice, onderhoud, etc.). De klant dient zelf de afweging te maken of hij de prijs, die voor een woning gevraagd wordt, er voor over heeft. Als het zijn droomwoning is, heeft hij dat. Heeft hij een financieel probleem qua tijd en liquide middelen, dan valt daar altijd over te praten, met als vuistregel meer tijd kost meer geld.” Kurt,Safir&Saray

Griekenland

• “De economische crisis is in Griekenland nu pas echt merkbaar geworden. Later dan in de Noord Europese landen met name Engeland en Duitsland. Omdat Griekenland in verhouding weinig grote projecten kent op het gebied van tweede huizen blijft het meeste aanbod komen van kleinschalige projecten en particulieren nieuwbouw en resale. Voor potentiële kopers is er voordeel te halen op het moment dat eigenaren van tweede huizen haast hebben met de verkoop van hun eigendom, al dan niet gedwongen door omstandigheden. We zien momenteel duidelijk dat de Duitse en Engelse eigenaren van tweede huizen in Griekenland hun eigendom meer en meer te koop zetten. Verder is er voordeel te halen bij de aankoop van bouwgrond welke in het bezit is van een Griekse eigenaar als deze op korte termijn geld nodig heeft. Bijvoorbeeld om de kinderen te laten studeren of de kinderen financieel te ondersteunen bij de aankoop van een appartement of huis. Het is lastig om aan te geven om welke percentages het gaat omdat dit erg verschilt van geval tot geval. Maar 10 tot 20 procent is zeker een optie.” Pelops Greek Houses

Portugal

• "In Portugal en specifiek de Algarve: vooral bij Engelse verkopers komen prijsverlagingen voor van 20 en incidenteel 30 procent. Dit vaak vanwege de waardedaling van het pond en de invloed die dat heeft op de vermogenspositie van Engelsen (en hun verhouding met de bank aldaar). Daarnaast zijn altijd andere factoren die meespelen bij een gedwongen verkoop, bijvoorbeeld een overlijden, waardoor prijzen verlaagd worden. Wat bij nieuwbouwresorts voorkomt is dat de verkoop van appartementen en/of woningen niet volgens planning verloopt en dat problemen ontstaan met de aflossing aan banken. Het gebeurt dan dat men bijvoorbeeld 4 à 6 eenheden vertrouwelijk aan makelaars aanbiedt. Kopers kunnen hier dus via een aankoopmakelaar van profiteren. Dat varieert van 10 tot 20 procent doorgaans." Algarve Makelaar

Tsjechië

• Van oudsher is het in Tsjechië niet gebruikelijk om over de prijs te onderhandelen. Er waren voorheen vaste prijzen voor roerende en onroerende zaken. Het onderhandelen over de prijs kwam soms zelfs als een belediging over. De laatste jaren komt het steeds vaker voor dat gestart wordt met een lager openingsbod en dat dan bekeken wordt hoe de verkopende partij openstaat voor onderhandeling. Belangrijke aspecten zijn daarbij hoe lang de woning te koop staat. Staat een (nieuwbouw-) woning net te koop dan is de verwachting dat er weinig ruimte voor onderhandeling is. Staat een woning daarentegen langer te koop dan is er mogelijkheid tot onderhandeling. Het is wel opletten bij makelaars die hun advertenties ‘actualiseren’ zodat het lijkt dat de woning nieuw in de verkoop is, terwijl de woning al langere tijd te koop staat. Ze geven dan aan dat er geen onderhandelingsmogelijkheden zijn, omdat de woning net in de verkoop staat. Dit is dus niet zo. Dit hou je als particulier niet echt in de gaten. Czech Home

Eerder in het nieuws:
Op buitenlandse koopjesjacht

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

---

Terug naar overzicht