Egyptische vastgoedsector bevindt zich in een impasse

Wie, wat, waar en 'deals gone bad' in Egypte

De groei van Egyptische onroerend goed markt is tot stilstand gekomen, nadat deze tot afgelopen jaar drie keer op een rij een groei liet zien van maar liefst 22 procent. Het kantoor van de Officier van Justitie wordt overstelpt met klachten en beschuldigingen van corruptie in verband met grondaankopen. Aannemers en projectontwikkelaars staan onder toezicht of worden onderzocht en daarnaast bevindt het land zich nog steeds in onstuimige politieke wateren.

Volgens de Officier van Justitie, Hisham Gaafar, handelt iedereen naar eigen goeddunken. Dit gaat zeker op voor enkele grote namen in de bouwsector. Alleen dit jaar al, is er sprake van een verdrievoudiging van klachten. Tot dusver hebben meer dan drieduizend klachten de Officier van Justitie bereikt, velen over het verhandelen van grond. Sommige klachten zullen echter nooit het rechtsgebouw halen, omdat er vaak een gebrek aan bewijs is, maar ze vormen desalniettemin een grote bedreiging voor investeerders uit Egypte en daarbuiten, die reeds hebben geïnvesteerd in de sterk opkomende Egyptische onroerend goed markt. In gevallen waar het Hof een transactie trof die en aantoonbaar was en onrechtmatig, leidde dit tot ontbinding van de gehele overeenkomst.

Projectontwikkelaars
Bedrijven als Emaar properties, de grootste projectontwikkelaar van het Midden-Oosten hebben enorm veel geïnvesteerd in Egypte om tegemoet te komen aan de toenemende vraag naar huizen. Daarbij gebruikmakend van het feit dat in Egypte het gebruikelijk is dat de bruidegom, als bruidsschat zijn bruid een woning aanbiedt. Andere voorname spelers uit de Golfregio die in de laatste jaren behoorlijk hebben geïnvesteerd zijn, onder andere Majid Al Futtaim Group, Damac Properties from Dubai en Qatari Diar.  Hoewel projecten van deze ontwikkelaars nog niet in het geding zijn gekomen bij de Officier van Justitie heeft Al dahra Agricultural Company uit de Verenigde Arabische Emiraten wel kennis mogen maken met de onverbiddelijke besluitvorming van het Egyptische recht. Een administratieve Rechtbank oordeelde dat de aankoop van 43.000 hectare grond van de staat door Al dahra Agricultural onrechtmatig verkregen was omdat de grond niet geveild was conform de marktprijs. Verweer dat dit perceel op eenzelfde wijze was verkregen als eerdere aankopen bij de Staat werd gepareerd met de uitspraak dat de overeenkomst aldus nietig was. Een budget van 500 miljoen dollar was vrijgemaakt voor realisatie van dit project.
Een ander project, het Palm Hills October project van Palm Hills Development , bestaande uit meer dan 300 hectare en daarmee één van de grootste van Egypte staat onder toezicht. Het hoofd van deze onderneming heeft vertrouwelijke connecties met Mubarak die nu in verband wordt gebracht met misbruik van ontvangen gelden, welke mogelijk zijn aangewend voor eigen gebruik en zijn geïnvesteerd in private beleggingen.

Onzekerheid regeert
De onzekerheid van dit soort ‘deals gone bad’ leidt tot een verlamming in de sector welke naar schatting een totale waarde van 270 miljard Amerikaanse dollars kent, volgens het Egyptische ministerie van Investeringen. De heer Ayman Sami, directeur van Jones Lang LaSalle in Egypte vertelt dat verdere projectontwikkelingen zijn gestaakt, investeerders maken zich grote zorgen, maar hij behoudt een optimistische lange termijn visie. De fundamenten van een cash economie gecombineerd met een groeiende bevolking zullen de vraag doen toenemen en de prijzen uiteindelijk weer opdrijven. Ook al staat de toplaag van projectontwikkelaars nu onder toezicht, wat mogelijk tot een stilstand in de ontwikkeling van enkele projecten zou kunnen leiden, de kleine slimme belegger heeft juist zijn voordeel kunnen behalen uit wel afgebouwde projecten die onder hoge prijsdruk vrij kwamen op de markt en de minder grote ontwikkelaars hebben nauwelijks last ondervonden van de onderzoeken naar staatsgrondaankopen. Het is echter de angst die regeert bij lokale ontwikkelaars, dat deals afgerond in de afgelopen vijf jaar alsnog afgekeurd worden. Mohamed Serry, de managing director van de Serry Law Office in Caïro vertelde dat zijn kantoor is overspoeld met mensen die zich haastten om transacties gecertificeerd te krijgen door de autoriteiten. Andere cliënten verbonden aan onroerend goed zijn afwachtend, eraan toevoegende dat met het ontslag van vele topministers en ambtenaren, er weinig ruimte is voor vastgoedtransacties in de aankomende drie of vier maanden. “We weten niet meer wie verantwoordelijk is voor wat”, zei hij. “Ik verwacht dat de waarde van de projecten verder onder druk zal komen te staan en dat er vele vertragingen in de levering zullen zijn, sommige projecten zullen zelfs niet meer geleverd worden”.

Bron: Bradley Hope, The National.ae

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Egypte
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

---

Terug naar overzicht