DAFO-certificaat plattelandshuizen Andalusië

In de afgelopen tientallen jaren zijn er op het platteland in Andalusië veel huizen gebouwd zonder licentie of met een ongeldige bouwlicentie. Om verdere wildgroei te voorkomen heeft de Junta de Andalusië besloten om de situatie te regulariseren voor in principe alle bebouwingen van zes jaar of ouder. Het is mogelijk om deze erkenning van de gemeente op papier te krijgen via een DAFO-certificaat.

De kosten van dit document inclusief belasting kunnen oplopen tot meer dan 10.000 euro en in veel gevallen worden deze betaald door verkoper. Dit is echter niet verplicht dus het is aan te raden om deze kosten mee te nemen in de initiële prijsonderhandeling van het reserveringscontract.

Garantie voor verjaring tegen illegale bebouwing
Het DAFO-certificaat (Declaración/Situación Asimilado a Fuera de Ordenación) garandeert de eigenaar dat de bebouwingen oud genoeg zijn voor het type grond. Als het om beschermd natuurgebied gaat, dan wordt de zes jaar (of soms vier jaar) namelijk gerekend vanaf de inwerkingtreding van de bescherming. Dit betekent dat de verantwoordelijkheid van de gemeente om op te treden tegen deze illegale bebouwingen van hierna nooit meer verjaart. Tegenwoordig bestaat de kans op controle door de Junta de Andalucia of de gemeente en illegale bebouwing heeft het risico op juridische problemen. Daarnaast kun je met een open juridische zaak tegen het huis geen DAFO meer krijgen, dus dit kan een extra probleem zijn bij een toekomstige verkoop. Om deze reden onderzoekt ook de gekwalificeerde advocaat in zijn juridisch onderzoek de beschikbare luchtfoto´s om eventuele problemen nog voor de overdracht te detecteren. Ook zal hij proberen de leeftijd van de bebouwingen te bewijzen via technische rapporten of licenties om zo de koper extra juridische zekerheid te bieden.

Als de DAFO nog niet afgerond is door de verkoper ten tijde van de overdracht, dan wordt er vaak een prijsretentie voor de kosten afgesproken die later wordt afgerekend door de advocaat met de verkoper. Uiteraard zal de advocaat dan tussentijdse garanties vragen dat er geen problemen zijn met het certificaat, aangezien het proces snel zes tot negen maanden in beslag neemt.

Overige voordelen aankoop met DAFO-certificaat
Naast de juridische zekerheid over de leeftijd van het onroerend goed geeft de DAFO voor ´rustico´ plattelandshuizen in Andalusië aan dat de servicevoorzieningen volgens de geldende normen zijn (water, elektriciteit, goedgekeurde septic tank). Er zijn gemeentes die hieraan in bepaalde gebieden nog aanvullende voorwaarden verbinden zoals zonnepanelen of aantal bomen per vierkante meter. Een ander voordeel van het certificaat is dat je binnen de aanvraag (of in de verdere toekomst) vergunningen voor kleine verbouwingen mag aanvragen in het kader van de veiligheid, leefbaarheid en hygiëne. Dit is belangrijk omdat je officieel niet mag verbouwen, ook niet het interieur binnen.

In veel gemeentes wordt de DAFO procedure tegenwoordig automatisch gestart bij ontvangen officiële informatie zoals een overdrachtsakte of een aanmelding in het verhuurregister (verhuurlicentie voor RTA/VTAR).

Juridisch onderzoek advocaat
Vooral bij een aankoop op het platteland is een gespecialiseerde advocaat die het juridisch onderzoek uitvoert naar de legaliteit en de schulden onmisbaar. Daarnaast onderhandelt hij met de verkoper over de condities van zijn privé koopcontract en onderhoudt hij de contacten met de betreffende gemeente.

Als u zich als lid inlogt, kunt u de antwoorden onder dit artikel raadplegen.

---

Dit artikel is geschreven door Ariane van Wijk (Juridisch medewerkster) in samenwerking met Francisco Delgado (advocaat) en Gustavo Calero (advocaat), verbonden aan het advocaten kantoor C&D Solicitors.

Opmerking Mondi
De ervaring van onze belangenorganisatie is dat het niet verantwoord is om als buitenlander zonder advocaat te kopen. Natuurlijk zijn er uitstekende makelaars die u op professionele wijze kunnen begeleiden, maar meestal zullen ook deze makelaars het zekere voor het onzekere willen en dat is dat u niet zonder advocaat aankoopt. Houd er rekening mee dat niet iedere advocaat van toegevoegde waarde is en zeker niet altijd uit het belang van de aankopende partij optreedt.

Mondi heeft veel ervaring met (nep)advocaten, juristen en gestors en biedt al ruim tien jaar een juridische QuickScan aan voor het beoordelen van de koopovereenkomst. Bij complexe situaties is aanvullende onderzoek vereist. Mondi screent advocaten en maakt namens haar leden verbeterde prijsafspraken.

Koopt u in Spanje, leg dan via het contactformulier beknopt uw situatie uit en vraag welke juridische vervolgstappen in uw belang aan te bevelen zijn. Mondi doet u dan een aanbeveling en als u lid bent een voorstel namens een advocatenkantoor voor juridische begeleiding.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.

---

Terug naar overzicht