Executieverkopen nader belicht (deel 1)

Woningen van mensen die de hypotheek niet meer kunnen opbrengen kunnen door de bank verkocht worden. Voor koopjesjagers kan dit bijzonder interessant zijn, omdat deze woningen soms tegen sterk gereduceerde prijzen op de markt gezet worden. Er bestaan twee soorten gedwongen verkopen door de bank. In dit artikel (dat we in vier delen zullen plaatsen) beschrijft Richard Citteur de stappen die u moet doorlopen voor beide soorten verkopen.

Het stappenplan -dat in het artikel wordt beschreven- is gebaseerd op ervaringen aan de Costa del Sol. In andere landen en zelfs andere Spaanse regio’s kunnen de kosten anders zijn en kunnen net iets andere stappen doorlopen moeten worden. Bovendien is het zo dat de tussenpersonen, veilingmeesters makelaars en banken, verschillende tarieven en commissies hanteren. Desalniettemin krijgt u met deze informatie een goed beeld van hoe een executieverkoop in zijn werk gaat.

Ten tijde van crisis zijn er altijd meer mensen die de kosten van hun huis niet meer kunnen opbrengen en het huis noodgedwongen moeten verkopen. Wie nog tijd heeft kan het huis zelf proberen te verkopen, maar in sommige gevallen zijn iemands financiën zo slecht dat de bank ingrijpt. Het onroerend goed wordt vervolgens door de bank in de executieverkoop gezet. Een pijnlijke situatie. Voor wie op zoek is naar woningen die scherp in vraagprijs gedaald zijn, biedt deze manier van verkopen buitenkansen.

Twee typen
Hoe gaan deze executieverkopen in hun werk? Globaal kunnen er twee soorten executieverkopen worden onderscheiden. Het eerste type is een verkoop waarbij de bank nog niet (volledig) eigenaar van de woning is. Het tweede type is een verkoop waarbij de bank wél eigenaar van de woning is. Voor beide typen geldt een andere procedure en een ander kostenplaatje. Ook liggen de risico’s anders. In het onderstaande wordt stap voor stap beschreven hoe deze twee typen er uit zien.

Belangrijk te vermelden is dat de hieronder beschreven procedure gebaseerd is op de Costa del Sol. In andere landen en zelfs andere Spaanse regio’s kunnen de kosten anders zijn en kunnen net iets andere stappen doorlopen moeten worden. Bovendien is het zo dat de tussenpersonen, veilingmeesters makelaars en banken, verschillende tarieven en commissies hanteren.

Type I: Overname positie kredietverstrekker

Bij het eerste type executieverkoop heeft de bank (die de hypotheek op de woning heeft) nog niet de juridische procedure (zie hieronder) doorlopen om de schuldenaar uit de woning te verwijderen. De bank is dus nog geen eigenaar van de woning. In dit geval verkoopt de bank de hypotheek (dus niet de woning) en biedt daarbij een aanschafprijs aan die vaak 30 tot 50 procent onder de marktwaarde van de woning ligt. Teneinde een maximaal voordeel te behalen dient u dus uitsluitend die woningen te selecteren die geen ‘torenhoge’ hypotheek hebben (bij voorkeur dus woningen met een hypotheek tot maximaal 50 tot 60 procent. Bij overname van de hypotheek neemt u de positie van schuldeiser over van de bank.

Stap 1
het tekenen van de akte bij de notaris: Nadat u een woning heeft geselecteerd en het ‘richtbedrag’ daarvan bekend is betaalt u de reserveringssom. Deze reserveringssom bestaat uit 25 procent (soms slechts tien procent) van het richtbedrag plus 1 procent advocaatkosten (minimaal € 1.500,- plus 16 procent btw). Het richtbedrag bestaat uit de uitstaande hypotheek plus bijkomende kosten en commissies van de verschillende tussenpersonen. De kadaster-, register- en advocaatkosten zitten daar meestal nog niet bij inbegrepen. De 25 procent reserveringssom wordt op de derdenrekening van de advocaat vastgehouden. De som bestaat uit 15 procent aanbetaling voor de bank, 5 procent courtage voor de verkopende makelaar en 5 procent courtage voor de aankopende makelaar.

Deze courtages worden uitsluitend uitbetaald aan de makelaars indien de transactie succesvol is verlopen en worden dus in de tussentijd op de advocatenrekening vastgehouden. Afhankelijk van de betrokken tussenpersonen kan het zijn dat u slechts 10 procent hoeft aan te betalen. Voordat u de aankoopprocedure in gang zet krijgt u een volledig overzicht van het daadwerkelijke richtbedrag van de aankoop. Dit inclusief alle bijkomende kosten. Dit bedrag kan nooit precies worden bepaald van te voren, het gaat dus om een schatting. Deel 2

 Richard Citteur is directeur van Passepartout Andaluz, een “zoek & vind specialist” aan de Costa del Sol.

Meer informatie:
Deel 2: Executieverkopen
Deel 3: Executieverkopen
Deel 4: Executieverkopen
Spoedverkopen van de bank

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!