Aanbieders voor het blok

Verschillende aanbieders van buitenlands vastgoed ontvingen van Bartels Advocaten een brief waarin zij gevraagd werden openheid van zaken te geven. Mondi juicht initiatieven om de vastgoedmarkt transparanter te maken van harte toe, maar plaats een aantal kanttekeningen bij de werkwijze van Bartels Advocaten.

Bartels geeft aan dat zijn kantoor benaderd is door de VVP (Vereniging Vastgoed Participanten) om nader onderzoek te doen naar verschillende aanbieders van vastgoed. De VVP is een non profit-organisatie die zich tot doel stelt de belangen te behartigen van alle beleggers die in collectieve vastgoedconstructies participeren (waar de heer Bartels zelf woordvoerder van is). Het gaat de VVP om beleggers en niet om mensen die een tweede huis in het buitenland kopen en daar ook juridisch eigenaar van worden. De brief van Bartels komt echter ook bij makelaars en projectontwikkelaars terecht. Opmerkelijk, want een groot aantal van de vragen op de lijst hebben geen betrekking op hun werkwijze. 

Vragenlijst
Het gevolg is dat de welwillende makelaars die deze brief goed en volledig willen beantwoorden bijna gedwongen worden een advocaat in de arm te nemen. De antwoorden komen namelijk bij een vastgoedadvocaat terecht en -hoe integer je ook werkt - dan moet ieder woord juridisch verantwoord zijn. Ook moeten de makelaars motiveren waarom ze op bepaalde vragen geen antwoord hebben, omdat ze anders meteen in het verdomhoekje belanden. Zo ontstaat een gespannen situatie die de vastgoedmarkt geen goed doet. Mondi probeert altijd paniekvoetbal te voorkomen, omdat dat voor niemand gunstig is. Niet voor makelaars, maar ook niet voor mensen die net een huis gekocht hebben. Kopers gaan onnodig twijfelen over hun beslissing en potentiële kopers zullen wantrouwig worden, waardoor ze dat droomhuis nooit in bezit krijgen. Als belangenorganisatie willen we natuurlijk wel weten wat er allemaal in de keukens van makelaars en projectontwikkelaars gebeurt. Maar een korte en niet ter zake vragenlijst verstuurd door een advocaat, is niet de manier. Zo worden de aanbieders op een vervelende manier voor het blok gezet.
 
De lijst omvatte de volgende punten:

• Promotie- en reclamemateriaal van de activiteiten/projecten en de bijbehorende prospectus(sen)
• (Rechts)personen die betrokken zijn bij de activiteiten/projecten
• De totale inleg van deelnemers per project
• Een duidelijke uiteenzetting van de wijze waarop de winstdeling/performance fee wordt berekend
• Een verantwoording/overzicht van de geldstromen, in die zin dat inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze door de aanbieder van deelnemers ontvangen gelden, naar de betrokken partijen zijn/worden overgemaakt, alsook de wijze waarop dergelijke betalingen zijn/worden gesecureerd
• Exit-scenario’s indien deelnemers (voortijdig) uit een project wensen te stappen, daarbij aangegeven wat voor tijdspanne hiermee gemoeid is
• Een (standaard)overeenkomst zoals door de aanbieder wordt gehanteerd bij de projecten en een overzicht van de – eventueel – afgesloten overeenkomsten met (lokale) overheden en/of ander contractspartijen.

Vergunning
Aanbieders die vastgoed aanbieden waarvan de afnemers juridisch eigenaar worden, hebben met veel van bovenstaande punten niets te maken. Zij bieden namelijk geen vastgoedfondsen en/of beleggingsproducten aan. De AFM besliste dat aanbieders die in eigen beheer woningprojecten ontwikkelen in het buitenland ook geen vergunning nodig hebben met betrekking tot de Wft (Wet financieel toezicht). Zelfs niet als zij verhuurrendementen met of zonder garanties aanbieden. 
 
Aanpak Mondi
Mondi is een voorstander van meer transparantie op de internationale vastgoedmarkt. Aanbieders worden daarom niet benaderd via een advocaat, maar vanuit de belangenorganisatie zelf. Mondi doet onderzoek naar aanbieders op verschillende punten:

• heeft de aanbieder de benodigde (bouw)vergunningen en hoe zit het met de bestemmingsplannen, geautoriseerde verkoopopdrachten en koop-/aannemingsovereenkomsten?
• bezit de aanbieder het eigendomsbewijs van de grond?
• hoe wordt het project gefinancierd? Is er een bank bij betrokken en/of een investeringsmaatschappij?
• wat is het eigen geïnvesteerde vermogen in verhouding tot de financieringsbehoefte?
• wat voor imago heeft de makelaar of projectontwikkelaar en welke reputatie heeft hij opgebouwd? 
• hoe worden (financiële) tegenvallers opgevangen en hoe wordt hierop geanticipeerd?
• sinds april 2008 laat Mondi via Stichting Criminaliteitsbestrijding een quickscan maken van de betrokken bestuurders en directieleden (daarbij wordt ook gekeken naar de historie van de organisatie).

Mondi gaat er vanuit dat aanbieders die niets te verbergen hebben, openheid van zaken willen geven. Mocht het voorkomen dat een aanbieder bepaalde informatie niet wil verstrekken of slechts deels verstrekt, dan probeert de belangenorganisatie via andere wegen duidelijkheid te krijgen. Mondi speelt niet voor eigen rechter, maar adviseert haar leden in sporadische gevallen toch om zich verder te oriënteren.
 
Mondi heeft Bartels Advocaten gevraagd welke aanbieders een brief hebben gekregen. Tot nu toe heeft de belangenorganisatie echter nog geen lijst ontvangen.