Beperking van overdrachtsbelasting

In Italië is het mogelijk om na aanschaf van een woning de overdrachtsbelasting te beperken. Dit kan door gebruik te maken van de ‘prima casa’-regeling. Door te kiezen voor deze regeling wordt in totaal slechts 3 procent overdrachtsbelasting betaald in plaats van de gebruikelijke 10 procent. Om hiervoor in aanmerking te komen dient wel aan een aantal voorwaarden voldaan te zijn.

Het transport van woning en hypotheek zal plaatsvinden bij de notaris (notaio) waar de koper en verkoper beide aanwezig dienen te zijn. Zonder tussenkomst van de notaris is het niet mogelijk onroerend goed over te dragen. De notaris is onpartijdig. De notaris vertegenwoordigt de koper noch de verkoper, maar de Italiaanse staat. Zijn belangrijkste taak is ervoor te zorgen dat alle belastingen, die te maken hebben met onroerendgoedtransacties, daadwerkelijk afgedragen worden. De notaris speelt een grote rol bij de voorbereiding van de eigendomsoverdracht. Hij controleert in het onroerendgoedregister (catastro) of de verkoper als eigenaar staat ingeschreven, wanneer het onroerend goed gebouwd is en of het verbouwd is. Als alles in orde is, stelt de notaris de transportakte op (atto di compravendita). De notaris is verantwoordelijk voor de registratie van onroerendgoedtransacties in het onroerendgoedregister op naam van de nieuwe eigenaar.

De totale bedrag dat aan de notaris betaald wordt omvat:

• heffingen en belastingen;
• honorarium van de notaris;
• Btw (20 procent over het honorarium).

Transport
Het grootste deel van de vergoeding aan de notaris wordt in beslag genomen door de belastingen die de notaris voor zijn cliënt aan de staat betaalt. Na het transport (rogito) moet de notaris ervoor zorgen dat de koopakte zo spoedig mogelijk geregistreerd wordt, dat het onroerend goed in het onroerendgoedregister op naam van de koper overgeschreven wordt en dat aan het kadaster mededeling gedaan wordt van de overdracht. Bij alle drie de handelingen dient de notaris namens de koper belasting te betalen. De registratiebelasting (imposta di registro), hypotheekbelasting (imposta ipotecaria) en kadastrale belasting (imposta catastale) vormen tezamen de overdrachtsbelasting (in ruime zin). Deze worden geheven over de prijs die in de transportakte is vermeld.

• Imposta di registro (overdrachtsbelasting in enge zin): Er wordt 7% geheven over de koopsom van de gebouwen die in het “kadaster voor gebouwen” zijn vermeld, 15% over de koopsom van terreinen en agrarische gebouwen die op het moment van overschrijving van de koopakte in het “kadaster voor terreinen” zijn vermeld en 3% over de koopsom indien het een 'prima casa' (eerste huis) betreft. Voor bouwgrond (terreni) wordt 8% imposta di registro berekend en voor landbouwgrond (terreni agricoli) 15%. Voor onroerend goed met historische, artistieke of archeologische waarde wordt eveneens het tarief van 3% berekend;
• Imposta Ipotecaria: 2 procent of 129,11 euro in geval van een 'prima casa';
• Imposta catastale: De kadastrale belasting is bij kooptransacties steeds gelijk aan 1% van de koopsom of 129,11 euro in het geval van een 'prima casa'.

De totale overdrachtsbelasting bedraagt dan:

• In het geval van een eerste huis (prima-casaregeling) 3% voor de imposta di registro plus vaste bedragen (129,11 euro) voor de imposta ipotecaria en imposta catastale (samen 258,22 euro)
• Tweede huis 10%

U betaalt niet altijd overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld als u een nieuwbouwwoning koopt zal u in de meeste gevallen geen imposta di registro betalen, maar btw (iva). Of u imposta di registro betaalt of iva is afhankelijk van uw verkoper. Is uw verkoper een privépersoon dan betaalt u imposta di registro. Is uw verkoper een btw-plichtige (een projectontwikkelaar of een bouwbedrijf) dan betaalt u iva. Is het uw eerste huis dan wordt 4% iva berekend, voor andere woningen wordt 10% berekend, tenzij het luxewoningen zijn want dan geldt het tarief van 20%. Het laagste tarief van 3% wordt berekend voor onroerend goed met historische, artistieke of archeologische waarde.

Voorwaarden
Het voordeel van de 'prima casa'-regeling is dus een aanzienlijke verlaging van de overdrachtsbelasting (de imposta di registro) of de btw (iva). Indien en zolang aan de voorwaarden wordt voldaan zijn de risico's beperkt. Die voorwaarden zijn:

1. koper schrijft zich binnen 18 maanden na het passeren van de akte in in het bevolkingsregister van de gemeente waar het huis staat. De gemeente zal in principe direct controleren of het werkelijk om het hoofdverblijf gaat. Voor inschrijving is een verblijfsvergunning vereist. Het is in principe niet mogelijk in Nederland ingeschreven te blijven staan. Als dat wordt geconstateerd, zal de Italiaanse inschrijving worden doorgehaald en kan dit fiscale gevolgen hebben (een naheffing). Wel is het mogelijk, indien koper in gemeenschap van goederen gehuwd is, om slechts één van de echtelieden in Italië in te schrijven en de ander in Nederland ingeschreven te laten staan, maar in dat geval geldt het lagere tarief overdrachtsbelasting in beginsel ook slechts voor de helft;
2. koper heeft geen andere woning in die gemeente in eigendom of in gebruik;
3. koper heeft geen ander onroerend goed op naam in Italië, dat onder de prima casa regeling valt;
4. de woning ligt in stedelijk (urbaan) gebied.

Als de woning binnen 5 jaar wordt verkocht, zal er een naheffing overdrachtsbelasting worden opgelegd, met boete en rente. Dit geldt niet als er binnen een jaar (na de verkoop) wederom een huis in Italië wordt gekocht dat onder de 'prima casa'-regeling valt.

Bron: Cuneo Juridisch Advies

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Italië
Bezoek regelmatig het landendossier Italië en maak en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.

---

Terug naar overzicht