Executieverkopen nader belicht (deel 4)

Woningen van mensen die de hypotheek niet meer kunnen opbrengen kunnen door de bank verkocht worden. Voor koopjesjagers kan dit bijzonder interessant zijn, omdat deze woningen soms tegen sterk gereduceerde prijzen op de markt gezet worden. Hier leest u het vierde en laatste deel van het artikel waarin Richard Citteur de stappen beschrijft die u moet doorlopen.

Het stappenplan -dat in het artikel wordt beschreven- is gebaseerd op ervaringen aan de Costa del Sol. In andere landen en zelfs andere Spaanse regio’s kunnen de kosten anders zijn en kunnen net iets andere stappen doorlopen moeten worden. Bovendien is het zo dat de tussenpersonen, veilingmeesters makelaars en banken, verschillende tarieven en commissies hanteren. Desalniettemin krijgt u met deze informatie een goed beeld van hoe een executieverkoop in zijn werk gaat.

Type II: “Sleutelklare” woningen

Bij het tweede type executieverkoop heeft de bank (die de hypotheek op de woning heeft) reeds de gehele voorgaande juridische procedure doorlopen om de schuldenaar uit de woning te verwijderen. De bank is dus door de rechtbank - na een proces van zo’n acht tot twaalf maanden - als nieuwe rechtmatige eigenaar van de woning aangewezen en ingeschreven. De bank verkoopt de woning (dus niet de hypotheek) en biedt daarbij een aanschafprijs aan die vaak 20 tot 30 procent onder de marktwaarde ligt. De kortingen liggen hier dus minder hoog dan bij het eerste type executieverkoop.

Stap 1: U selecteert de gewenste woning;
Stap 2: Indien gewenst bezichtigt u zo snel mogelijk de woning, waarbij u er rekening mee dient te houden dat de beste woningen het snelst verkocht zijn, vaak binnen 24 uur;
Stap 3: Indien de woning na uw bezoek nog beschikbaar is, stort u 25 procent van de aanschafprijs (dat is de uitstaande schuld/hypotheek plus bijkomende kosten en commissies) op de derdenrekening van de advocaat die de executieverkopen van de betreffende bank begeleidt;
Stap 4: De advocaat reserveert formeel de woning bij de desbetreffende bank zodat deze tijdelijk “van de markt” is; De bank zorgt voor alle relevante informatie, zodat de advocaat deze kan bestuderen en kan onderzoeken of met de woning verder alles in orde is. Hiervoor heeft de advocaat 30 dagen de tijd;
Stap 5: Aan het einde van deze periode, die doorgaans zo’n vier weken duurt, wordt de resterende betaling van u verwacht, welke bestaat uit 75 procent van de aanschafprijs. Bij de betaling hiervan wordt de woning via de notaris officieel ingeschreven op uw naam en krijgt u de sleutel overhandigd.

Het is belangrijk om het onderscheid tussen beide vormen goed in gedachten te houden. De voor- en nadelen van beide typen zetten we hieronder op een rij:

Voordelen type II:

1. U kunt de woning van binnen bezichtigen (dit is bij type I uitsluitend mogelijk van buiten);
2. De woning zal snel worden opgeleverd, doorgaans binnen vier tot vijf weken. De procedure bij type I kan tot 12 maanden duren;
3. Succes verzekerd. Bij type I heeft u vaak slechts zo’n 70-80 procent slaagkans. U loopt bij type II dus minder risico.

Nadelen type II:

1. U kunt “slechts” een besparing realiseren van doorgaans 20 tot 30 procent, terwijl bij type I vaak een besparing mogelijk is van 30 tot 50 procent;
2. De beste woningen op toplocaties zijn vaak al vergeven, omdat deze vaak uitsluitend beschikbaar komen als type I.

Hypotheken
Bij executieverkopen is het vanwege de snelle procedure maar vooral vanwege de huidige economische situatie niet mogelijk een hypotheek aan te vragen voordat u de woning daadwerkelijk in bezit heeft. Met name de Spaanse banken hebben momenteel zeer weinig liquide middelen en zijn dus terughoudend met het verlenen van hypotheken. Vaak accepteert de verkopende bank het ook niet als voorwaarde omdat de hypotheek (zeker sinds najaar 2008) vaak wordt afgewezen en ze daardoor een maand (of meer) de tijd kunnen verliezen met de verkoop. Voor een dergelijke aankoop zult u dus honderd procent eigen middelen ter beschikking dienen te hebben.

Flexibel
Voor sleutelklare woningen (Type II) geldt dat, als u de woning voor het overmaken van de 25 procent reservering nog niet heeft gezien, u de mogelijkheid heeft om de reservering te doen “onder voorbehoud van bezichtiging binnen zeven dagen”. Indien u dan na bezichtiging (om wat voor reden dan ook) de aankoop niet doorzet zal honderd procent van de reserveringssom aan u worden geretourneerd. Bij het beschikbaar komen van nieuwe woningen, worden de meest aantrekkelijke woningen als eerste worden gereserveerd. Dat gebeurt bijna altijd op dezelfde dag.

Er zijn zeker zo’n veertig tot vijftig, vooral Engelse en Duitse, kantoren en investeerdersclubs die tegelijkertijd dezelfde aanbiedingen krijgen. Het is daarom aan te bevelen om reeds op voorhand een bedrag op de derdenrekening van de advocaat te storten voor het geval interessante mogelijkheden zich voordoet. Zodoende bent u in staat om direct een reservering te plaatsen (de advocaat zal dat bij de bank doen in uw opdracht). Indien u een woning zoekt rond de 400.000 Euro’s dient u dus 25% daarvan (100.000 Euro’s) direct beschikbaar te hebben in Spanje (in enkele gevallen slechts 10%). Zo kunt u snel en flexibel handelen zonder ergens aan vast te zitten.

Belasting
Net als bij elke andere woningaankoop, bent u als koper belasting verschuldigd over de aankoop. De belasting bedraagt zeven procent van de taxatiewaarde van de woning. Ook krijgt u te maken met notaris-, (eventueel uw eigen advocaat-) en kadaster kosten. U moet rekenen op een totaal van zo’n tien procent Kosten Koper (inclusief de zeven procent belasting).

Zoals reeds gezegd zijn de procedures, zoals in dit artikel beschreven, slechts voorbeelden en gebaseerd op de Costa del Sol. Dit kan per land en zelfs per Spaanse regio verschillen. Met het artikel willen we u een indruk geven van wat er bij een executieverkoop kijken komt.

Richard Citteur is directeur van Passepartout Andaluz, een “zoek & vind specialist” aan de Costa del Sol.

Eerder in het nieuws:
Deel 1: Executieverkopen
Deel 2: Executieverkopen
Deel 3: Executieverkopen
Spoedverkopen van de bank

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!