Gedwongen verkoop van vastgoed in Duitsland

Veiligverkopen ten gevolge van 'Zwangsversteigerung' zijn gebonden aan stringente procedures.

Er zijn in Duitsland net als in Nederland verschillende manieren waarop vastgoed in de verkoop komt. Een over het algemeen onderbelicht aspect is 'de gedwongen verkoop'. Door de crisis op de financiële markten is er een nieuw soort verkoopcircuit ontstaan – veel starters of beleggers kunnen niet meer aan hun hypotheekverplichtingen voldoen, bedrijven gaan over de kop en objecten gaan in de gedwongen verkoop. In Duitsland worden er jaarlijks zo’n 60.000 objecten geveild, van appartement tot winkelpand. In het kader van zo'n veilingprocedure wordt onroerend goed vaak ver beneden de marktwaarde 'verkocht'.

Voor de gedupeerden is dit wrang, maar voor menig particulier of belegger betekenen deze veilingverkopen een buitenkans. Maar hoe gaat zo’n openbare verkoop precies in zijn werk? Wie zijn kans wil wagen mag vooral geen fouten maken, omdat de regels van de veilingprocedures uiterst stringent worden toegepast. De valkuilen zitten vaak in de gerechtelijke procedure, die je als koopgegadigde tot in details moet kennen. Ook fiscaal, bijvoorbeeld wat de Duitse overdrachtsbelasting betreft, is het zaak op te letten.

Zwangsversteigerung
De veilingprocedure vindt plaats overeenkomstig het Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Bevoegd is een regionaal Amtsgericht. De procedure dient ertoe, schuldeisers in de gelegenheid te stellen zo veel mogelijk van hun vorderingen af te dwingen. Deze openbare verkoop wordt geleid door een Rechtspfleger, een hogere ambtenaar bij het gerecht. De zitting begint met de openbaarmaking: De ambtenaar leest alle relevante juridische informatie voor en maakt de aanwezigen met het object bekend. Hiertoe kunnen het waarderapport of het Grundbuch (kadaster) worden ingezien. Het is overigens geen taak van het Amtsgericht respectievelijk de Rechtspfleger, om op relevante (het vastgoed betreffende) vragen van mogelijke bieders in te gaan. De informatie hierover staat per slot van rekening in het rapport en kan door de belanghebbenden zelf worden nagegaan en getoetst.

• Biedtijd: Na de openbare afkondiging begint de biedtijd, deze bedraagt dertig minuten. Gedurende dit half uur kunnen belanghebbenden mondeling hun bod doen, dat hierna door een ambtenaar aan de aanwezigen in de zaal wordt doorgegeven. Het is te allen tijde mogelijk een hoger bod uit te brengen. Na afloop van de biedtijd roept de Rechtspfleger er tot drie maal toe op, om het laatste bod te overtroeven. Als er dan geen hoger bod gedaan wordt, sluit hij de openbare verkoop, de meestbiedende en het hoogste bod staan hiermee vast.Wanneer er op deze dag niet de verhoopte prijs wordt geboden, kan een bijkomende zitdag georganiseerd worden.

• Eerste zitdag: Tijdens de eerste zitdag moet tenminste vijftig procent van de onderhandse verkoopwaarde worden geboden. Blijft het hoogste bod hieronder, dan hoeft de ambtenaar de gunning niet te geven. De schuldeisers, op hun beurt,  zijn ook gerechtigd de gunning te weigeren, wanneer het hoogste bod lager dan 70 procent van de onderhandse koopwaarde bedraagt en ze hierdoor niet aan de vorderingen kunnen voldoen.

Deze bijdrage is onder auspiciën van Mondi, geschreven door Lars Wemmers als advocaat werkzaam bij Anwaltskanzlei Strick in Kleve, Duitsland.

---

Terug naar overzicht