Eindelijk gelijkheid in Spanje

Auteur: Fred van Krimpen

Om de beschikbaarheid van kadastrale informatie te vergroten voor de hele samenleving en beter te kunnen inspelen op de beginselen van doelmatigheid, transparantie, rechtszekerheid, kwaliteit, interoperabiliteit alsook de productiviteit heeft er begin maart 2011 een wetswijziging plaatsgevonden van het Koninklijk wetsbesluit uit 2004 (1/2004 van 5 maart), die de kadastrale activiteit regelt alsook de voorwaarden die zijn opgesteld door die geconsolideerde wet betreffende het Kadaster.

Historie
In tegenstelling tot Nederland waar zowel de eigenaar als het eigendom met zijn afmetingen bij het Kadaster worden geregistreerd, is dit in Spanje opgesplitst in twee verschillende, tot nu onafhankelijke, instanties.
Men kent enerzijds het 'Registro de la Propiedad' (eigendomsregister) de equivalent van het Nederlandse Kadaster waar het eigendom geregistreerd wordt op naam van de eigenaar en dus de juridische 'kapstok' is betreffende eigendom. Anderzijds kent men het 'Catastro' (voluit: Direccion General del Catastro, onderdeel van het Ministerie van Economische Zaken en Belastingen). Dit register is hoofdzakelijk voor fiscale doeleinden betreffende onroerend goed in het leven geroepen. Aan de hand van gegevens zoals de oppervlakte en locatie van het Catastro wordt onder meer de waarde  voor de onroerende zaakbelasting bepaald.

De oorsprong van deze verschillen is te vinden in een ver verleden waar geen duidelijke scheidingslijnen tussen de landgoederen werden getrokken. De grens werd bepaald aan de hand van een rivierbedding, een olijfboom, cactus of een witgekalkte steen en er werden geen registers van bijgehouden. Wanneer een grootgrondbezitter overleed, werd de grond opgesplitst tussen de erfgenamen middels bijvoorbeeld gelijksoortige grensmarkeringen. Een topograaf of landmeter kwam er niet aan te pas. Toen eenmaal een begin werd gemaakt met het officieel registreren van de eigendommen werden de afmetingen globaal in de akte vermeld of in maten die men in het huidige systeem niet meer kent. Het later opgerichte Catastro baseert zich hoofdzakelijk op luchtopnamen en gemeentelijke tekeningen. Vooral waar het grond en vrijstaande objecten betreft, is het verschil in beschreven oppervlakten tussen het 'Registro de la Propiedad' en het 'Catastro' een veel voorkomend probleem. Bij appartementencomplexen is het meestal wel veel duidelijker,  daar deze van veel recenter datum en met bouwtekeningen gemaakt zijn.

Notaris
De belangrijkste wijziging betreft het artikel 18.2 TRLCI waarin is vermeld dat notarissen een gegevensuitwisseling met het 'Catastro' zullen hebben. De overgangsperiode is één jaar. Voordeel van het nieuwe systeem is dat de notaris reeds bij het voorbereiden of tijdens het verlijden van de akte afwijkende oppervlakten kan detecteren en indien nodig, in de meeste gevallen, zal kunnen corrigeren. Hij was reeds langere tijd verplicht de 'Referencia Catastral' (Kadasternummer) in de akte te vermelden, doch dit werd niet altijd nageleefd. Met de nieuwe wetswijziging word een akte die ter registratie word aangeboden,  maar niet het 'Referencia Catastral' vermeldt geweigerd. De meldingsplicht, na een notariële overdracht, aan het Catastro middels formulier Mod. 901N komt hiermee te vervallen.

In recentelijk verleden aktes kan men het nieuwe systeem reeds waarnemen, daar zijn aan het slot enkele pagina's toegevoegd met uit het 'Catastro' verkregen gegevens, een luchtopname van het in de akte gepasseerde object en de verklaring van de notaris dat het om het correcte object handelt. De verkopende partij ontvangt nu een schrijven van het 'Catastro' dat hun naam geroyeerd is.

Aanvullende stappen
Om orde in de onoverzichtelijkheid te scheppen, is men enige jaren geleden begonnen om alle geregistreerde objecten te voorzien van een IDUFIR nummer (Identificador Unico de Finca Registral) een soort sofi-nummer voor onroerend goed. In tegenstelling tot het huidige systeem, waarbij het registratienummer van een objekt in de loop der tijden veranderd kon worden, zal het IDUFIR nummer onveranderd blijven. Het zal echter nog wel enige jaren duren vooraleer de enorme hoeveelheid van alle, in Spanje, geregistreerde onroerende goederen van zo’n nummer zijn voorzien. De titel kan met goed vertrouwen bevestigend beantwoord worden, eindelijk komt er gelijkheid van geregistreerde oppervlakten tussen het 'Registro de la Propiedad' en het 'Catastro'.

Fred van Krimpen is verbonden aan Elite Inmobiliaria