Kroatië na de crisis

Het is nauwelijks voor te stellen, maar slechts 3 jaar geleden rezen de mogelijkheden voor projectontwikkelaars en investeerders in tweede huizen tot in de hemel. De realiteit van 2009 en 2010 heeft dat inzicht veranderd. Maar aan elke crisis komt een einde, en wat gebeurt er daarna? In dit artikel schetst Nick van den Bichelaer de ontwikkelingen op de huizenmarkt in Kroatië.

"Kroatië heeft in 2004 een wet aangenomen, die nieuwbouw direct aan de kust permanent verbiedt (behalve in stadskernen). Deze wet, die als achtergrond heeft dat Kroatië haar kust beschouwt als één van haar kostbaarste bezittingen, stelt vast dat de maritieme zone een speciaal beschermd gebied is. Door deze wet moesten de ontwikkelaars van meer dan 10 projecten, die op het punt stonden te gaan bouwen, zich herbezinnen. Kroatië kijkt met trots terug op deze wet. Zonder deze sturing waren er nu meer dan 10 projecten aan de kust vastgelopen, wegens een crisisgerelateerde afname in vraag bij kopers.

Waarde
In opkomende landen is het bestanddeel aan 'direct foreign investment', investering vanuit het buitenland, vaak een belangrijke factor om de staatsbegroting sluitend te krijgen. Die landen zijn daardoor eerder geneigd om economische doelen te verkiezen boven ecologische. Bouwen brengt dit geld in het laatje. Het verwonderlijke feit dat Kroatië vasthoudt aan haar ecologische eisen zorgt er enerzijds voor dat de ontwikkeling van nieuwe resorts traag verloopt, maar anderzijds dat waardebehoud op lange termijn zekerder is. Wie een huis kocht bij de zee, omdat dit zo'n prachtige streek is, weet zich verzekerd dat dit ook zo blijft.

Vraag en aanbod
Je ziet in Kroatië dus maar weinig resorts of andere grote gemasterplande projecten. De meeste bouwprojecten zijn kleine interventies van, vaak, locale ondernemers. Hierdoor mist Kroatië de enorme marketingkracht die landen als Turkije hadden voor de crisis. Dit betekent ook dat je niet zoveel reclame over Kroatië ziet in de bladen als over andere landen. Door het uitblijven van massale projecten met megabudgetten, zijn er ook weinig agenten die reclame kunnen maken voor die projecten. Het is dan ook belangrijk om niet alleen naar marketing te kijken, maar zelf een analyse te maken.

Het aanbod in Kroatië blijft daarom, ook tijdens de crisis, achter bij de vraag! Dit is uniek, en in weinig andere landen ziet men dit verschijnsel. De vraag naar kwalitatieve huizen door buitenlanders is in de crisis weliswaar afgenomen, maar het aanbod hierin was daarvoor al aanzienlijk lager dan de vraag.

Resorts
Toch zullen er resorts komen. We noemen er enkele: Olive Island Resort op Ugljan, Doli nabij Dubrovnik, Korenat Point nabij Omis, Livka Bay op Solta, een project met een 'roterend hotel' op Solta, Dalmi Resort bij Primosten. Maar al deze projecten hebben een zeer lage bebouwingscoëfficiënt per vierkante meter grond, liggen allemaal van de kustlijn af en zullen uit niet meer dan 2 à 3 bouwlagen bestaan. Geen ‘big bucks’ voor de projectontwikkelaar dus, maar wel een duurzame uitbreiding van het aanbod.

Een en ander heeft als gevolg dat het moeilijk zal zijn om goedkope huizen te ontwikkelen. De schaarse kavels met zeezicht die worden uitgegeven, zijn duur. Wij zien dat projectontwikkelaars dus niet de luxe hebben om te kiezen voor een low budget product. Zij kiezen dus alle voor hoge kwaliteit. Nieuwe huizen in Kroatië zullen die niet goedkoop zijn, wat tevens inhoudt dat het land zichzelf daarmee ook niet in de uitverkoop zet. Dit laatste is in meerdere populaire tweedehuizenbestemmingen vaak een reden geweest voor de ontwaarding van het aanbod.

Komende jaren
Wie een goede locaties vindt en daarvoor een goede prijs betaalt, kan er vrij zeker van zijn dat de waarde wordt behouden. Als dan ook de economie opleeft, zal de waarde van de betere locaties altijd stijgen. Kroatië begint in 2012 aan haar toetreding tot de EU. Deze toetreding maakt het voor banken makkelijker om investeerders financieringen te verstrekken en om tweede huizenkopers een hypotheek te verlenen. De concurrentie tussen banken zal een positieve invloed hebben op de koopkracht. Ook dit zal de komende jaren een gunstige invloed op de prijzen hebben.

Phoenix uit de as
De landen die het laatst toetraden tot de EU zagen, over de brede linie, een prijsstijging van het aanbod in onroerend goed. Maar verkijk u daar niet op. Die prijsstijging werd met name behaald op de toplocaties; Praag bijvoorbeeld, of Boedapest. In Kroatië springen die toplocaties er nu ook al duidelijk uit. Je betaalt daar iets meer, maar je hebt ook meer de zekerheid mee te surfen op een stijgende markt.

De tweedehuizenmarkten hebben de afgelopen jaren een pas op de plaats gemaakt, maar binnenkort zullen deze weer oprijzen als een Phoenix uit de as. Een belangrijk advies: blijf uw investering beoordelen zoals u dat nu, tijdens crisistijd, ook doet! Vandaag is het tijd voor bezinning en tijd om vast te stellen in welk land u straks wilt investeren."

Bron: Nick van den Bichelaer, Middelland Croatia

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Kroatië
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!