De aanloop naar aankoop Italiaans huis

Mondi introduceert met genoegen een nieuwe Belgische columnist, die met regelmaat vanuit Merana, Piemonte, Italië zijn ervaringen zal uiten over Belgen en Nederlanders die aldaar op zoek gaan naar een tweede verblijf of zich permanent in Italië willen gaan vestigen.

"Terwijl Anne en Eric in het verre België rustig genoten van hun welverdiende flesje bubbels gingen wij aan het werk. Er zijn namelijk altijd enkele klassieke addertjes onder het gras of risico’s waar je vooral in Italië beducht voor moet zijn.

Eerst en vooral moesten we nagaan of de verkoopster, een alleenstaande moeder, wel degelijk de enige en correcte eigenares was. Zij beweerde het huis geërfd te hebben maar dan was natuurlijk nog de vraag of zij de enige erfgename was of dat het huis misschien in mede-eigendom was met zussen en broers. Het geluk was met ons want zij bleek geen andere familie te hebben, anders kan het soms in de praktijk onmogelijk worden een bepaald huis te kunnen kopen. Bijvoorbeeld wanneer één van de erfgenamen in Argentinië woont en amper weet dat hij ook een deel bezit, wanneer één van de zeven mede-eigenaars absoluut niet wil verkopen, of wanneer één van de mede-eigenaars dement is en dus juridisch onbekwaam om te verkopen. Stuk voor stuk praktijkgevallen die ervoor kunnen zorgen dat het bijna perfecte huis niet verkocht kan worden.

Voorschriften respecteren
Vervolgens rest er nog de grootste uitdaging met betrekking tot oudere huizen op het platteland; de controle van de kadastrale gegevens én het nagaan in hoeverre alles op plan klopt met de werkelijkheid. Als makelaar in Italië is een zeer belangrijk deel van het voorafgaande werk het nazien of de aangeboden woning ook juridisch/administratief correct is, zowel naar reeds uitgevoerde verbouwingen toe als naar de bruikbaarheid van het pand (woning, schuur, illegaal, et cetera) en eventuele mogelijkheid tot omvorming naar woonruimte. Ergens leeft bij buitenlanders nog te veel het (achterhaalde) idee dat bouwvergunningen niet zo nodig zijn in Italië, dat als je de burgemeester kent, of wat geld toesteekt, alles wel geregeld kan worden en verbouwingen minder strikt moeten verlopen dan in Nederland of België. Dit is ondertussen absoluut niet meer zo, Italië is een bureaucratisch land met vele regels en administratieve voorschriften die op de dag van vandaag ook allemaal gerespecteerd moeten worden en correct uitgevoerd. Zo is het bijvoorbeeld nu niet meer mogelijk een huis met een bouwmisdrijf, hoe klein of onbelangrijk ook, te verkopen. Deze sanctie is wettelijk voorzien, de Notaris heeft de plicht dergelijke verkoop te weigeren.

Te vriend houden
Naast de makelaar zal evenzeer een bekwame geometra onontbeerlijk zijn. Iedereen die een huis koopt in Italië waaraan kadastrale aanpassingen moeten gebeuren of waaraan verbouwd gaat worden, zal vroeg of laat in contact komen met een geometra, een typisch Italiaans beroep dat zich ergens situeert tussen architect en technisch tekenaar. Het is tevens een soort tussenpersoon tussen gemeente, eigenaars en aannemers, iemand die technische bagage heeft en ook aan werfopvolging doet, maar vooral plannen en tekeningen kan en moet opmaken voor kadastrale aanpassingen, bouwvergunningen, bewoonbaarheidsattesten, et cetera. Een zeer belangrijk, onmisbaar en te vriend te houden figuur dus. Bij Anne en Eric hadden we het geluk via de verkoopster de geometra te leren kennen die de familie had bijgestaan bij de vroegere verbouwingen en die dus goed op de hoogte was van het globale dossier.

Bestemmingswijziging met bouwaanvraag
Zo hebben we bij Anne en Eric, de aankoop bestond uit twee huizen en een soort schuur/garage, eerst een kadastrale aanpassing moeten doen omdat één van de twee ‘huizen’ kadastraal nog gekend stond als ‘opslagplaats’. De technische plannen dienden gecorrigeerd te worden want kadastraal waren de hoogtes slechts 2,2 meter, terwijl voor een woning in principe 2,7 meter vereist is en daarna werd een bestemmingswijziging aangevraagd van schuur naar, weliswaar nog te verbouwen, woning. En ondanks dat het een verbouwproject was, diende na de aanvaarde bestemmingswijziging een bouwaanvraag ingediend te worden. Daarop is het altijd een tijd wachten maar ondertussen zijn er allerlei systemen in het leven geroepen waarbij je met een eenvoudige voorafgaande aanvraag aan de gemeente al een behoorlijk deel van de werken kan opstarten.

Wat dus op het eerste zicht een eenvoudige verkoop leek, bleek in de praktijk toch nog enige aanpassingen nodig te hebben voordat het huis definitief van Anne en Eric kon zijn. Gelukkig hebben Italianen ondanks hun chaos en bureaucratische rompslomp ook voldoende improvisatievermogen om, wanneer de nood het hoogst is, toch onder een zekere tijdsdruk te kunnen werken en oplossingen te vinden.

Alles was dus klaar om naar de Notaris te gaan, behalve dat Eric en Anne plots beseften dat extra vakantie om opnieuw naar Italië te komen heel moeilijk dreigde te worden en de vraag stelden of er gewerkt zou kunnen worden met een volmacht…… waarover een volgende keer meer."

Schrijven of een eigen column iets voor u?
Deel uw ervaring als (ervarings)deskundige

¹ Nicolas Dewulf is afgestudeerd in 1992 als licentiaat in de rechten aan de universiteit van Gent (België), een zevental jaar ervaring als jurist, twee jaar als productmanager van een administratieve dienstverlening en tenslotte zeven jaar ervaring aan de balie als zelfstandig advocaat. Hij heeft op zijn veertigste de stress achter zich gelaten en heeft samen met zijn Italo-Belgische vriendin een agriturismo opgestart in Merana, op de grens van Piemonte en Ligurië. Ze hebben naast een biologische lavendelboerderij tevens vier volledig vernieuwde vakantie-appartementen met volledig uitgeruste keuken en ontvangen midden in de natuur en de rust al sedert 2009 gasten, hoofdzakelijk uit België en Nederland. Sinds kort is Nicolas Dewulf erkend makelaar in Italië.