Aandachtspunten bij beleggen in vastgoed

Als we googelen op de trefwoorden ‘investeren-vastgoed-lage-spaarrente’ hebben we binnen 0,28 seconden 73.600 resultaten. Los van de vele zichtbare maar ook onherkenbare advertenties constateren we vooral dat beleggen in vastgoed een uitstekend alternatief is voor geld sparen bij de bank.

Dat klopt! Misschien is het zelfs zo dat de particuliere belegger beter slaapt met een tastbare vastgoedbelegging dan een investering van fortuin op de grillige aandelenmarkt. Toch is het niet onverstandig om een aantal aandachtspunten in acht te nemen, voordat u zich rijk laat rekenen.

Handel met voorkennis en blijf nuchter!
Mondi heeft het hier uiteraard over investeren in vastgoed. Handelen met voorkennis over en manipulatie met aandelentransacties is uiteraard strikt verboden en zelfs strafbaar. Daar ziet in Nederland de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en in België de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) op toe. Beleggen in vastgoed is een relatief veilige manier om rendement te realiseren mits u hier verstandig mee omgaat.

Aandachtspunten
De verleiding
Laat u niet al te snel verleiden door een goed verkoopverhaal, een professionele website of ‘een aantrekkelijk rendement dat mooier lijkt dan het is’. Belangrijk is om doortastend te werk te gaan. Stel vragen en laat relevante informatie bij voorkeur bevestigen per e-mail, al is het alleen maar om misverstanden te voorkomen en of u de ‘verkoper’ wel goed hebt begrepen. Een gegarandeerd of interessant geprognotiseerd rendement voor bijvoorbeeld de komende vijf jaar vertelt nog niets over een goede vastgoedbelegging als u een te hoge aankoopprijs hebt betaald en u wellicht uw eigen rendement hebt voorgefinancierd.
Het mooie van vastgoed is dat voor aankoop de marktconforme waarde bepaald kan worden op onafhankelijke wijze. Mondi is als belangenorganisatie haar leden hierbij behulpzaam. Daarnaast toetst Mondi op basis van persoonlijk advies en begeleiding rendementsberekeningen.

Mondi beschikt over voorbeelden van recreatieparken in binnen- en buitenland, waarvan de vastgoedwaarde in circa tien jaar tijd de helft is van wat er destijds voor is betaald. Dan hebben we het nog niet eens over alle vakantieparken die nooit van de grond zijn gekomen en waarvoor wel de (volledige) koopsom is betaald.

Toezicht op beleggen in (in)direct vastgoed
Het verschil tussen direct beleggen in vastgoed en indirect beleggen in vastgoed is dat bij direct beleggen in vastgoed de investeerder zelf vastgoed koopt, exploiteert en verkoopt. De belegger wordt juridisch eigenaar van het vastgoedobject en kan dus een eigen koers varen met een grote handelingsvrijheid.

Bij indirect beleggen in vastgoed neem je deel in een beursgenoteerd of niet beursgenoteerd vastgoedfonds. Je hebt geen directe invloed op wat er met je investering gebeurt. Indirect beleggen kan ook al met kleinere bedragen vanaf 1.000 tot 10.000 euro. Dit is afhankelijk van wat de fondsen als minimale deelname vragen. Fondsen die participaties uitgeven moeten in principe beschikken over een vergunning van of registratie bij de AFM. Deze fondsen zijn ook wettelijk verplicht een prospectus op te stellen en deze te laten beoordelen door de AFM of door een vergunninghoudende accountant. Voor de uitgifte van obligaties is geen vergunning vereist, maar er moet wel een prospectus worden opgesteld dat door de AFM wordt getoetst.

De AFM controleert niet of een vastgoedbelegging een ‘goede’ belegging is, alleen of de vereiste informatie wordt verschaft. De beoordeling van het beleggingsvoorstel is aan de belegger.

De meeste aanbieders van niet beursgenoteerde vastgoedfondsen staan echter niet onder AFM toezicht doordat zij onder bepaalde vrijstellingen vallen. Dit betreft fondsen die:

• Participaties of obligaties uitgeven van meer dan 100.000 euro;
• Participaties of obligaties uitgeven met een totaal van minder dan 5 miljoen euro;
• Participaties of obligaties uitgeven aan minder dan 150 personen.

De aanbieder van bovenstaande beleggingen moet wel expliciet vermelden dat deze beleggingen niet onder toezicht staan op de volgende wijze:








Dezelfde verplichte vermelding geldt voor aanbieders van een beleggingsobject (renderend vakantiehuis en/of grond) of deelnemingsrechten in beleggingsinstellingen. Als je op een van de onderstaande vragen ‘ja’ kunt antwoorden, geldt een vergunningsvrijstelling. De vragen gaan over de meest voorkomende situaties.

• Is de investering ten minste 100.000 euro?
• Wordt het beleggingsaanbod aan minder dan 100 personen gedaan?
• Maakt het beleggingsobject deel uit van een serie kleiner dan twintig beleggingsobjecten?

Bij een vrijgestelde belegging controleert de AFM niet vooraf of de informatie over de belegging juist, niet-misleidend en volledig is. Mondi verricht op verzoek van haar leden een entecedentenonderzoek naar specifieke aspecten om een (verhoogd) risico in te kunnen schatten. Denk daarbij onder andere aan: wat en door wie wordt daadwerkelijk aangeboden? De gelukszoekers en eendagsvliegen halen we er snel uit.

Rommelen in de marge
Er zijn aanbieders die een verhuurovereenkomst met u aangaan en vervolgens een vrijbrief hebben om vervolgens steeds meer kosten op te voeren om uw belegging slecht renderend te maken:

• Parkbijdrage en servicekosten worden ineens verdubbeld/vermenigvuldigd;
• Er is geen enkele transparantie wat de inkoopwaarde is van diensten en goederen;
• Let op conflicterende belangen met de verhuur- en exploitatie-organisatie.
  A) U bent bijvoorbeeld verplicht om de inboedel te bestellen bij bedrijf x, toevallig het bedrijf van de vrouw van de verhuur- en exploitatie-organisatie. Zo zijn er nog talloze voorbeelden, waarbij totaal geen rekening wordt gehouden met uw belang.
  B) De verhuur- en exploitatie-organisatie heeft voor zichzelf of een consortium een groot aantal vakantiehuizen in de verhuur op hetzelfde park. U raadt al welke huizen per saldo het beste renderen;
  C) Het kan nog erger als blijkt dat uw eigen woning ver onder de gebruikelijke tarieven verhuurd wordt. Per saldo gaat er voor u geld bij, maar de exploitant heeft in ieder geval weer extra gasten die weer extra geld opleveren.
• De eerste vijf jaar bent u tevreden over het verhuurrendement, maar dan dient het verhuurcontract verlengd te worden. Had u de kleine lettertjes maar gelezen voor het tekenen van de koopovereenkomst! U blijkt maar weinig rechten te hebben in tegenstelling tot de parkbeheerder.

Check de feiten!
Als u vastgoed koopt, is het van belang te weten wat en van wie u daadwerkelijk koopt. Dat is niet altijd duidelijk tijdens een eerste gesprek met de bemiddelaar/verkopende partij. Rob Smulders: “Als ik op een vastgoedbeurs rondloop en de vraag stel aan een verkoper, makelaar of bemiddelaar: Met wie doe ik daadwerkelijk zaken als ik interesse heb? Met andere woorden: wie is de juridische eigenaar van het vastgoedobject of -project? Dan krijg ik:

• Geen eerlijk antwoord;
• Een ontwijkend antwoord;
• Een foutief antwoord;
• Een reactie dat men dat zelf niet weet, maar dat uiteraard graag uitzoekt als er serieuze belangstelling blijkt te zijn;
• Direct de juiste informatie;
• Na enkele dagen de juiste informatie.

Overigens begrijpen we heel goed dat alle informatie niet gelijk paraat is, maar het gaat om de intentie om de juiste informatie te verschaffen. Ook al duurt dat soms enkele dagen. Als een projectontwikkelaar of makelaar een project aanbiedt met mooie rendementen in het vooruitzicht, dan mogen we in principe aannemen dat al het nodige vooronderzoek is gedaan, een (bemiddelings)overeenkomst is afgesloten en dat men kan anticiperen op vragen vanuit potentiële klanten. Mondi heeft liever dat een projectontwikkelaar of makelaar tijdelijk een antwoord schuldig moet blijven, dan dat we (on)bewust foutieve informatie ontvangen. Daar prikken we vrij snel doorheen, blijkt uit de praktijk.

Een bittere pil
Wat aspirant-kopers vaak niet te horen krijgen bij aankoop van vastgoed is dat in een groot aantal landen bij de verkoop over de winst van de woning (verkoopsom minus aankoopsom plus eventuele verbouwingskosten) belasting verschuldigd is. En die afdracht aan de belastingdienst kan fors oplopen. Dit is dus zeker een aspect om mee te nemen voor aankoop van de vastgoedbelegging. Het resultaat heeft namelijk grote invloed op het uiteindelijke rendement.

Privilege voor leden van Mondi
Nog steeds gaan de meest voorkomende vragen die Mondi sinds 2005 ontvangt over de betrouwbaarheid van makelaars/projectontwikkelaars en bemiddelaars van vastgoed. Mondi verstrekt uitsluitend informatie aan leden op basis van feitelijke informatie en relevante bronnen, via de vraag- en antwoordmodules onder aan de pagina van een landendossier of themapagina naar keuze. Deze informatie is vervolgens door alle leden van Mondi te raadplegen nadat men als lid heeft ingelogd.

De toezichthouder in België de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) heeft een soortgelijke taak als de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in Nederland. Er zijn echter verschillen die in deze publicatie niet tot uiting komen om verwarring te voorkomen.

---

Terug naar overzicht