Juridische toetsing Kaufvertrag of Kaufanbot Oostenrijk

Het kopen van een eigen vakantiewoning in Oostenrijk vergt nogal wat voorstudie. Niet iedere gemeente staat te popelen dat er chalets of appartementen aan buitenlanders worden verkocht. Veel lokale overheden staan het niet toe dat huizen uitsluitend worden gebruikt als vakantiehuis. Soms vereist een makelaar dat een bod wordt uitgebracht door een Kaufanbot te ondertekenen, voordat er sprake is van een overeenkomst tussen de juridisch eigenaar en kopende partij. Mondi waarschuwt: teken nooit een overeenkomst, voordat deze juridisch getoetst is.

Elk Bundesland in Oostenrijk heeft aparte wetgeving met betrekking tot de ruimtelijke ordening. Daarnaast zijn er specifieke regels die uitzonderingen op de normale wet mogelijk maken. Ook worden er soms dezelfde begrippen (Freizeitwohnung) in verschillende wetten gehanteerd die andere gevolgen kunnen hebben zoals het niet aan toeristen mogen verhuren of het uitvoeren van noodzakelijke aanpassingen aan het huis.

Buitenlanders die in Oostenrijk onroerend goed willen kopen, moeten eerst toestemming hebben van de provinciale overheid (Amt der Landesregierung). Deze toestemming is vereist om onroerend goed op naam van een buitenlander te kunnen schrijven in het Oostenrijkse kadaster.

Het kopen van een huis met een Hauptwohnsitz-bestemming en het niet als zodanig gebruiken kan allerlei problemen tot gevolg hebben. Indien u het huis door uw bedrijf (bijvoorbeeld Nederlandse holding of beheermaatschappij, Belgische BVBA of Oostenrijkse GmbH) laat kopen en het bedrijfsmatig gebruikt wordt, wordt het huis dus ook niet als Hauptwohnsitz gebruikt. Dit is slechts anders indien het bedrijf het huis verhuurt aan iemand die daar permanent woont.

In Oostenrijk mag door personen die niet in het (vakantie)huis wonen, tweedehuisbezitters, alleen vakantie of vrije tijd worden doorgebracht in daartoe middels het bestemmingsplan bestemde huizen. Dit verbod geldt zowel voor Oostenrijkers als voor EU-burgers /buitenlanders. Dit betekent dus dat een tweede huis niet overal mogelijk is. Toch worden deze huizen ‘gewoon’ gekocht met na aankoop niet zelden financiële en emotionele gevolgen die voorkomen hadden kunnen worden met een juridische QuickScan van de koopovereenkomst (Kaufvertrag). Ook als een Vorvertrag of Kaufanbot wordt voorgelegd om voor akkoord te ondertekenen, dient de koper zeker te zijn van alle juridische en financiële consequenties.
Als een woning wordt aangekocht in een (nieuwbouw)project dan heeft de koper meestal niet de gelegenheid zelf een advocaat te kiezen, maar als een bestaande woning wordt aangekocht kiest de koper in principe wel zelf zijn eigen Oostenrijkse advocaat uit. In de praktijk gebeurt dit zelden, omdat de koper geen ervaring heeft met een gespecialiseerde Oostenrijkse vastgoedadvocaat en zich laat adviseren door de betrokken makelaar of verkopende partij. Om iedere vorm van conflictende belangen te voorkomen kunnen leden van Mondi advies vragen welke advocaat Mondi kan aanbevelen. Als leden over een Premium lidmaatschap beschikken kan Mondi zelfs afspraken maken over de condities voor de juridische begeleiding van A tot Z.

Mondi begeleidt frequent aspirant-kopers van één of meerdere vastgoedobjecten in Oostenrijk en heeft daarmee een unieke positie in de markt. Het maakt Mondi namelijk helemaal niets uit of uiteindelijk wel of niet gekocht wordt. Als we met aankoopbegeleiding leden vertegenwoordigen, zijn we vooral bezig of de verwachtingen overeenkomen met de werkelijkheid. Opvallend is dat het beroep makelaar in Oostenrijk aan wettelijke regels en een gedegen beroepsopleiding gebonden is, maar toch worden potentiële kopers massaal foutief geïnformeerd (deels door onwetendheid). Mondi maakt zelfs regelmatig mee dat Oostenrijkse advocaten Belgen en Nederlanders adviseren om een Hauptwohnsitz aan te schaffen, ook al gaat het niet daadwerkelijk om een hoofdverblijf waar men resideert.

In de praktijk bagatelliseren voornamelijk Oostenrijkse makelaars en zakelijk verbonden advocaten en zelfs notarissen de problematiek. Dit speelt vooral binnen een kleine gemeenschap, waarbij professionele partijen elkaar de bal toespelen. Regelmatig ontvangt Mondi een reactie in de vorm van: “Volgens de makelaar, advocaat, burgermeester, gemeentebeambte of notaris die we gesproken hebben, kunnen we de woning ‘gewoon’ gebruiken ondanks dat dit volgens de wet- en regelgeving niet is toegestaan.”

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Oostenrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning of vastgoedbelegging. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld. 

---

Terug naar overzicht