Fiscale wetgeving in Duitsland | deel 2

Investeren in een (vakantie-) huis in het buitenland betekent onvermijdelijk dat ook belasting verschuldigd is. Welke belastingen betaald moeten worden verschilt per land. Ieder land kent zijn eigen fiscale regels, die sterk kunnen afwijken van wat wij in Nederland gewend zijn. In dit deel, de tweede uit een reeks, gaat Mondi dieper in op de inkomstenbelasting ( Einkommensteuer) waarmee je als huiseigenaar in Duitsland geconfronteerd wordt.

Voor het in Duitsland gelegen vakantieobject wijst het Belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland de belastingheffing aan Duitsland toe. Door de verkrijging van het in Duitsland gelegen vastgoed wordt de Nederlandse koper beperkt belastingplichtig in Duitsland. Eén van deze te betalen belastingen is de inkomstenbelasting, waarin onderscheid gemaakt wordt naar de aard van het gebruik van het vakantiehuis. Wie uitsluitend zelf gebruik maakt van zijn in Duitsland gelegen onroerend goed hoeft geen inkomstenbelasting te betalen. Daarbij kent Duitsland geen vermogensheffing. Wordt daarentegen het vakantiehuis wel verhuurd dan moet, in beginsel, wel inkomstenbelasting worden afgedragen. Inzake deze verhuur zijn de volgende gevallen denkbaar:

Verhuur uitsluitend door de koper zelf
Verhuurt de koper zelf, dan moet hij tegenover de Duitse Belastingdienst (Finanzamt) aantonen, dat hij zijn vakantiehuis verhuurt met het doel inkomsten te genereren. Een doel 'inkomsten te genereren' bestaat dan, als de koper over een voorondersteld tijdsbestek van circa dertig jaar winst boekt, dus meer inkomsten heeft dan kosten maakt. Is dit niet het geval en maakt de eigenaar van het vakantiehuis uiteindelijk verlies, dan gaat het Finanzamt uit van een hobby. De eigenaar hoeft dan over de huuropbrengsten geen inkomstenbelasting te betalen. Boekt hij daarentegen winst, dan moet hij over de inkomsten wel inkomstenbelasting betalen. Verliezen uit de beginperiode worden verrekend met andere in Duitsland belastingplichtige inkomsten, maar kunnen, mochten er geen andere inkomsten bestaan, ook onbegrensd met toekomstige belastingplichtige inkomsten verrekend worden.

De heffing van inkomstenbelasting m.b.t. huuropbrengsten geschiedt in Duitsland op kasbasis, wat wil zeggen dat alle in één kalenderjaar verkregen inkomsten door verhuur minus alle vooruitbetaalde wervingskosten leiden tot winst of verlies. Als wervingskosten kunnen de hieronder genoemde kosten in de belastingheffing worden betrokken:
• Afschrijving op het gebouw (2%)
• Afschrijving op erf/tuin
• Afschrijving op de inventaris
• Hypotheekrente
• Bijkomende kosten (gas, water, stroom, onroerendgoedbelasting)
• Verzekeringen
• Herstel- en renovatiekosten
• Ter zake doende telefoonkosten
• Ter zake doende vervoerskosten

De wervingskosten zijn fiscaal aftrekbaar voor zover zij betrekking hebben op de verhuurperiode. Wordt het vakantiehuis niet alleen voor verhuur gebruikt, maar tevens door de eigenaar zelf bewoond en bestaan er tijdens het kalenderjaar periodes van leegstand, dan wordt er dienovereenkomstig op de wervingskosten als aftrekpost gekort.

Verhuur door de koper met behulp van een vakantieoperator als makelaar
De koper van de vakantiewoning sluit een langdurige huurbemiddelingsovereenkomst met een vakantieoperator af. Inhoud van deze huurbemiddelingsovereenkomst is dat de vakantieoperator op gezag van de koper met verschillende vakantiegasten huurcontracten afsluit en de koper slechts op bepaalde contractueel overeengekomen tijden zelf van het vakantiehuisje gebruik kan maken. Buiten het periodiek vastgelegde eigengebruik is het vakantiehuis voor verhuur beschikbaar. In dit geval veronderstelt het Finanzamt een doel inkomsten te genereren en worden de wervingskosten enkel voor de periode van eigengebruik gekort. Perioden van leegstand worden ingedeeld bij de verhuurperiode.

Onder bepaalde omstandigheden is er wat betreft het Finanzamt geen sprake van huuropbrengsten, maar van bedrijfsmatige inkomsten. De winst hieruit is onderworpen aan de inkomstenbelasting, maar ook aan de gemeentelijke bedrijfsbelasting voor het geval de winst meer dan € 24.500,00 bedraagt. Het vakantiehuis geldt als bedrijfsvermogen en is bij verkoop onderworpen aan inkomstenbelasting.

Verhuur aan een vakantieoperator
Als de koper van de vakantiewoning een langdurig huurcontract met een vakantieoperator afsluit en deze dienstverlener de vakantiewoning op eigen gezag en op eigen rekening aan vakantiegasten verhuurt, ontvangt de eigenaar inkomsten door verhuur. Uiteraard veronderstelt het Finanzamt hierbij het doel opbrengsten te genereren. Zoals hier boven vermeld ontstaan dan inkomsten als er een batig saldo bestaat in de verhouding tussen opbrengsten en wervingskosten. De vakantiewoning wordt in dit geval bij het privé vermogen gerekend. De verkoop van het onroerend goed is slechts dan onderworpen aan de inkomstenbelasting, wanneer tussen de aankoop en de verkoop van de vakantiewoning minder dan tien jaar gelegen zijn. De verkoopwinst wordt met Einkommensteuer belast. De verkoopwinst bestaat in dit geval uit de verkoopprijs minus de historische aankoopprijs plus de afschrijving op het onroerend goed. De winst wordt enkel dan belast, als deze hoger is dan € 600,00.

Eerdere publicaties uit deze reeks:
Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) en omzetbelasting (Umsatzsteuer)

Lees ook
Fiscale wetgeving in Duitsland | deel 1
Fiscale wetgeving in Duitsland | deel 3 

Bron: Alexander Crämer, als advocaat verbonden aan Strick Rechtsanwälte & Steuerberater.

---

Geschreven door Rob Smulders
Datum: 10-03-2011

Terug naar overzicht