Eerste resultaten door verlaging IVA

De verlaging van de IVA werkt als een rode lap op een stier

tip van de maand | oktober 2011

De verlaging van de IVA (BTW) op nieuwbouwwoningen, die de Spaanse regering deze zomer heeft ingevoerd met als doel om de voorraad van nieuw gebouwde woningen vlot te trekken, begint vruchten af te werpen. De nieuwe regeling geldt in principe tot en met 31 december 2011, maar wordt wellicht verlengd. Omdat een eventuele verlenging onzeker is, worden transacties 'versneld' uitgevoerd. In sommige gevallen willen de projectontwikkelaars iets té snel, aangetrokken door een vlotte omzet…als een rode lap op een stier.

De btw-verlaging, van 8 procent naar 4 procent, heeft betrekking op álle betalingen op Spaanse nieuwbouwwoningen, die worden gedaan tussen 20 augustus 2011 en 1 januari 2012. Oók als u voorheen een koopovereenkomst sloot, maar nog een termijnbetaling dient te voldoen of inmiddels zover bent, dat de notariële overdracht kan plaatsvinden.
Ter verduidelijking enkele voorbeelden:

Aankoop opgeleverde en sleutelklare woning: Een kant-en-klare woning binnen een nieuwbouwproject kan op korte termijn worden overgedragen. Meestal dient u als koper slechts een aanbetaling te doen waarna het koopcontract wordt opgesteld. Het restant van de koopsom (minus de aanbetaling) betaalt u tijdens de ondertekening van de escritura bij de notaris. Als deze overdracht plaatsvindt vóór 1 januari 2012 betaalt u slechts 4 procent IVA. Over de aanbetaling betaalt u dan uiteraard óók slechts 4 procent IVA.
Aankoop nieuwbouwwoning in aanbouw: Bij de aankoop van een nieuwe woning (bijv. binnen een project) in aanbouw, betaalt u als reservering over het algemeen een percentage van de koopsom. Als deze eerste aanbetaling voldaan wordt vóór 1 januari 2012 wordt over dit bedrag slechts 4 procent IVA geheven, óók als de definitieve overdracht pas na 1 januari 2012 plaats zal vinden. Bij overdracht ná 1 januari 2012 betaalt u over het restant, te betalen bij ondertekening van de escritura, gewoon weer 8 procent IVA.
Nieuw te bouwen woningen: Als u zélf een eigen woning wilt (laten) bouwen dan krijgt u te maken met diverse betalingstermijnen. Na elke bouwfase ontvangt u een factuur overeenkomstig het bouwcontract. Over álle tussentijdse betalingen die plaatsvinden tussen 20 augustus 2011 en 1 januari 2012 wordt slechts 4 procent IVA berekend.

Snelle beslissers hebben meer voordeel, maar let op!
Omdat het natuurlijk vrij snel 1 januari is en het nog niet bekend is of deze btw-verlaging langer aangehouden zal worden, is het aan te raden om niet te lang te wachten. Indien u plannen heeft tot de aankoop van een Spaanse nieuwbouwwoning dan is dit, mede vanwege de aantrekkelijke prijzen, wel hét moment. Laat u echter op geen enkele wijze opjagen door een projectontwikkelaar. Veel ontwikkelaars gebruiken de verlaagde btw-regeling om mensen te pushen tot een snelle transactie dan wel vooruitbetaling. Voorzichtigheid is hier geboden!

Als u een koopovereenkomst heeft gesloten en een aanbetaling heeft gedaan, wacht dan met de notariële overdracht tot u er zeker van bent dat alle noodzakelijke documenten aanwezig zijn. Na de voltooiing van een nieuwbouwwoning dient de gemeente een Licencia de Primera Ocupación af te geven. Met dit document bevestigt de gemeente- architect, dat het project gebouwd is volgens de verstrekte bouwvergunning. Bovendien heeft u deze ‘woonvergunning’ nodig om contracten voor water en elektra op uw naam af te kunnen sluiten.

Door beloftes van sleuteloverdracht en levering van water en elektra proberen projectontwikkelaars kopers te bewegen om vóór 1 januari 2012 alvast het restant van de koopsom te voldoen, zodat gebruik gemaakt kan worden van de korting op de IVA. Dit klinkt aantrekkelijk, want u kunt dan tenslotte al gebruikmaken van uw nieuwe woning. Het voordeel dat dit oplevert, kan echter snel omslaan in een nadeel omdat u op het moment van betaling alle ‘tools’ uit handen geeft om druk uit te kunnen oefenen op de projectontwikkelaar om de nodige papieren in orde te maken.

Deze bijdrage is, onder auspiciën van Mondi, geschreven door Claus van Mierlo, Nicla Property Consultancy

Lees ook: Spaanse omzetbelasting tijdelijk omlaag en Bankgarantie Spanje