Bijkomende kosten aanschaf onroerend goed
In een aantal artikelen vertellen we meer over de rol en kosten van de notaris in verschillende landen. Deze week Spanje en Griekenland.Bij de aanschaf van onroerend goed heeft u niet alleen te maken met de kosten voor de woning zelf. U moet ook belastingen en betrokken partijen betalen. Één van die partijen is de notaris. De rol en kosten van de notaris verschilt per land. In een aantal artikelen vertellen we meer over de notaris in verschillende landen. Deze week Spanje en Griekenland.
Spanje
De taak van de notaris is het vastleggen van verschillende rechtshandelingen en overeenkomsten in notariële akten. Het is gebruikelijk de notaris alle papieren te sturen. Vervolgens stelt deze de escritura op en ziet erop toe dat de juiste identiteit van de betrokkenen vermeld zijn. Pas nadat de escritura voor u geheel duidelijk is, wordt u gevraagd de akte te ondertekenen. De notaris heeft niet de taak de inhoud van het contract te kennen, hij is daar ook niet verantwoordelijk voor. Met name Nederlandse kopers moeten rekening houden met het feit dat de rol van een notaris in Spanje wezenlijk anders. De verantwoordelijkheid van een Nederlandse notaris gaat veel verder dan de die van de Spaanse notaris.
Notarissen zijn verplicht informatie (m.b.t. oppervlakte en afmetingen van het onroerend goed en de juridische eigenaren) op te vragen bij het registro. Deze rechercheplicht houdt in dat de notaris maximaal vier dagen voor ondertekening van het eigendomsbewijs bij het register een beschrijving van het onroerend goed moet opvragen en moet controleren wie de juridische eigenaar is en of er nog schulden op het onroerend goed rusten. Deze informatie dient de notaris in de akte op te nemen en deze informatie mag op het moment van ondertekening niet ouder zijn dan 4 dagen. Met een clausule in de eigendomsakte kan de notaris in Spanje echter onder deze plicht uitkomen. Mede om deze reden is het verstandig iemand in te schakelen die u kan begeleiden, bijvoorbeeld een advocaat of een gestor.
Afhankelijk van de aankoopprijs van het onroerend goed en de regio, waarin de woning is gelegen, moet u 8 tot 10 procent reserveren voor aankoopkosten! De overdrachtsbelasting (impuesto de Transmiciónes Patrimoniales) bij aankoop van bestaand onroerend goed (hoogte kan per regio variëren, omdat per regio een deel van het percentage kan worden vastgesteld) bedraagt 7 procent. Bij de aankoop van nieuwbouw betaalt u in plaats van overdrachtsbelasting IVA (=Btw) ter hoogte van 8 procent.
Daarnaast komen dus de notariskosten. Deze kosten zijn ondermeer afhankelijk van de regio en liggen tussen de 0,3 en 1 procent van de koopsom. Deze tarieven zijn degressief (hoe hoger de koopsom, des te lager het tarief). Over de notariskosten wordt 16 procent IVA (=Btw) geheven. (Per 1 juli wordt de btw verhoogd naar 18 procent.) Om u een indruk te geven van de kosten, die bij de aanschaf van Spaans onroerend goed komen kijken, geven wij u het onderstaande schema:
| Bedrag/percentage | Koper | Verkoper | ||
| Notaris (degressief) | 0,3 à 1 % | X | -- | |
| Overdrachtsbelasting | max. 8 % | X | -- | |
| -c.q. B.T.W. | 8 of 18 % (sinds 1 juli 2010) | |||
| -A.J.D. (zegelbelasting) | 0,75 à 1 % | |||
| 1º Plusvalía-belasting1 | wordt per gem. bepaald | -- | X | |
| 2º Vermogenswinstbelasting | 19 % (max. 21%) | -- | X | |
| Inschrijfkosten (Register van Eigendom) | 0,2 à 0,7 % | X | -- | |
| Makelaar (tussenpersoon) | 3 à 12 % | -- | X | |
| Behandelkosten (gestor/ advocaat) | geen vast tarief | X | -- | |
Met dank aan mr. Rolf Bakker, van Raadgevend Bureau Florin Wish, en Jos Veenstra van Van Passel Abogados
Griekenland
Wanneer koper en verkoper het eens zijn geworden over de koopsom, dient de verkoper de eigendomstitel (“simvolio”) en de plattegrond (“topografiko schedio”) van het onroerend goed aan de koper over te dragen. De koper dient de eigendomstitel te overhandigen aan de door hem gekozen advocaat (zowel verkoper als koper worden ieder apart vertegenwoordigd door een advocaat die alleen voor hun persoonlijke belangen opkomt), zodat deze bij het bevoegde hypotheekregister (van het Griekse kadaster) onderzoek kan doen naar de authenticiteit daarvan. Het onderzoek naar de eigendomstitels omvat een controle van de legitimiteit van de titels en van het eigendomsregime van het onroerend goed in de registers van het hypotheekregister. De advocaat van de koper zoekt bij de controle onder andere uit of er schulden op het onroerend goed rusten, of de verkoper de rechtmatige eigenaar van het huis of de bouwkavel is en of er beperkingen verbonden zijn aan de bouwkavel (bijvoorbeeld een archeologische vindplaats).
Nadat de eigendomstitels zijn gecontroleerd en juist bevonden wordt er door de koper een notaris aangewezen. De rol van de Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt wezenlijk van de rol van een Nederlandse notaris. Het is niet de taak van de Griekse notaris de twee partijen te adviseren, de koopsom in ontvangst te nemen, de verkoper en de makelaar te betalen etc. Hij is slechts de vertegenwoordiger van de Griekse staat en registreert de transactie door middel van de overeenkomst die door hem wordt opgesteld op basis van de voorwaarden die door de Griekse wet worden gesteld. Zijn rol is dus meer coördinerend dan uitvoerend.
Overdracht
Op basis van de bestaande eigendomstitel en de gegevens van de contractanten (voor de koper volstaan de gegevens van het legitimatiebewijs, met de doopnamen en geboortedata van beide ouders, en een Grieks sofinummer) stelt de notaris een conceptkoopovereenkomst op en berekent hij de hoogte van de overdrachtsbelasting en van de overige kosten. Deze overeenkomst wordt getekend door de kopende en verkopende partij en verplicht beide partijen om op een vooraf afgesproken datum tegen de afgesproken prijs de koop af te ronden. De periode tussen het tekenen van deze voorovereenkomst en het tekenen van het definitieve koopcontract is meestal dertig dagen. Het tekenen van het koopcontract vindt plaats in het kantoor van de notaris.
Bijkomende kosten bovenop de vraagprijs waarmee u rekening moet houden:
a) Overdrachtsbelasting: 7,21% over de eerste € 14.673,- en 9,2% over de rest van de waarde zoals deze door de belastingdienst is berekent.
b) Notariskosten: 2,0 tot 2,5% van de aankoopprijs welke is vastgelegd in het koopcontract (kan afhankelijk zijn van de waarde van het onroerend goed en de eventuele extra werkzaamheden)
c) Makelaar: 3% of 4% van de aankoopprijs excl. 23% VAT (BTW)
d) Advocaat: 1 tot 1,5% van de aankoopprijs
Na ondertekening van de akte overhandigt de notaris een afschrift van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt er vervolgens voor dat dit afschrift bij het landregister (kadaster) wordt gedeponeerd (‘overgeschreven’). De koper ontvangt een eigendomscertificaat. Registratie van onroerend goed kan zowel door de notaris, advocaat als de makelaar gedaan worden. Meestal zorgt de makelaar ter plaatse ervoor dat deze eigendomsakte wordt ingeschreven. Belangrijk voor de koper is dat het gebeurt en dat hij met de makelaar overlegt wie er zorg voor draagt! Als regel kunt u het beste aanhouden dat u gemiddeld rond de 13% kosten koper moet betalen bovenop de vraagprijs van een bestaand of nieuw huis of bouwkavel! Dit is exclusief de eventuele makelaarskosten.
b) Notariskosten: 2,0 tot 2,5% van de aankoopprijs welke is vastgelegd in het koopcontract (kan afhankelijk zijn van de waarde van het onroerend goed en de eventuele extra werkzaamheden)
c) Makelaar: 3% of 4% van de aankoopprijs excl. 23% VAT (BTW)
d) Advocaat: 1 tot 1,5% van de aankoopprijs
Na ondertekening van de akte overhandigt de notaris een afschrift van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt er vervolgens voor dat dit afschrift bij het landregister (kadaster) wordt gedeponeerd (‘overgeschreven’). De koper ontvangt een eigendomscertificaat. Registratie van onroerend goed kan zowel door de notaris, advocaat als de makelaar gedaan worden. Meestal zorgt de makelaar ter plaatse ervoor dat deze eigendomsakte wordt ingeschreven. Belangrijk voor de koper is dat het gebeurt en dat hij met de makelaar overlegt wie er zorg voor draagt! Als regel kunt u het beste aanhouden dat u gemiddeld rond de 13% kosten koper moet betalen bovenop de vraagprijs van een bestaand of nieuw huis of bouwkavel! Dit is exclusief de eventuele makelaarskosten.
Bron: Joop Derksen, Pelops Greek Houses
Volgende week komen andere landen aan de orde.
Eerder in het nieuws:
Uitgelicht de rol van de notaris, deel 1 (Duitsland, Tsjechië en Turkije)
Uitgelicht de rol van de notaris, deel 2 (Zwitserland, België en Portugal)
| Themapagina | |
 |
Meer juridische en fiscale artikelen leest u op de themapagina: Juridisch |
| Deel dit artikel met anderen: Tell a friend! | |
Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.
Geschreven door Rob Smulders
Datum: 18-05-2010
Datum: 18-05-2010
Terug naar overzicht
