Aanbetalingen bij de aankoop van vastgoed in Duitsland

december 2010 | tip van de maand

Koopt u een huis in Duitsland, dan is het verstandig om enigszins bekend te raken met de Duitse regels en gebruiken. Deze wijken namelijk toch wel af van hetgeen we in Nederland gewend zijn. Aanbetalingen zijn bijvoorbeeld in Duitsland minder gebruikelijk en lopen ook niet via de notaris. In dit artikel meer informatie over het doen van aanbetalingen bij de aankoop van onroerend goed in Duitsland.

Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de aankoop van een nieuwbouwhuis en een reeds bestaande woning. Dit maakt voor het aankoopproces verschil uit. In Duitsland (NRW en Hessen) is het zo dat de koper pas betaald (het gehele bedrag) wanneer alles bij de notaris zeker gesteld is. Een kort overzicht van de stappen die doorlopen worden:

1. Afspraken maken over prijs en voorwaardes, (tot de notaris afspraak is er geen zekerheid);
2. Bij de notaris de akte ondertekenen;
3. Notaris controleert of het pand vrij van schulden kan worden overgedragen;
4. Notaris controleert of de gemeente gebruik wil maken van hun voorkooprecht;
5. Notaris zet een tijdelijke aantekening in het kadaster, zodat de eigenaar het niet nog een keer kan verkopen aan een andere partij.

Als alles rond is zoals hierboven beschreven, hetgeen ongeveer 6 weken duur, maakt de koper de koopsom rechtstreeks over aan de verkopende partij. De kosten koper worden rechtstreeks in rekening gebracht bij de koper.

Makelaar
In Duitsland is de invloed van de makelaar beperkt bij het afsluiten van het koopcontract bij de notaris is het werk van de makelaar gedaan en kan hij zijn rekening sturen. Afhankelijk van het kantoor krijgt de koper nog nazorg en kan met vragen er terecht. Echter zijn er genoeg kantoren die na betaling niet meer bereikbaar zijn. Bij nieuwbouw geldt hetzelfde. Wanneer de koopakte en aannemersovereenkomst is ondertekend bij de notaris is het werk van de makelaar gedaan en heeft deze geen bemoeienis met het vervolg traject.

De aanbetaling
Bij nieuwbouw is het iets anders. Voor veel kopers is een aanbetaling vanzelfsprekend. Bij een officiële aannemersovereenkomst in Duitsland is dit echter niet toegestaan. De koper betaalt pas als het werk (voor een deel) verricht is. Er zijn aannemers die naar hun klant toekomen met de vraag of ze niet een deel kunnen aanbetalen zodat de aannemer de onderaannemers kan uitbetalen. Dit roept op zijn minst vraagtekens op; is een relatief klein bedrag al niet mogelijk voor de aannemer? Hebben de onderaannemers zo weinig vertrouwen in de aannemer/ontwikkelaar…? Is het dan wel goed om met zo’n partij in zee te gaan?

Betaalschema
Bovenstaande vindt als volgt zijn beslag in het Duitse wetboek voor bouw en makelaardij verplicht: "Der Vertragspreis ist unter Berücksichtigung der Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung vorbehaltlich der nachstehenden Vereinbarungen zu c) gemäß dem Baufortschritt in folgenden Raten (Prozente vom Festpreis) fällig;

• 40 vom Hundert der Vertragssumme nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
• 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
• 9 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, der Sanitäranlagen und der Elektroanlagen
• 23 vom Hundert für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung, für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, für den Estrich und für die Fließenarbeiten im Sanitärbereich
• 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten
• 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
• 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung"

Van dit bovenstaande betaalschema mag worden afgeweken maar wat niet mag is extra termijnen invoegen en het eerste termijn veranderen. Wordt dit wel gedaan is het contract onwerkzaam! Dit kan grote gevolgen hebben voor kopers.

Opdraaien
Door verschillende aannemers en makelaars wordt nog wel eens aangeraden om de koopakte en de aannemersovereenkomst los van elkaar te tekenen en alleen de koopakte voor de grond bij de notaris te doen. Hierbij wordt de 3,5% overdrachtsbelasting bespaard op de bouwsom. Let op, sinds enige tijd controleert de belastingdienst streng op de overdrachtsbelasting en legt regelmatig een naheffing op! Dit klinkt in eerste instantie goed echter er zit één groot nadeel aan. De aannemer/projectontwikkelaar is namelijk op dat moment geen “bauherr” meer en kan ook niet worden aangesproken op fouten omtrent de vergunning.

Een voorbeeld; u koopt een “schlusselfertig” huis en tekent alleen de koopakte voor de grond bij de notaris, de aannemersovereenkomst wordt op een later tijdstip ondertekend. De aannemer gaat vervolgens aan het werk en na een verloop van enige tijd is het huis klaar. De klant gaat ervan uit dat alles goed is gegaan, totdat de gemeente komt controleren. Na controle blijkt het huis te dicht op de grens van het erf te staan. Heel vervelend, maar nog vervelend is dat de koper er zelf voor moet opdraaien. Hij was immers de “bauherr” en niet de ontwikkelaar of de aannemer die volgens het contract alleen maar heeft gebouwd op wens van de koper.

Bij het beoordelen van de overeenkomst kan een goed makelaarskantoor zonder probleem antwoord geven en zal deze u ook begeleiden na de koopakte. Mocht dit niet het geval zijn adviseren wij om een advocaat (vaak tegelijk notaris) in de arm te nemen om de overeenkomst te laten controleren en advies te geven.

Bron: Sauerland Makelaar / Sauerland Makler GmbH

Vorige tips van de maand:

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Duitsland
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!