Fata Morgana of veilige haven?

De fundamenten van Dubai als één van de meest succesvolle onroerendgoedmarkten van het afgelopen decennium worden zwaar beproefd. De financiële crisis en mineurstemming onder investeerders en tweedehuizenbezitters mist de vastgoedmarkt niet. Helaas ook niet die in Dubai. Zijn stenen nog steeds een veilige vluchthaven?

Wereldwijd vindt momenteel één van de grootste financiële correcties plaats. Echter niet voor het eerst. In 1973-1974 vond een correctie plaats van vijfenveertig procent op aandelen en onroerend goed. Historisch gezien waren deze crisisjaren hét moment om in te stappen. Is dit nu weer het geval? Een beroemde uitspraak van ’s werelds meest succesvolle belegger Warren Buffet is: “Wees voorzichtig als iedereen gretig is en gretig als iedereen voorzichtig is.”

Centrum
De overheid van Dubai neemt adequate maatregelen. De overheidsuitgaven, op bijvoorbeeld de infrastructuur, worden verder opgevoerd. Mede door de opdrogende olie-inkomsten moet Dubai zich ontwikkelen tot hét handels- en toeristencentrum van het Midden-Oosten en ver daarbuiten. Dit gebeurt dankzij het belastingvrije klimaat, de gunstige vestigingsvoorwaarden, de centrale ligging en de internationale lucht- en zeehaven. Vanuit de hele wereld trekken bedrijven, investeerders en particulieren naar Dubai.

Verhuren
Sinds 2001 is de vastgoedmarkt vrijgegeven voor buitenlanders. Vanaf die tijd werden woningen drie- tot viermaal vóór de oplevering verhandeld. In 2008 werden circa 335.000 woningen opgeleverd in Dubai, in 2009 zullen dit naar verwachting 45.000 units zijn. De kopers bestaan uit expats, investeerders en tweedehuizenbezitters afkomstig uit meer dan vijfentachtig landen. Bij projectlanceringen (off-planverkopen) is circa vijfenzeventig procent in handen van investeerders, terwijl bij oplevering circa vijfenzeventig procent in handen van eindgebruikers of tweedehuizenbezitters is. Momenteel overstijgt de vraag naar opgeleverde woningen het beschikbare aanbod. Deze schaarste en de nog in ontwikkeling zijnde hypotheekmarkt, maakt de vraag naar huurwoningen groot. Eigenaren besluiten vaak om hun vastgoed te verhuren voor korte of lange termijn. De verhuurrendementen bedragen vaak tot tien procent van de investering. Buiten de waardestijging uiteraard.

Verliezen
In Dubai wordt vastgoed veelal “cash” aangekocht. Van de woningen op de palmeilanden is vijfentachtig procent zonder financiering gekocht. Daardoor heeft Dubai geen overspannen hypotheekmarkt. Wel is er sprake van een verminderde liquiditeit, angst voor daling van de vastgoedprijzen en een lagere verhandelbaarheid. Dit heeft tot gevolg dat het huidige aanbod is gestegen tot tien à vijftien procent, tegenover vijf tot tien procent vorig jaar. Daarnaast zijn er eigenaren die hun vastgoed willen of moeten verkopen tegen een lagere prijs dan de marktwaarde, bijvoorbeeld om verliezen elders op te vangen.

Instapmoment
Momenteel ligt de focus op de realisatie van bestaande projecten. Hierdoor blijft het tekort aan opgeleverde woningen nog even bestaan. De prijscorrectie op vastgoed zal dan ook van beperkte duur zijn. Naar verwachting profiteert Dubai als één van de eerste landen van economisch herstel. De palmprojecten zijn uniek en vormen slechts drie procent van het totale aanbod. Met een gemiddelde prijs van 5.500 euro per vierkante meter ligt deze nog laag in vergelijking met andere wereldsteden. Zo rekent Monaco 38.000, Moskou 17.000 en Parijs 14.000 euro per vierkante meter. De afgelopen maanden zijn de prijzen van reeds opgeleverde villa’s op de palmeilanden van 5.500 naar 4.000 euro per vierkante meter gedaald. Voor off-planprojecten, waarvan de oplevering vanaf 2012 gepland is, is de waarde door het vertrek van speculanten en gedwongen verkopen van 4.000 naar 1.500 euro per vierkante meter gedaald. Een interessant instapmoment voor prijskopers!

Maatregelen
De staat Dubai is initiator van economische ontwikkelingen, die tot groei van het aantal bedrijven, investeerders en inwoners leiden. Dit is een garantie voor een blijvende vraag naar vastgoed. Dubai neemt snel en efficiënt maatregelen. De overheidsuitgaven zijn in 2009 met 7,6 miljard euro verhoogd. Om geen overaanbod van vastgoed te krijgen wordt een aantal projecten uitgesteld. De staat Dubai staat garant voor ontwikkelaars en aannemers en er is nieuwe wetgeving ter bescherming van investeerders. Om de handel in vastgoed te stimuleren zijn de overdrachtskosten verlaagd, worden betalingstermijnen gerelateerd aan de bouw en zijn speciale verkoopcondities gecreëerd om de verschillende kopersgroepen te bedienen.

Volwaardig
De economie is in 2008 met 7,9 procent gestegen, voor 2009 wordt 2,5 tot 3,0 procent economische groei verwacht. De open economie van Dubai is kwetsbaar en afhankelijk van het internationale sentiment. Daarnaast is de dirham (munteenheid van de Verenigde Arabische Emiraten) nog gekoppeld aan de dollar, waardoor het gevaar van oplopende inflatie en devaluatie dreigt. Als reactie hierop zullen de verschillende golflanden conform the Europese unie in 2010 een eigen munt introduceren. De huidige ontwikkelingen maken de markt in Dubai volwassen, stabieler en transparanter. Van een speculantenmarkt verandert de markt naar een volwaardige eindgebruikermarkt.

bron: AA Properties Dubai

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in VAE & Dubai
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!