Betrokkenheid ontwikkelaar bij Vereniging van Eigenaren
In veel voorkomende situaties initieert de projectontwikkelaar de eerste stappen om een VVE op te richten, maar nadat een bestuur volgens de regels is samengesteld, valt de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar en daarmee in principe de betrokkenheid wZodra u eigenaar wordt van een appartement of villa met gemeenschappelijke ruimten en faciliteiten, ontkomt u er niet aan om deel uit te maken van een Vereniging van Eigenaren (VVE). Ook in Turkije is dit bij wet geregeld. Helaas worden wetten en regels nog wel eens aan de laars gelapt, met tal van ongewenste situaties als gevolg. Meestal heeft dit te maken met onwetendheid onder de eigenaren. De consequenties, zowel emotioneel als financieel, houden de gemoederen soms flink bezig.
| Dit artikel werd mogelijk gemaakt door Ümit Oral en Kutluhan Bozkurt, verbonden aan het juridisch adviesbureau Just in Case. |
Zitting nemen in een bestuur van een VVE is niet per definitie een dankbare taak. Het kost soms meer tijd dan gewenst. De beste stuurlui staan altijd aan wal. Men zal moeten waken voor mogelijke belangenverstrengeling. En in een land met een andere cultuur en gewoontes lopen zaken toch weer anders dan we gewend zijn. Als men in deze situatie de Turkse taal niet machtig is, ben je al snel aangewezen op de hulp van de ontwikkelaar die lokaal zeer waarschijnlijk over voldoende nuttige contacten bezit. Misschien bezit de ontwikkelaar nog één of meerdere woningen, maar van mogelijke privileges kan geen sprake meer zijn. In de praktijk ziet menig ontwikkelaar dit toch anders, zeker als hij of zij in eerste instantie de steun geniet van tevreden kopers.
Laten we niet vergeten dat goede bestuurders ook op handen gedragen kunnen worden. De dankbaarheid voor alle inspanningen onder de eigenaren en het vertrouwen is dan groot.
Praktijksituatie
De volgende situatie doet zich voor, waarbij een eigenaar als lid van Mondi vragen stelt. Mondi geeft met hulp van het juridisch adviesbureau Just in Case antwoorden die voor leden en abonnees te raadplegen zijn, nadat ze zich hebben ingelogd.We hebben een huis in Turkije in een kleinschalig woonpark. Bij de ondertekening van de aankoopakte kregen we een heel summier `bestuursplan’ (opgesteld in het Engels en genaamd `General Restrictions’). In het voorjaar kregen we plots per mail van de projectontwikkelaar een officieel bestuursplan opgesteld in het Engels. Hierbij meldde de projectleiding ons (en ook aan alle andere mede-eigenaars) dat dit plan ons had bezorgd moeten worden bij de aankoop van de woning, maar dat het ging om een `vergetelheid’. Het bestuursplan zou wel gedeponeerd zijn op het tapukantoor. Bij nazicht ter plaatse bleek dit ook werkelijk zo. Enkel: we kregen een Engelse vertaling van het plan (die niet opgesteld is door een beëdigd vertaler) en op het tapukantoor ligt enkel een Turkse versie. De inhoud van beide plannen is ook niet dezelfde. Er zijn in de Engelse tekst passages veranderd, bijgevoegd en weggelaten.
Vragen
1. Kan dit zomaar?
2. Wat zijn de mogelijke gevolgen? Kunnen we als eigenaars hier problemen mee krijgen?
3. Moet dit niet gemeld worden aan het bestuur van de VVE en dient onze voorzitter ons te antwoorden?
4. Zijn er mogelijk ook rechtstreekse gevolgen voor de voorzitter van onze VVE?
------------------------------------------------------------------
We hebben een huis in Turkije. Het bestuur van onze VVE heeft beslist dat er voor de administratie van ons park beroep wordt gedaan op een Nederlandse dame die in Turkije woont. Deze dame heeft niet de Turkse nationaliteit en werkt weliswaar in Turkije, maar factureert vanuit een bedrijfje in Nederland. Mij is ter ore gekomen dat dit onwettig zou zijn in Turkije. M.a.w. zou een Nederlandse geen werk mogen verrichten dat ook door een inwoner van Turkije kan uitgevoerd worden.
Vragen
1. Kan u me daarover juist inlichten, a.u.b.?
2. Indien het inderdaad zo zou zijn dat een Nederlandse geen werkvergunning in Turkije kan bekomen, wat kunnen dan de gevolgen zijn voor de ganse VVE en voor elk van de huiseigenaars afzonderlijk en voor het bestuur?
------------------------------------------------------------------
Ondertussen is er sinds een jaar een VVE opgericht.
De eigenaren werden uitgenodigd op een eerste informele vergadering. (voor deze vergadering werden we niet aangetekend uitgenodigd, enkel per e-mail). Op de vergadering werd gevraagd of het bestuur `carte blanche’ kreeg van de mede-eigenaars. Mijn reactie was dat `ik aan niemand carte blanche geef’. Er werd geen algemene stemming gehouden. In het verslag van deze vergadering, dat we per e-mail ontvingen lees ik plots dat het bestuur een mandaat kreeg van de eigenaars om een administratieve kracht aan te nemen en dat de parkbijdrage verhoogd zal worden om deze extra uitgave te betalen + er zal een reserve aangelegd worden.
Het bestuur vraagt ons om het verslag van deze vergadering in Turkije te komen tekenen.
Het verslag dat we per mail kregen is in het Nederlands, wat we ter ondertekening krijgen is in het Turks.
In de Turkse tekst staat dat de vergadering doorging in Turkije, wat pertinent fout is, de vergadering ging door in Nederland. Tevens wordt er in de lijst van handtekeningen 6 maal een handtekening gevraagd voor huizen die nog moeten gebouwd worden.
Vragen
1. Heeft een vergadering zonder aangetekende uitnodiging, waarop geen stemming werd gehouden, die plaats vond in Nederland maar vermeld staat als gehouden in Turkije, rechtsgeldigheid? Zo niet, hoe kan ik daar passend op reageren?
2. Mag het bestuur van een VVE zelf bepalen, zonder navraag te doen bij de andere leden, wanneer een parkbijdrage wordt verhoogd? Moet hiervoor geen reden opgegeven worden?
3. Kan het bestuur zonder stemming overgaan tot het aanwerven van personeel?
4. Op de handtekenlijst wordt ook de handtekening gevraagd voor 6 onbebouwde percelen. Deze behoren toe aan de projectontwikkelaar, die zelf geen afvaardiging stuurde naar de algemene vergadering. Kan of mag de projectontwikkelaar nadien dan wel handtekenen op de lijst, die men later in het beslissingenboek wil invoegen?
5. Moet de projectontwikkelaar ook voor de onbebouwde percelen dezelfde parkbijdragen betalen als de rest van de eigenaars? Of is hij er officieel van vrijgesteld?
Conclusie Mondi
Een goede voorbereiding is het halve werk. Twijfelt u eraan of alle regels en wetten worden nageleefd, schakel dan een onafhankelijke advocaat in. Als het bestuursplan niet in orde is of achteraf niet in orde blijkt te zijn en beslissingen teruggedraaid moeten worden, wordt dit een kostbare en complexe situatie. Zorg ervoor dat informatie niet een eigen leven gaat leiden. Vermijd discussies achteraf door afspraken schriftelijk goed vast te leggen in het besluitboek. Neem bij voorkeur een vergadering op. Dan hebt u altijd het bewijs van wat daadwerkelijk is afgesproken.
| Aanbevolen naslagwerk |
 |
| Informatie | bestellen |
Let op: niet alle advocaten handelen uit uw belang. Voor sommigen is het ook de kunst om een langdurige relatie met u aan te gaan. Vanwege onder andere het collectieve belang kan Mondi betere condities bedingen voor haar leden. Mondi speelt vaker een rol in de te maken prijsafspraken over het honorarium van de advocaat: 'fixed price', 'capped fee' of een aantrekkelijker uurtarief. Door kennis en ervaring te delen die is opgebouwd sinds 2001, kan Mondi haar leden uitstekend adviseren en desgewenst persoonlijk begeleiden vanaf de oriëntatie- tot en met de aankoopfase of op elk willekeurig gewenst moment.
Dit artikel werd mogelijk gemaakt door Ümit Oral en Kutluhan Bozkurt, verbonden aan het juridisch adviesbureau Just in Case.
Lees ook het artikel De Vereniging van Eigenaren in Turkije
Dit artikel bevat aanvullende informatie, die uitsluitend door leden van Mondi te raadplegen is, nadat men zich heeft ingelogd.
U bent nog geen lid? Word vandaag nog lid van de belangenorganisatie, profiteer van alle voordelen en keer terug naar deze pagina om deze afgeschermde informatie alsnog te kunnen lezen!
nu lid worden
Geschreven door Rob Smulders
Datum: 31-07-2013
Datum: 31-07-2013
Terug naar overzicht
