De Franse huizenbelastingen op een rijtje

Bijdrage Nicole van Maastricht en Ronald Claes: "Als u een huis koopt in Frankrijk krijgt u te maken met verschillende belastingen. Al die belastingen bij elkaar lijken heel wat. Maar al met al is de Franse fiscus nog altijd een stuk vriendelijker voor de gemiddelde tweede-huisbezitter dan de Nederlandse fiscus. In Frankrijk is iedere belastingplichtige verplicht zichzelf te melden bij de belastingdienst, dat gaat niet vanzelf. Een goede reden om de Franse belastingen nog eens op een rijtje te zetten.

Aankoopkosten
Bij aankoop van een tweede huis in Frankrijk betaalt de koper een belasting die vergelijkbaar is met het Belgische registratierecht of de Nederlandse overdrachtsbelasting*. Deze belasting bedraagt 5,7 procent van de aankoopprijs en maakt onderdeel uit van de gemiddeld 7,7 procent aan kosten koper, die in Frankrijk gelden (‘frais de notaire’ of ‘frais de l’acte de vente’ genoemd). Uitzondering daarop vormt de aankoop van nieuwe of daaraan gelijkgestelde woningen die met BTW zijn belast. Voor huizen boven 750.000 euro geldt een lager tarief dan 7,7 procent (hoe duurder het huis hoe lager het tarief), voor huizen onder 100.000 euro geldt een hoger tarief (tussen 7,7 en 10,5 procent). Op de Franse notarissite Estimation de frais d’achat immobilier: Calcul frais de notaire kun je precies uitrekenen wat de kosten zijn. Zowel voor bestaande als nieuwbouw.

Kosten als eigenaar
Als eigenaar betaalt men vervolgens de taxe foncière, vergelijkbaar met het eigenaarsdeel van de onroerendezaakbelasting. Deze belasting is gebaseerd op een tamelijk ingewikkelde berekening, met allerlei opcenten voor lokale en regionale overheden, met als basis het aantal vierkante meters van het perceel en het luxeniveau. Er zijn enorme verschillen in de hoogte van deze belasting van enkele honderden tot enkele duizenden euro’s per jaar, geheel afhankelijk van de gemeente. Vandaar dat een makelaar (of de verkoper) verplicht is om de hoogte van deze belasting op te geven bij het adverteren met een te koop staand Frans huis. De verschillen in deze belasting tussen vergelijkbare huizen in de ene of de andere gemeente kunnen namelijk zo groot zijn, dat ze invloed kunnen hebben op de aankoopbeslissing.

Daarnaast is er de taxe d’habitation, het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting. Deze is gebaseerd op de huurwaarde en het aantal vierkante meters bewoonbaar oppervlak. Ook hier zijn er weer grote verschillen tussen gemeentes, ook weer variërend van enkele honderden tot enkele duizenden euro’s per jaar. De taxe d’habitation is niet (meer) van toepassing op huizen die gelden als de hoofdwoning van de eigenaar.

De eigenaar van een tweede huis in Frankrijk moet zijn huis ook aangeven in zijn Nederlandse belastingaangifte. Hij moet de waarde van zijn Franse bezit aangeven in box 3, maar kan tegelijkertijd de waarde weer aftrekken ter voorkoming van dubbele belasting. Immers het Frans-Nederlandse belastingverdrag bepaalt dat onroerend goed uitsluitend belastbaar is door het land waar het onroerende goed zich bevindt. De berekening voor aangifte en aftrek zijn verschillend, dus het resultaat is niet altijd nul.

Over de woning(en) Frankrijk zal in Frankrijk vermogensbelasting worden betaald, de Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Deze belasting wordt geheven als de nettowaarde van de woning(en) meer dan 1.3 miljoen euro bedraagt. Op het moment dat je vermogensbelastingplichtig bent zal deze belasting worden geheven vanaf 800.000 euro.

Belastingen over huurinkomsten
Indien de eigenaar zijn tweede huis verhuurt, dient hij over de huurinkomsten belasting te betalen. Niet in België of Nederland, zoals sommige eigenaren menen, maar in Frankrijk. De huurinkomsten, ook voor vakantie verhuur, vallen in de categorie Bénéfices Iindustriels et Commerciaux (BIC). Je wordt door de Franse belastingdienst gezien als ondernemer ook als je je huis voor ‘slechts’ enkele weken per jaar verhuurt. Om het toch eenvoudig te maken kan er, onder bepaalde voorwaarden, worden gekozen voor het regime Micro BIC waarbij je een forfaitair percentage mag aftrekken van je omzet als kost. Een grote eenvoud in tegenstelling tot het Régime réel waarbij een boekhouding bijgehouden moet worden.

De regels hoe je verhuurt en hoe je wordt belast zijn in 2024 aangepast. Deze regels zijn nog niet definitief, omdat de wet bij ‘vergissing’ is aangenomen.

In 2023 werd de gemeubileerde toeristische verhuur (niet geclassificeerd) gezien als dienstverlening (prestation de service), waarvoor de drempel 77.700 euro was met een forfaitaire aftrek van lasten van 50 procent. Voor geclassificeerde gemeubileerde toeristische verhuur (meublé de tourisme classé) en chambres d’hôtes kon men tot een omzet van 188.700 euro gebruik maken van Micro Bic met een forfaitaire aftrek van lasten van 71 procent.

In 2024 is het artikel over het regime Micro Bic aangepast. Er is een extra categorie ingevoerd, met niet geclassificeerde gemeubileerde toeristische verhuur met een drempel van 15.000 euro en een forfaitaire aftrek voor lasten van 30 procent. Voor geclassificeerde gemeubileerde verhuur is er eventueel een extra 21 procent aftrek van lasten in een regio die niet als ‘Zone tendue’, dit is een regio met een tekort aan woningen, wordt gekwalificeerd.

Schema Toeristische verhuur voor het regime Micro BIC

	Omzet	Kosten
Toeristische verhuur niet geclassificeerd	€ 15.000,- p/j	forfait 30%
Toeristische verhuur geclassificeerd in een ‘zone tendue’	€ 188.700,- p/j	forfait 71%
Toeristische verhuur geclassificeerd niet In een ‘zone tendue’	€ 188.700,- p/j	< € 15.000,- forfait 71% > € 15.000,- forfait 92%
Chambres d’hôtes	€ 188.700,- p/j	forfait 71%

In Frankrijk is iedere belastingplichtige verplicht zichzelf te melden bij de belastingdienst, dat gaat niet vanzelf. Wachten totdat de belastingdienst actie onderneemt is dus onverstandig en kan op een boete komen te staan. Afhankelijk van de situatie móét je je als verhuurder inschrijven als professioneel verhuurder bij de Franse Kamer van Koophandel.

Kosten bij verkoop
Indien de eigenaar zijn tweede huis in Frankrijk verkoopt kan er nog een laatste belasting verschuldigd zijn, ‘la taxe sur la plus-value’, oftewel, winstbelasting. Is er geen waardestijging, dus geen winst, dan is de belasting nul, anders bedraagt deze 26,5 procent van de waardestijging. Dit percentage bestaat uit 19 procent inkomstenbelasting (eventueel verhoogd met maximaal 6 procent bij verkoopwinsten van meer dan 260.000 euro) en een ‘solidariteitsbijdrage’ van 7,5 procent (in plaats van 17,2 procent ‘prélèvements sociaux’ voor Frans ingezetenen).

Van de waardestijging mag men structurele verbeteringskosten aftrekken. Deze moeten worden aangetoond met facturen van erkende aannemers. Ook kan men kiezen voor een forfaitair kostenaftrek van 15 procent. In dat geval hoeven er geen facturen of bewijzen te worden overlegd. Het tarief van 26,5 procent is slechts van toepassing indien de woning binnen vijf jaar wordt verkocht. Na vijf jaar wordt er voor elk jaar dat de woning in bezit is geweest een bepaald percentage in mindering gebracht op het bedrag waarover de belasting betaald moet worden. Na 22 jaar is er geen inkomstenbelasting meer verschuldigd en na 30 jaar ook geen solidariteitsbijdrage."

Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking met Nicole van Maastricht en Ronald Claes, Frankrijkadviseurs bij Ondernemen-Frankrijk onder auspiciën van Mondi.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Frankrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Frankrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

---

Terug naar overzicht