Aankoop investeringsobjecten van Spaanse banken

"Het is belangrijk te weten dat wanneer iemand besluit te kopen van een bank, het aankoopproces ingewikkelder en ondoorzichtiger is."


Wie onroerend goed heeft in het buitenland krijgt te maken met buitenlandse wet- en regelgeving. Één keer per maand vertelt Samuel Totays, notarieel jurist in Spanje, over uiteenlopende aspecten van de Spaanse wet- en regelgeving. In dit artikel gaat hij dieper in op de aanschaf van investeringsobjecten van Spaanse banken.

"In deze tijden van 'crisis' bieden Spaanse banken (bancos of cajas), via het eigen makelaarskantoor of via reguliere (ook buitenlandse, Nederlandse) makelaars, eveneens en in grote getale vastgoed - woningen, bedrijfspanden - aan. De vorige eigenaar heeft bijvoorbeeld de hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen. Men heeft dan letterlijk de sleutels teruggegeven aan de bank, de Spaanse term hiervoor is 'dación en pago' (juridische omschrijving is inbetalinggeven). Het is dan belangrijk te weten dat wanneer een koper/investeerder besluit te kopen van een bank, het aankoopproces ingewikkelder en ondoorzichtiger is.

Het belang om een ter zake deskundige jurist in te schakelen wanneer men een Spaanse woning van een bank wenst te kopen, eventueel als investering, is dan groot. De woningprijzen zijn doorgaans lager (geworden), de problemen die gepaard kunnen gaan bij dit aankooptraject (helaas) groter.

Focus juridische expertise
De verkoopwijze van de Spaanse banken verschilt van die van een reguliere makelaar. Vaak is er de mogelijkheid om een hypotheek af te sluiten bij de aankoop van betreffende bank. Men moet dan juist weten welke valkuilen er kunnen zijn voor de aspirant-koper/investeerder. De focus van de juridische expertise ligt op de bestudering van het koopcontract dat de bank voorlegt, en het onderzoek naar alle schulden, lasten, achterstallige betalingen, openstaande rekeningen etc. die de vorige eigenaar had en met de woning heeft overgedragen bij notariële akte aan de bank.

Het koopcontract van een Spaanse bank is géén standaardcontract en vergt up-to-date juridische kennis van het Spaanse contractenrecht & vastgoedrecht. Deze kennis, expertise en ervaring heeft de begeleidende makelaar doorgaans niet.

Documenten
De Spaanse bank dient bij het conceptcontract de volgende documenten te kunnen overleggen: de notariële akte met de laatste eigenaar ivm overdracht van de woning aan de bank, de laatste (bewijs van door de bank betaalde) facturen van het elektriciteitsbedrijf & het waterbedrijf, bewijs van betalingen van de gemeentelijke belastingen (bij voorkeur van de laatste 5 jaren), uittreksel uit het Eigendomsregister, uittreksel uit het Kadaster, en indien toepasselijk het bewijs van betaling van de Vereniging van Eigenaren.

Wanneer al voorgaande documenten compleet en grondig bestudeerd zijn, zou men, bij het ontbreken aan onregelmatigheden - welke eerst moet worden rechtgezet door de verkopende bank - kunnen overgaan tot de volgende stappen ten einde de transactie te voltooien, zoals het doen van een aanbetaling, ondertekening van het koopcontract, ondertekening van de notariële akten. Wanneer er een hypotheek wordt afgesloten zal de bank alle verdere handelingen tot aan inschrijving in het Spaanse eigendomsregister realiseren.

Kosten juridische bijstand
De kosten van juridische advies en begeleiding bij een aankoop- of bouwproces zijn doorgaans relatief beduidend lager dan de makelaarscourtage en bijkomende belastingen. Goede juridische begeleiding geeft een aspirant-koper op de Spaanse vastgoedmarkt de zekerheid dat de koop c.q. bouw correct verloopt.

Número de Identificación de Extranjeros
Wanneer u in Spanje vastgoed gaat kopen dient u (lees: een buitenlander) in bezit te zijn van een Número de Identificación de Extranjeros. Een NIE dient u verder te gebruiken en te vermelden bij het aanvragen van een hypotheek, het openen van een bankrekening en het aanvragen van telefoon, gas, water en elektra.

Belangrijke suggesties tot slot
Onderteken, als aspirant-koper, in ieder geval nooit enig juridisch document, zoals een reserveringscontract, en/of doe nooit een reservering/aanbetaling, vóórdat u een jurist in Spanje in de arm heeft genomen, die de eerste juridische scan uitvoert op de relevante documenten, zoals de eigendomsakte, de bouwvergunningen etc."

Dit artikel is geschreven door mr. Samuel Totays, verbonden aan FLORES Juridisch Advies

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

---

Terug naar overzicht