Aankoop van een woning in Italië

Nederlanders komen graag in Italië, de mensen zijn vriendelijk en er zijn veel mogelijkheden om er je vakantie door te brengen. Dat brengt mensen er steeds vaker toe om in Italië een huis te kopen. Maar hoe werkt dat dan? Want de aankoop van een woning in Italië werkt toch heel anders dan in Nederland. Je zult te maken krijgen met een Italiaanse notaris en Italiaanse makelaars en advocaten. Want er zijn daar veel meer regels waar rekening mee gehouden moet worden en maar al te vaak komen Nederlanders in Italië voor verrassingen te staan.

Denk bijvoorbeeld aan de rol van de lokale geometra, een soort van architect die alles regelt op het vlak van vergunningen en bouwkundige regels en de kosten ervan kunnen enorm oplopen. Ook geldt in Italië het vereiste van het betalen van registratiebelasting, afhankelijk van het soort grondstuk waarop de woning ligt. De aankoop van een (vakantie-)woning in Italië is dus een behoorlijk juridische aangelegenheid, meer nog dan in Nederland.

Het begint met een ‘voorlopig’ koopcontract of ‘contratto preliminare’. Het loopt vooruit op de notariële overdracht en dient geregistreerd te worden bij de Italiaanse belastingdienst binnen 20 dagen of 30 dagen (indien het koopcontract door de notaris werd opgesteld). Het voordeel daarvan is dat wanneer de situatie verandert (er wordt bijvoorbeeld beslag gelegd) dit niet ten nadele werkt van de koper. In die koopakte staat veelal ook opgenomen een waarborgsom zoals we dat ook in Nederland gewend zijn, alleen bij ons betalen we deze uitsluitend aan de notaris. Daarvoor kun je ook kiezen in de Italiaanse overeenkomst, maar let daar op. Ook op de clausule dat deze waarborg vervalt wanneer de overeenkomst niet wordt nagekomen of het geld retour gaat bij het niet doorgaan van de koop. Daarnaast is het net als bij ons mogelijk om een ontbindende voorwaarde op te nemen, maar in Italië is dat wat ongebruikelijk. Een advocaat kan ervoor zorgen dat het toch wordt opgenomen zonder dat u daar op aangekeken wordt. Ook ten aanzien van wat er nu exact gekocht wordt verdient het aanbeveling vooraf onderzoek te doen en het resultaat ervan expliciet in de koopakte op te nemen. Het gaat dan om wat de bestemming is van het grondstuk en wie exact de rechthebbenden zijn, dus ook of er een hypotheek of beslag op het huis ligt.

In de praktijk komt het ook nog al eens voor dat gewezen echtgenoten samen een huis hebben gekocht en dat vervolgens willen verkopen, of dat erfgenamen gezamenlijk rechthebbenden zijn van een te verkopen woning. Het is voor een Nederlandse koper niet altijd goed mogelijk om erachter te komen hoe de situatie met betrekking tot de juridische eigenaren precies in elkaar zit en het verdient dus aanbeveling om dit goed te laten onderzoeken. Uiteindelijk zal de notaris alle betrokkenen moeten opnemen in de akte, maar het controleren daarvan is essentieel. Ook omdat de betaling van een koopsom in Italië meestal buiten de notaris om gaat. Wel kun je als koper vragen wat, hoeveel en aan wie er betaald dient te worden, ter voorkoming van gedoe en toestanden rond de overdracht. Denk bijvoorbeeld aan betalingen voor de makelaar, hypotheekkosten en advocaatkosten. De verkoper in Italië heeft een mededelingsplicht en de notaris zal zelf onderzoek doen naar de juridische situatie, maar vaak zal deze af gaan op wat een betrokken makelaar van de verkoper zegt. Het zelf opstellen van een overeenkomst zonder makelaar is in Nederland wat gebruikelijker dan in Italië, maar het kan natuurlijk dat verkoper en koper beiden Nederlands zijn en dan ligt zoiets misschien voor de hand. Toch komt het voor dat in zo’n contract bijvoorbeeld onvoldoende gekeken wordt naar de bouwkundige staat van de woning of de juridische aspecten. Dat lijkt ver gezocht, maar bijvoorbeeld in een vulkaan- of aardbevingsgebied kan de Italiaanse overheid aanvullende eisen stellen aan een woning.

Je hebt het dan niet altijd door dat je weliswaar een woning gekocht hebt, maar zonder recht om er te verblijven. En dan wordt de aankoop van je droomhuis een nachtmerrie. Kortom, hoe financieel aantrekkelijk doe-het-zelf-contracten ook lijken, het meenemen van iemand die de koop voor u begeleidt in Italië is geen overbodige luxe, zeker wanneer je de taal niet goed machtig bent. Zorg dus voor adequate bijstand voor het zorgeloos kopen van jouw droomhuis in Italië.

Dit artikel is geschreven door Raffaela Amato (advocaat) verbonden aan Italiaans Juridischbureau Amato.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Italië
Bezoek regelmatig het landendossier Italië en maak en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.

---

Terug naar overzicht