Juridische procedure bij aankoop in Tsjechië

auteur Addy Coolbergen

De aankoop, het bezit en de vervreemding van onroerend goed is in het Tsjechisch recht geregeld via het Burgerlijk Wetboek. Het Tsjechisch Burgerlijk Wetboek volgt het Romeinse recht, dat op een aantal essentiële punten afwijkt van het Nederlandse recht. Zo staat het Romeinse recht het niet toe om een huur- of koopcontract te tekenen voor een object dat nog gebouwd moet worden.

Vanaf 1 mei 2011 kunnen niet-ingezetenen van de Tsjechische Republiek, die afkomstig zijn uit de Europese Unie, onbeperkt willekeurig elk onroerend-goed op eigen naam kopen. Bij verkoop van onroerend goed is daarnaast na een periode van vijf jaar, de verkoopwinst vrijgesteld van inkomstenbelasting. Dit in tegenstelling tot de verkoop van onroerend goed welke aangehouden wordt via een besloten vennootschap, waarbij over de verkoopwinst altijd belasting dient te worden betaald. Een interessant alternatief is de aankoop van een appartement of woning door middel van een coöperatie.

Eigen naam
De meest gebruikelijke methode is de aankoop van onroerend goed 'op eigen naam' in het kadaster. Na 1 mei 2011 kan onroerend goed onbeperkt op eigen naam worden aangekocht. In het kadaster wordt het Nederlandse adres van de koper ingeschreven, welke tevens als correspondentieadres voor alle formele stukken geldt. Privé-eigenaren dienen uiteraard zelf contracten af te sluiten met nutsbedrijven en de verzekeringsmaatschappij. De totale beheerkosten van een woning in Tsjechië bedragen circa 1.500 euro per jaar. De betaalde BTW op de aankoop van een recreatieve woning kan terug ontvangen worden als de woning voor een periode van tien jaar commercieel wordt verhuurd. Indien de woning voor een kortere periode wordt verhuurd, dient een deel van de ontvangen BTW terug te worden betaald. Over het gebruik van onroerend goed dient onroerendgoedbelasting betaald te worden en bij verkoop moet drie procent overdrachtsbelasting worden afgedragen. Bij verkoop van het onroerend goed dient aangifte te worden gedaan, indien deze verkoop binnen een periode van vijf jaar plaatsvindt, ook wanneer er op de transactie géén winst is gemaakt.

Besloten vennootschap
Voor de oprichting van een besloten vennootschap zijn géén binnenlandse tussenpersonen nodig. Via een willekeurige notaris in Tsjechië is deze oprichting, binnen drie weken te realiseren. De stichtingskosten bedragen circa duizend euro's. Een besloten vennootschap wordt ingeschreven in het handelsregister van de regionale Kamer van koophandel en wordt geregistreerd bij de regionale belastingdienst.  Doorgaans is aankoop via een besloten vennootschap een methode, die in de business-sfeer wordt toegepast. Particulieren maken steeds minder gebruik hiervan, omdat het geen voordelen meer biedt, en daarom is de aankoop van onroerend goed via een besloten vennootschap niet meer relevant.

Indien de vennootschap later wordt opgeheven, dient men echter rekening te houden met liquidatiekosten, die minimaal duizend euro bedragen en die men door een doordachte beslissing bij aanvang later kan vermijden. Voor personen, die eerder onroerend goed hebben aangekocht via een besloten vennootschap, is het raadzaam het onroerend goed over te laten schrijven naar privé, ook al brengt dit kosten en 3 procent overdrachtsbelasting met zich mee.

Coöperatie
De coöperatie is een juridische vorm die in de praktijk nog gebruikt wordt voor het eigendomsrecht van appartementen. Binnen een coöperatie kunnen Nederlanders als privépersonen lid worden, waardoor ze een exclusief huurrecht verkrijgen. Hoewel het object door de coöperatie in eigendom wordt gehouden en wordt beheerd, kan na kadastrale registratie van het appartementengebouw een kooprecht of een pandrecht op een concreet appartement worden ingeschreven. De leden van de coöperatie wijzen een directie aan die de belangen van de leden inzake het beheer van het onroerend goed behartigt. In de statuten van een coöperatie kan worden opgenomen dat het bestuur niet gemachtigd is onroerend goed te vervreemden, verpanden of anderzijds te belasten.

Meer over de coöperatie, haar leden, het reserveringscontract, het koopcontract, de betaling en de voordelen van de coöperatieve woning in Tsjechië,  leest u nadat u bent ingelogd.

Geschreven door Addy Coolbergen verbonden aan Coolbergen Consulting sro

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Tsjechië
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!