Koopovereenkomsten en boeteclausules (tweede) huis

Bij de aanschaf van een woning in het buitenland wil een koper uiteraard zoveel mogelijk zekerheid. Boeteclausules zijn echter lang niet altijd reëel.

Bij de aanschaf van een woning in het buitenland wil een koper uiteraard zoveel mogelijk zekerheid. Bij een nieuwbouwproject wordt vaak een clausule opgenomen dat bij te late oplevering een boete wordt betaald. Dit lijkt vaak een redelijke compensatie, maar alleen al uit het aantal vragen dat Mondi over dergelijke clausules ontvangt blijkt dat boetes lang niet altijd uitgekeerd (kunnen) worden.

Mondi heeft verschillende artikelen gepubliceerd over garanties. Een boeteclausule is echter niet hetzelfde. Het lijkt mooi: Een project wordt te laat opgeleverd en per verstreken maand ontvangt een investeerder een bepaald boetebedrag. Mondi kent echter situaties waarin voor een appartement dat bijvoorbeeld 30.000 euro heeft gekost een boetebedrag berekend werd van bijna 20.000 euro. Het behoeft weinig argumentatie dat de betreffende ontwikkelaar en veelal daaraan gekoppelde hoofdaannemer een dergelijke boete nooit kan voldoen. Er zitten dus haken en ogen aan de boeteclausule.

Addenda
Iets waar u bij een boeteclausule ook op moet letten is dat de boete waar u contractueel recht op heeft, bijna altijd pas uitgekeerd wordt na oplevering. Bij vertraging van het project kan de koper de boete opeisen, maar daarbij loopt hij het risico dat de projectontwikkelaar besluit om wegens gebrek aan financiële middelen het project niet af te bouwen. In dat geval kan de projectontwikkelaar onder de boete uit proberen te komen. In een aantal gevallen komt het voor dat de ontwikkelaar een addendum voorstelt, een toevoeging aan het contract, waarin de koper afstand doet van de boeteclausule en op basis waarvan de ontwikkelaar het project toch kan afbouwen. Soms zelfs met bijbetaling. Het is maar net hoe hard het spelletjes wordt gespeeld. Gelukkig zijn er ontwikkelaars die zich in dergelijke situaties er ook van bewust zijn dat zij aanzienlijke imagoschade oplopen en toch met acceptabele oplossingen komen. Maar aangezien de ontwikkelaar als eerste op de hoogte is van soms uitzichtloze situaties willen wij u er ook op attenderen dat voordat de procedures losbarsten Mondi uit praktijkervaring kan zeggen dat de kas in de meeste gevallen leeg zal zijn. En dit is iets wat bij tijdig ingrijpen voorkomen kan worden.

Eindeloos
Bij Mondi zijn inmiddels tientallen projecten bekend die niet zijn afgebouwd en waar een flinke vertraging is ontstaan. Vaak is een oplossing mogelijk, ook zonder dat een juridische procedure wordt gestart. Belangrijk is dat een ontwikkelaar bereid is, om mee te werken aan een oplossing. Het starten van juridische procedures, bijvoorbeeld om een boete uitbetaald te krijgen, zal deze bereidheid meestal doen afnemen. De ontwikkelaar komt met de rug tegen de muur te staan en de situatie wordt van kwaad tot erger. Het gevolg is dat soms jarenlang geprocedeerd wordt, wat niet alleen financiële maar ook emotionele schade oplevert voor de koper. In dit soort gevallen kan Mondi de schade weliswaar niet herstellen, maar wel beperken, mits tijdig wordt ingegrepen.


Niets is minder waar. Problemen lossen zich nooit vanzelf op. Mondi heeft, vooral de afgelopen jaren, ruime ervaring opgedaan met het bemiddelen tussen ontwikkelaars en kopers. Natuurlijk proberen wij onze leden vooral van preventieve informatie te voorzien maar als de nood aan de man is, kunnen we groepen in collectief verband praktisch begeleiden tegen nader te bepalen condities. Dit zal per situatie verschillen en is geheel afhankelijk van de extra door Mondi te investeren tijd en extern te raadplegen deskundigen. Voordat het echter zover is, dient u wel als lid van de belangenorganisatie geregistreerd te staan.

Overeenkomsten
Er is lang niet altijd sprake van verwijtbaar handelen of van onwelwillendheid bij vertraagde projecten. Toch zijn er veel projecten waarvan de units met grote beloftes verkocht worden, zonder dat alle beloftes worden nagekomen. Bij boeteclausules moet u er rekening mee houden dat, als het maximale boetebedrag kan oplopen tot (ver) boven de 15 procent van het aankoopbedrag, de clausule niet reëel is. Door jarenlange ervaring zijn de meeste trucjes van veelal malafide aanbieders bekend, zodat we u vooraf een hoop ellende kunnen besparen. Mondi weet waar u op moet letten en indien noodzakelijk ook bij wie en waar we kunnen aankloppen.