Bankbeslag op vastgoed niet altijd aantrekkelijk

Deel 2: Makelaars die vooral Spaans vastgoed aanbieden waar een bankbeslag op ligt, zetten koopjesjagers regelmatig op het verkeerde been. Op verschillende websites worden villa’s en appartementen aangeboden met prijzen tot 70 procent korting op de oorspronkelijke prijs. Google maar op bankbeslag Spanje en u vindt 83.200 resultaten. Mondi schetst in samenwerking met gerenommeerde makelaars een andere kant van de medaille.

Als u op zoek bent naar Spaanse huizen komt u regelmatig huizen tegen onder de noemer ‘bankbeslag’, 'van de bank', ‘gedwongen verkoop’ of ‘teruggenomen door de bank’. In vrijwel alle gevallen zijn het objecten waarop beslag is gelegd en die terug zijn gevallen aan de bank. Een Spaanse bank heeft aan een privépersoon of projectontwikkelaar geld geleend met het object of project in Spanje als onderpand. Net als hier wordt bij het niet nakomen van de financiële verplichtingen op dit Spaanse onroerend goed beslag gelegd. Uiteindelijk wordt het onderpand eigendom van de bank. De Spaanse bank wil of moet van de Spaanse nationale centrale bank van zijn ‘slechte lening’ af en verkoopt het vastgoedobject tegen of soms onder de marktprijs. Soms zitten hier pareltjes bij, meestal niet. Het is niet voor niets dat de garantie van de bank slechts geldt tot aan de deur.

Algemene opmerking
Paul van den Hout van Van den Hout Enterprises: “Het is natuurlijk triest, dat zo veel Spanjaarden gedurende de onroerend goed crisis hun woning zijn kwijtgeraakt. In de meeste gevallen betrof dat de eerste woning. Dus geen speculatie, of investeringsprojecten, maar gewoon doordat men zonder werk kwam en de financiële verplichtingen niet kon nakomen. In zo´n geval ga je bij de bank ‘het circuit in’, zijn ze keihard en na verloop van tijd zal de Rechtbank het onroerend goed toekennen aan de bank. Mocht de executiewaarde onder de hypotheek + boeterentes-waarde liggen, dan was je niet alleen je woning kwijt, maar hield je er bovendien nog een schuld aan over. Vele mensen gingen daarna persoonlijk failliet, dat is zo´n beetje het ergste wat je kan overkomen.”

Wat vinden ervaren makelaars van bankbeslagen en welke tips hebben zij voor u?
Fred van Krimpen van Elite Inmobiliaria:
Wat er nu aangeboden wordt door banken is of qua locatie niet aantrekkelijk, of de bouwkwaliteit laat te wensen over. Bedenk verder:

• Banken geven geen enkele garantie;
• Banken proberen altijd om zo min mogelijk aan hun verplichtingen te voldoen betreffende OZ belasting en VvE betalingen;
• Een bod uitbrengen op een object van de bank kan lang duren eer er een besluit komt.”

---

Roel Klaui van Select Estates: Onze ervaring is dat de meeste woningen met bankbeslag in zeer slechte staat zijn zodat ze gerenoveerd moeten worden wat weer extra kosten met zich meebrengt. Je koopt de woning zoals het is en je kan geen aanspraak maken op gebreken na de koop. De huidige markt trekt in Spanje ook weer aan en daarom zullen de meeste woningen van de bank die nu nog niet verkocht zijn niet de beste woningen zijn vanwege de slechte locatie, weinig privacy, weinig zicht, slechte staat van de woning, ligging op het noorden, et cetera. Indien besloten wordt om een woning van de bank aan te kopen zal het ook een langdurig traject zijn, waarbij het geduld regelmatig op de proef wordt gesteld.

Kortom; een woning van een bank kan een koopje zijn maar laat de woning door een goede architect/aannemer keuren en bereid je voor op een langdurig aankooptraject.”

---

Hans van Let van CasaLasDunas:
De krent uit de pap halen was wel mogelijk tijdens de financiële crisis, maar wat er nu nog wordt aangeboden is niet echt meer voldoende interessant om alle nadelen van aankopen via de bank te riskeren.
De bank is geen makelaar en de consument loopt het grootste risico bij aankopen via de bank. Als de bank haar geld maar terug heeft, in welke staat de woning verkeerd of alle documenten juist zijn, dan doet de bank haar ogen dicht. Wij willen kwaliteit blijven bieden en hebben daarom afstand genomen van bankzaken. Zie verder de reactie van Kjell onze sales manager aan de Costa del Sol.”

Kjell Veenman: “Bankbeslagen worden aangeboden door bemiddelaars die voor kwantiteit gaan en proberen zoveel mogelijk van de markt te bemachtigen. Er wordt gewerkt met callcenters die vrij agressief achter de potentiële kopers aan zitten. Ook worden bezichtigingen dan vaak routinematig afgewerkt en is de begeleiding bij de afwikkeling van de aankoop vaak slordig.

Wat ik zie is dat dit niet tot tevreden klanten leidt, en zelfs mensen kan afschrikken en ontmoedigen. Dit kan natuurlijk erg frustrerend zijn voor een makelaar die kiest voor kwaliteit en een gedegen begeleiding aanbiedt. Zeg op voorhand tegen de makelaar die bankbeslagen aanbiedt, dat je alleen zaken doet bij goedkeuring van een eigen advocaat!”

---

Paul van den Hout van Van den Hout Enterprises: “Gedurende de crisisjaren (2009 tot 2015) werden er ‘koopjes’ aangeboden door de Spaanse banken. Indien je als potentiële koper de centen had liggen, kon je daar van profiteren. Goedkoop inkopen met de gedachte dat de prijzen in de toekomst zeker zouden stijgen. De functie van de makelaar was om die kopersgroep te vinden en een win-win situatie te creëren door de bank en koper in contact te brengen. Daar zou op zich niets mis hoeven te gaan.
Indien je uit een bankbeslag, ná executie koopt, is dat op zich prima. Er zouden dan geen schulden meer op het pand rusten, want de bank had het onroerend goed ‘schoon terug genomen’. Uiteraard altijd wel even checken, dat alle schulden zijn uitgeschreven uit het eigendomsregister. Een advocaat of goede aankoopmakelaar zal dat voor u checken.
De banken hadden ervaren, dat het executeren van de hypotheek, kostbaar en met name tijdrovend was. Een standaard executie kost al snel 35.000 tot 50.000 euro en je was minimaal anderhalf jaar verder. Door de verhoogde druk vanuit de EU om créditos tóxicos, oftewel ‘vergiftigde leningen’, waar het onroerend goed feitelijk minder waarde had dan de verstrekte hypotheek uit de balans te halen, waren de banken bereid om de leningen te verkopen/cederen tegen zeer aantrekkelijke prijzen. De bank hoefde immers die kostbare executie niet te doen, schreven een fors bedrag af en de rotte appel verdween van de balans.
Als kredietkoper kon je twee kanten op.

1. Het zelfde circuit ingaan als de bank; executie van het onroerend goed. Daar zijn diverse, negatieve voorbeelden van, waarbij internationale beleggingsfondsen, ook wel fondos buitres (gierfondsen) genoemd, voor een paar centen grote hypotheekpakketten opkochten van de staatsbank SAREB, om het daarna de mensen onmogelijk te maken middels dreigementen en uitzettingsprocedures.
2. Een deal proberen te maken met de hypotheek verschuldigde. In Barcelona heb ik bemiddeld bij diverse operaties waar een WIN-WIN situatie werd gecreëerd:
   • De schuldenaar werd gevrijwaard van naheffingen en kon met een schone lei verder, dus geen restantschuld of persoonlijk faillissement.
   • De kredietkoper hoefde het onroerend goed niet eerst te executeren en spaarde belasting uit.
   • De operatie kon snel worden gerealiseerd, doordat de schuldenaar mee wilde werken aan de verkoop.
   • De schuldenaar ontving in sommige gevallen een financiële compensatie of werd geholpen met de verhuizing, het zoeken naar een alternatieve woning et cetera.
   • Er werd een scherpe verkoopprijs aangeboden, omdat de dure executiekosten werden bespaard. Dit genereerde een snelle omloopsnelheid en hoog rendement voor de investeerder.

Dit soort kredieten worden echter niet aangeboden in de etalages van de standaard makelaars, doch zijn enkel zichtbaar via gespecialiseerde advocaten.”

---

Marc van Staveren van MNM Costa Blanca: “Zoals de redactie zelf ook al aangeeft in het artikel, zijn al deze lokkertjes goed om grote getalen klanten aan te trekken naar een website of naar een makelaarskantoor in Spanje.
Eenmaal in Spanje om de woning te bezichtigen zal men horen dat deze net is verkocht maar dat er wel nog andere interessante objecten te bekijken zijn. Ook de prijsverschillen die er genoemd worden kloppen meestal niet. Toch willen een hoop mensen jammer genoeg echt bedonderd worden.

Wij werken in ieder geval niet op deze manier, en bieden ook geen woningen aan uit een bankbeslag.
Een koper hoeft van de bank dan ook echt niets verder te verwachten.

---

Marleen de Vijt van Azull: Eigenlijk zijn er drie verschillende ‘bankbeslagen’:
Je hebt de banken die in moeilijkheden zijn gekomen in de periode 2008 -2012 omdat de bouwers die ook met hypotheken werken (builders mortgage) failliet gingen of achterstand hadden op de terugbetaling van hun financiële verplichtingen. Deze banken konden nieuw vers geld tanken als zij hun toxisch/slecht vastgoed overdroegen aan de banco malo (bad bank). Er werd een vehikel opgericht de Sareb, die al deze slechte panden ging verkopen. Voorwaarde was dat de banken de panden overdroegen aan een minimale waarde van 40 procent. Met andere woorden: een pand dat nog voor 200.000 euro in hun boeken stond moesten ze overdragen voor 120.000 euro. En de Sareb bood die panden aan voor 120.000 euro.
Je zou nu denken, koop van de Sareb en je doet een goede deal. Zo eenvoudig is het echter niet. Wat deden de banken: Tussen dat dit van kracht werd en de panden daadwerkelijk overgedragen werden, stegen de prijzen van die panden vaak met 20 tot 25 procent. Dus het pand van 200.000 euro werd 250.000 euro waard en werd aan de Sareb aangeboden voor 150.000 euro. Dus in plaats van een korting van 40 procent had je nog een korting van 25 procent.
Als je dan weet dat gemiddeld de panden met 40 procent gezakt zijn, de meeste van deze panden niet de ideale panden waren op de juiste plaats, anders waren ze al verkocht, dan kan je dus besluiten dat dit in de meeste gevallen geen goede deal is.
Nochtans trapten mensen hier massaal in. De Sareb verkondigde luid dat zij 40 procent korting gaf. Maar 40 procent korting is geen goede deal als de marktprijs met 50 procent gedaald is.

Dit zijn de panden van bouwers die door de banken in beslag zijn genomen en door de banken zelf verkocht worden in plaats van ze in te wisselen bij de Sareb.
Dit gaat vaak over redelijk grote volumes per project.
Maar banken zijn niet gewend om vastgoed te verhandelen. Dus het duurde even voor dit georganiseerd was en de bank wilde hier toch minimaal de openstaande hypotheek op terugverdienen. Als je weet dat er vaak 70 tot 80 procent werd gefinancierd kan je zelf snel uitrekenen dat die verkoopprijzen vaak niet laag genoeg zijn.
Komt nog bij dat, omdat die banken eigenaar blijven zij ook verantwoordelijk zijn voor het betalen van de gemeenschappelijke kosten van de nog niet verkocht panden.
Een aantal banken zijn ondertussen veroordeeld voor het niet betalen van die gemeenschappelijke kosten. Alles opgelost zou je denken maar voor de andere eigenaars was het een lijdensweg om hun gelijk te halen en ondertussen moesten zij de gemeenschappelijke kosten die de banken niet betaalden wel voorschieten. Anders geen rein zwembad, gemaaid gras et cetera.
Omdat dit meestal grote projecten zijn, is het altijd een goed plan om te kijken of hier geen nieuwe resale te vinden is. Meestal staat die lager geprijsd dan de bankbeslagen en je koopt een volledig gemeubeld pand.
Als je weet waar je aan begint, kan je hier wel af en toe een deal doen. Vooral in kleinere projecten. Afdingen op de prijslijst is meestal moeilijk omdat de prijzen worden bepaald door de hoofdkantoren op honderden kilometers afstand.

Dit zijn de panden van privépersonen die in beslag genomen worden. Vaak is daar al een groot deel op afbetaald of zijn de verkopers bereid te verkopen met verlies. Dat wil zeggen dat ze na de verkoop nog met een restschuld blijven zitten. Ze krijgen dan meestal van de bank 20 jaar om die restschuld af te betalen. Voor veel privépersonen voelt dit aan als de oplossing van een groot probleem. In plaats van een grote schuld aan de bank, hebben ze nog een kleine schuld die meer behapbaar is en overzichtelijk.
Meestal kun je wel een bod uitbrengen op een dergelijk bankbeslag, want de lokale bank heeft hier zelf zeggenschap over. De communicatielijnen zijn dan wel kort.
Het probleem van achterstallige servicekosten stelt zich hier veel minder.
Je koopt vaak het laatste of enigste pand dus geen risico om in een spookgebouw te belanden.
Deze zijn niet altijd even eenvoudig om te vinden tenzij je een goede relatie hebt met de banken. Af en toe vind je er toch nog een op de site van een bank.

Het is niet al goud dat blinkt.”

---

Claus van Mierlo van Nicla Property Consultancy: “Bankbeslagen die nu worden aangeboden zijn vaak niet de meest interessante woningen op de markt. De échte koopjes zijn al wel verkocht en meestal verkopen de banken nu onafgebouwde projecten of ‘gebruikte’ woningen van particulieren die geen geld hadden om aan hun maandelijkse betalingsverplichtingen te voldoen laat staan hun woning konden onderhouden. Dit betekent derhalve een verplichte extra investering om zo’n woning weer leefbaar of zelfs bewoonbaar te maken. Als een koper een dergelijke investering bovenop de aankoopprijs moet doen, is het de vraag of het nog wel zo aantrekkelijk is om een ‘goedkopere’ woning van de bank te kopen of toch maar voor een ‘normale’ woning te gaan.

Bovendien zijn de woningen die door de banken worden aangeboden vaak afgesloten van alle nutsvoorzieningen en valt er dus niets te controleren. Werkt de elektra, de apparatuur en de boiler? Zijn er geen verstoppingen of lekkages? De banken accepteren in deze gevallen over het algemeen ook geen clausules en verwachten dat de koper de woning accepteert ‘zoals gezien’.

Zoals beschreven, denk ik dat veel van deze ‘goedkope bankbeslagen’ inderdaad gebruikt worden als lokkertjes om de klant uiteindelijk een andere woning aan te kunnen bieden. Onder het mom van ‘hopen doet kopen’ denkt men op deze manier klanten te kunnen lokken, want...als die ene gewenste woning ‘net verkocht’ is, hebben ze alvast een alternatief achter de hand.”

Mondi hoopt als belangenorganisatie dat alle aspirant-kopers tot een weloverwogen aankoopbeslissing kunnen komen, ongeacht waar of via wie u uiteindelijk koopt. Natuurlijk zien we het als onze taak om mensen bewust te maken van praktijken uit de internationale onroerendgoedmarkt. Alleen al over het onderwerp ‘bankbeslag’ zouden we een boek kunnen schrijven. We zijn bekend met de trucjes uit de markt en helaas is het kinderlijk eenvoudig om tijdens de aanschaf van een (woning) in het buitenland mensen op het verkeerde been te zetten, zeker als vastgoedaanbieders en aanverwante branchegenoten zonder scrupules handelen en met zelfverrijking bezig zijn zonder een prestatie te leveren.

Speciaal voor leden heeft Mondi nog een verrassend voorbeeld van een praktijksituatie van een ‘bankbeslag’ en een resale van een volledig gemeubileerd appartement in hetzelfde complex, waarbij het appartement met bankbeslag toch aanzienlijk duurder blijkt te zijn.

Aanverwant artikel
Bank verhoogt prijs bankbeslag met ruim 37 procent

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap.

---

Terug naar overzicht