Executieverkopen nader belicht (deel 2)

Woningen van mensen die de hypotheek niet meer kunnen opbrengen kunnen door de bank verkocht worden. Voor koopjesjagers kan dit bijzonder interessant zijn, omdat deze woningen soms tegen sterk gereduceerde prijzen op de markt gezet worden. Hier leest u het tweede deel van het artikel (dat we in vier delen zullen plaatsen) waarin Richard Citteur de stappen beschrijft die u moet doorlopen.

Het stappenplan -dat in het artikel wordt beschreven- is gebaseerd op ervaringen aan de Costa del Sol. In andere landen en zelfs andere Spaanse regio’s kunnen de kosten anders zijn en kunnen net iets andere stappen doorlopen moeten worden. Bovendien is het zo dat de tussenpersonen, veilingmeesters makelaars en banken, verschillende tarieven en commissies hanteren. Desalniettemin krijgt u met deze informatie een goed beeld van hoe een executieverkoop in zijn werk gaat.

Als uw overboeking is ontvangen gaat de advocaat aan het werk. Hij zal bij de bank alle documenten van de hypotheek/woning opvragen. Daarbij wordt ondermeer via een uittreksel van het kadaster gekeken naar eventuele andere lasten, beslagen of bezwaren die op de woning rusten, anders dan de hypotheek. Overigens is het waarschijnlijk dat er nog enkele (kleinere) schulden op het onroerend goed rusten.

Als de hypotheek al maanden niet betaald is, valt het te verwachten dat ook andere rekeningen niet betaald zijn. Na dit eerste onderzoek deelt de advocaat u mede wat de exacte schulden en wat de totale kosten van overname (bij benadering) zijn. U kunt dan beslissen de procedure door te zetten of af te breken. Als er andere schulden worden ontdekt dan is dit risico voor de koper. Noch de aankopende makelaar, noch de verkopende makelaar kan voor verdere kosten verantwoordelijk worden gehouden.
 
Overdracht
Vervolgens wordt er een datum overeengekomen voor de ‘overdracht kredietverstrekker’. Dit is de datum wanneer de resterende vijfenzeventig procent (meestal ongeveer de ‘waarde’ van de uitstaande hypotheek) of de resterende negentig procent moet worden voldaan aan de bank. Hierna komen de hypotheekverstrekkersrechten bij u te liggen, middels een op dat moment te tekenen akte bij de notaris. Met deze akte wordt neemt u de hypotheek over van de bank en wordt u de nieuwe schuldeiser. Overige bijkomende kosten zijn dan: één procent ‘zegelrecht’ evenals notaris- en kadasterkosten, die, afhankelijk van het hypotheekbedrag, meestal rond de € 1.500,- liggen.

Besluit u tussentijds (tussen het betalen van de reserveringssom en het tekenen bij de notaris) om welke reden dan ook om niet door te gaan, dan krijgt u tussen de negentig en honderd procent van de betaalde reserveringssom terugbetaald. Dit percentage zal van de voren duidelijk zijn. Als het niet mogelijk blijkt te zijn de hypotheekverstrekkersrechten over te nemen (bijvoorbeeld als de hypotheek onverwacht wordt afgelost) of als blijkt dat deze niet meer beschikbaar zijn, dan krijgt u altijd honderd procent terug.

Stap 2:
Met het tekenen van de akte bij de notaris, neemt u de positie van schuldeiser over. Vanaf dat moment kunt u een juridische procedure starten tegen de wanbetaler en kunt u de hoofdsom van de schuld terugvorderen. U heeft ook het recht om de hoofdsom te vermeerderen met uitstaande rentebetalingen en juridische kosten. U kunt er ook voor kiezen het onroerend goed over te nemen, een proces dat tot twaalf maanden in beslag kan nemen. De duur van het proces is voornamelijk afhankelijk van de rechtbank die de zaak behandelt.

Schikking
Uw advocaat zal op dit moment contact leggen met de schuldenaar en onderzoeken of er met hem een overeenkomst kan worden gesloten. Zo kan een lange juridische procedure voorkomen worden en kunt u sneller de woning betrekken. Een mogelijkheid is dat de schuldenaar, met uw instemming, een klein bedrag boven de uitstaande hypotheek wordt aangeboden. Als de schuldenaar dit bedrag accepteert en de woning snel verlaat kan een volledige juridische procedure voorkomen worden. Meestal is dit echter niet mogelijk. Als de schuldenaar niet meewerkt aan een dergelijke “minnelijke schikking”, is de volgende stap het aanbieden van de woning op een openbare veiling bij een van de gemeentelijke rechtbanken. De openbare veiling is een wettelijk verplicht onderdeel van de procedure. De kosten hiervan liggen op zo’n acht procent van de uitstaande hypotheekschuld. Deze acht procent zit niet inbegrepen in het ‘richtbedrag’, wat u reeds volledig voldaan heeft. Deel 3

 Richard Citteur is directeur van Passepartout Andaluz, een “zoek & vind specialist” aan de Costa del Sol.

Eerder in het nieuws:
Deel 1: Executieverkopen
Spoedverkopen van de bank 

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!