Executieverkopen nader belicht (deel 3)

Woningen van mensen die de hypotheek niet meer kunnen opbrengen kunnen door de bank verkocht worden. Voor koopjesjagers kan dit bijzonder interessant zijn, omdat deze woningen soms tegen sterk gereduceerde prijzen op de markt gezet worden. Hier leest u het derde deel van het artikel (dat we in vier delen zullen plaatsen) waarin Richard Citteur de stappen beschrijft die u moet doorlopen.

Het stappenplan -dat in het artikel wordt beschreven- is gebaseerd op ervaringen aan de Costa del Sol. In andere landen en zelfs andere Spaanse regio’s kunnen de kosten anders zijn en kunnen net iets andere stappen doorlopen moeten worden. Bovendien is het zo dat de tussenpersonen, veilingmeesters makelaars en banken, verschillende tarieven en commissies hanteren. Desalniettemin krijgt u met deze informatie een goed beeld van hoe een executieverkoop in zijn werk gaat.

Stap 3
Bij de derde stap wordt een datum voor de openbare veiling bekend gemaakt en kunnen potentiële kopers een bod doen. Alle biedingen worden in “gesloten vorm” uitgebracht. Slechts eenmalig kan het maximale worden aangegeven. Voor aanvang van de veiling dient door de bieder 30 procent van het totaalbedrag bij de rechtbank voldaan te worden. De hoogste bieder verkrijgt het onroerend goed. Dit bod moet op minimaal zeventig procent van de taxatiewaarde liggen anders wordt het niet geaccepteerd. In het geval niet geboden wordt, wijst de rechter het onroerend goed toe aan u. U betaalt dan de hoofdsom van de schuld plus uitstaande rentebetalingen en bijkomende kosten, waaronder juridische kosten en zeven procent overdrachtsbelasting. Ook worden op dit moment (wederom) Kadaster- en Notariskosten in rekening gebracht. Op het moment dat de politie de woning heeft ontruimd en de sloten zijn vervangen, kunt u de woning betrekken.

Het komt niet vaak voor, maar als de woning op de veiling aan een ander wordt verkocht, krijgt u (als schuldeiser) de volledige hoofdsom plus  (achterstallige) rentebetalingen en bijkomende (juridische) kosten vergoed door de andere bieder. De ‘bijkomende kosten’ zijn:

1. Juridische kosten die u heeft gemaakt plus een ‘boeteopslag’: in totaal gemiddeld vijftien procent van de hoofdsom (dit bedrag is -afhankelijk van de bank- altijd een vast percentage tussen de twaalf en achttien procent;
2. De ‘normale’ (achterstallige) hypotheekrente;
3. Extra ‘boeterente’ welke meestal tussen de tien en vijftien procent ligt.

In een dergelijk geval zou u zo’n twee à drie procent van het totaalbedrag kunnen ‘winnen’. Dit kunt u zien als een soort ‘onkostenvergoeding’. Uit ervaring blijkt echter dat bij veel aankopen de slaagkans zeventig tot tachtig procent is. Dit hangt mede af van de specifieke hypotheeksituatie en het type woning. De advocaat kan daar meer inzicht in verschaffen na een eerste bestudering van de hypotheekdocumenten.

Overigens is de kans klein dat de woning op de veiling aan een andere bieder wordt verkocht. De redenen daarvoor zijn:

1. De veilingen worden nagenoeg niet bekend gemaakt waardoor de opkomst zeer laag is;
2. Er is dus veel aanbod: iedere maand worden honderden woningen van alle mogelijke typen aan de gehele Costa del Sol in alle prijsklassen geveild. Andere potentiële kopers stappen overigens zelf ook het liefste in vanaf het begin (voor de veiling);
3. Het minimaal te bieden bedrag (zeventig procent van taxatiewaarde) en de bijkomende kosten voor de nieuwe koper (afgezien van de overname van het volledige schuldbedrag) plus extra juridische kosten maken dat het niet meer zo aantrekkelijk is voor een andere koper om op de veiling te kopen.
4. Een potentiële koper moet zondermeer dertig procent cash aanbetalen bij aanvang van de veiling.

Een laatste opmerking met betrekking tot deze vorm van executieverkopen: het is altijd aan te bevelen dat klanten geen woningen met een hypotheek van tachtig procent of hoger van de bank overnemen. De kans is dan groot dat deze woningen uiteindelijk niet goedkoper zijn. Foto’s van de binnenkant van de woning zijn nooit beschikbaar bij type I, dit i.t.t. type II. Slechts beperkte algemene gegevens zijn voorhanden, zoals de taxatiewaarde, bebouwd oppervlak, grootte terras en/of grond, het adres en type woning (huis, villa, appartement of grondstuk). Deel 4

Richard Citteur is directeur van Passepartout Andaluz, een “zoek & vind specialist” aan de Costa del Sol.

Eerder in het nieuws:
Deel 1: Executieverkopen
Deel 2: Executieverkopen
Spoedverkopen van de bank

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!