De vergunning van eerste bewoning nader toegelicht

Wist u dat bij uw nieuwbouwwoning er een 'Licencia de Primera Ocupación' benodigd is, behoudens enkele uitzonderingen


Wie onroerend goed heeft in het buitenland krijgt te maken met buitenlandse wet- en regelgeving. Eén keer per maand vertelt mr. Samuel Totays, notarieel jurist in Spanje, over uiteenlopende aspecten van de Spaanse wet- en regelgeving. In dit artikel geeft hij uitleg aan het begrip 'Licencia de Primera Ocupación'.

"Kort gezegd, is de 'Licencia de Primera Ocupación', vrij vertaald in het Nederlands: Vergunning van eerste bewoning. Deze vergunning wordt afgegeven door de gemeente nadat de bouw is afgerond en geeft goedkeuring aan de koper om zijn nieuwbouwwoning te bewonen.

Licencia de Primera Ocupación
De Licencia de Primera Ocupación is een administratieve vergunning af te geven door de gemeente waar het onroerend goed is gelegen, welke het voor de eigenaar mogelijk maakt om de woning legaal te bewonen. De projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor de aanvraag van deze vergunning nadat het 'Certificado Final de Obra'  ofwel het 'certificaat einde bouw' is afgegeven. Ieder nieuw gebouwde woning verkrijgt een eigen 'Licencia de Primera Ocupación' ofschoon voor grote nieuwbouwprojecten deze vergunningen normaliter op grote schaal worden afgegeven. 'Resale' woningen hebben vaak al de 'Licencia de Primera Ocupación' gekregen.

Deze vergunning is om drie redenen belangrijk:

1. De afgifte/toewijzing betekent dat de projectontwikkelaar de woning heeft gebouwd volledig in overeenstemming met de gemeentelijke bouwverordening en tevens conform de ruimtelijke ordening- regelgeving. De dienst belast met de afgifte van deze vergunning wordt uitgevoerd door de technische gemeenteambtenaren die garanderen dat de woningen volledig in overeenstemming zijn met de regelgeving inzake onderwerpen als gezondheid, toegang, veiligheid, planologie en bouw én dat de woningen passend geacht zijn voor menselijke bewoning.
2. De vergunning is ook noodzakelijk/vereist voor de eigenaar van de nieuwbouwwoning om toegang te verkrijgen tot de officiële nutsvoorzieningen  zoals water, elektra, gas en telecommunicatie. Het Spaanse recht vereist immers de afgifte van een Licencia de Primera Ocupación om de woning aan te sluiten op het aanvoerraster, hoewel het in sommige delen van Spanje voorkomt dat nutsbedrijven hiervan afzien en de aansluitingen doen zonder deze vergunning. In deze gevallen wordt volstaan met de aanvraag van de vergunning bij de gemeente.
3. Banken eisen de Licencia de Primera Ocupación voordat ze overwegen om een hypotheek toe te kennen. 

Uitzonderingen
Als er een te lange tijd verstrijkt na het afronden van de bouw en het is de bouwer/ ontwikkelaar niet gelukt om deze vergunning te verkrijgen, dan kan dit dus serieuze juridische consequenties hebben. Hoewel het niet illegaal is om een bouw af te ronden en naar de notaris te gaan voor de ondertekening van de opleveringsakte zónder de 'Licencia de Primera Ocupación', kan het niet hebben ervan tot gevolg hebben dat men geen water en elektra kan aansluiten op de woning. Het betekent ook dat er geen bank zal zijn die een hypotheek wil verstrekken. Het is dus altijd aan te raden om de bouw af te ronden met een geldige vergunning van eerste bewoning in de hand.
Er kan echter sprake zijn van speciale omstandigheden zodat het advies luidt de bouw af te ronden juist zónder deze vergunning. Eén van die omstandigheden is bijvoorbeeld wanneer er geen bankgarantie bestaat, die de aanbetalingen dekt (welke u mag eisen van de bouwer) en de projectontwikkelaar het risico loopt om niet meer te kunnen voldoen aan de financiële verplichtingen, mits er eerder geen afspraken zijn gemaakt die de bouwvergunning aantasten vanwege op de achtergrond spelende planologische kwesties.

Looptijd
Hoe lang het duurt voordat de 'Licencia de Primera Ocupación' wordt afgegeven hangt af van diverse factoren af. Als de gemeente-ambtenaren onregelmatigheden ontdekken in de ontwikkeling of afwijkingen van de oorspronkelijke bouwvergunning dan kan de uitgifte vertraging oplopen totdat de projectontwikkelaar deze problemen heeft opgelost. In een kleine gemeente wordt een Licencia de Primera Ocupación redelijkerwijs al na een paar maanden afgegeven nadat de projectontwikkelaar het Certificaat Einde Bouw heeft onder voorwaarde dat de bouw geen grote onregelmatigheden voortbrengt. In grotere steden kan het zo maar voorkomen dat het acht maanden of langer duurt voordat de gemeente een 'Licencia de Primera Ocupación' afgeeft, als gevolg van de overbelasting van het gemeentelijke apparaat. Het is moeilijk invloed uit te oefenen om de afgifte van de Licencia de Primera Ocupación te versnellen, niet door de projectontwikkelaar maar ook bijvoorbeeld niet door de advocaat; De toewijzing is alleen afhankelijk van de Gemeente(-ambtenaren)".

Geschreven door mr. Samuel Totays, notarieel jurist verbonden aan FLORES Juridisch Advies, onder auspiciën van Mondi de belangenorganisatie.

---

Terug naar overzicht